Meine 3 Fehler bei der Vonovia-Aktie

Bei der Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) habe ich Fehler gemacht. Sie sind nicht so groß, dass ich meine Investitionsthese insgesamt überdenke. Wohnimmobilien sind und bleiben für mich ein attraktiver Markt. Aber bei der Bewertung und der Betrachtung der Risiken habe ich einige Dinge weniger stark gewichtet, als ich das hätte tun sollen.

Schauen wir uns heute daher die Vonovia-Aktie und meine Fehler an. Sie können lehrreich sein. Selbst wenn du weder in die Anteile des DAX-Wohnimmobilienkonzerns investiert bist noch das vorhast.

Vonovia-Aktie: Defensive Klasse zu hoch gewichtet

Das erste Missgeschick ist mir bei meiner Arbeitshypothese passiert. Ich habe den defensiven Charakter ein wenig übergewichtet. Jahrelang habe ich mir den DAX-Wohnimmobilienkonzern in Zeiten niedriger Zinsen angesehen und wollte immer ein Stück des Kuchens haben. Gewohnt wird immer, oder nicht?

In der Corona-Pandemie ist das Interesse umso größer geworden. Ich habe mir die Vonovia-Aktie selbst in diesem rauen Umfeld immer näher angeschaut. Bemerkenswert schien, dass selbst die Pandemie nicht an der Erfolgsstory rüttelte. Während andere REITs mit Problemen kämpfen, ist der DAX-Konzern stabil geblieben. Bloß, dass mir deutlich unter 3 % Dividendenrendite und ein Kurs-FFO-Verhältnis weit in den 20ern zu teuer war.

Was dabei unterging, war jedoch die Risikoseite: Mangelnde Pricing-Power im Miet-Markt durch Mietpreisbremsen. Sowie gleichzeitig auch die Bilanz, die mit hohen Fremdmitteln verbunden ist. Das führte dazu, dass ich schnell gekauft habe. Die Chance habe ich höher gewichtet als das Risiko.

Die Verschuldung: Eigentlich offensichtlich

Bei der Vonovia-Aktie haben wir die Verschuldung bereits angesprochen. Aber es sollte auch an dieser Stelle noch einmal hervorgehoben werden. Zuletzt kam der Wohnimmobilienkonzern auf kurzfristige Verbindlichkeiten im Bereich 9 Mrd. Euro an kurzfristigen Verbindlichkeiten, sowie weiteren 60 Mrd. Euro an langfristigen Schulden. Das zeigt, dass die Schuldenseite im Vergleich zu den 36 Mrd. Euro an Eigenkapital und den ca. 1 Mrd. Euro an Cash die Oberhand besitzt.

Für mich war das in Teilen normal. Ein gewisser Kredit-Hebel existiert im Bereich der Immobilien nun einmal. Trotzdem müssen wir im Nachhinein sagen: Das Management hat zu sehr mit Fremdkapital gearbeitet und die bilanzielle Qualität für Wachstum in niedrigen Zeiten außer Acht gelassen. Diesen Schritt muss Vonovia nun mithilfe von Devestitionen aus dem Immobilienportfolio umkehren.

Insofern war es auch mein Fehler, die bilanzielle Qualität risikoseitig zu wenig gewichtet zu haben. Lediglich der defensive Charakter und die vermeintlich defensive Chance standen für mich im Vordergrund.

Vonovia-Aktie: Zu schnell, zu viel!

Zu guter Letzt habe ich bei Vonovia-Aktie den Fehler gemacht, ein wenig zu gierig gewesen zu sein. Mit meinen Nachkäufen habe ich bei steigenden Dividendenrenditen und sinkenden Bewertungen gemessen an den Net Tangible Assets und dem Net Asset Value je Aktie immer weiter zugegriffen. Dabei bin ich einen Tick zu schnell vorgegangen.

Wie gesagt: Die Vonovia-Aktie bleibt in meinem Depot, ich sehe jetzt definitiv ein gutes Chance-Risiko-Verhältnis langfristig orientiert und mit Blick auf die derzeitige Bewertung. Aber ich hätte in Zeiten steigender Zinsen mit dem Aufbau meiner Position warten sollen. Dann hätte ich womöglich auch weniger investiert. Oder günstiger nachgekauft.