10.000 Euro investieren, 1.324 Euro Dividende kassieren: So finanziert sich die IIPR-Aktie!

10.000 Euro für 1.324 Euro Dividende: Na klar, bei Innovative Industrial Properties (WKN: A2DGXH) (IIPR) gibt es einen Haken. Aber exakt das sind die Basics. Denn wer derzeit diesen Betrag investiert, erhält bei einer Dividendenrendite von 13,24 % das Ergebnis. Rechne ruhig selbst, was 7,60 US-Dollar Jahresdividende bei einem Aktienkurs von 57,38 US-Dollar ergeben.

Das Management von Innovative Industrial Properties arbeitet gegenwärtig am Turnaround. Einige Mieter sind zuletzt ausgefallen. Ein paar Immobilien sind verkauft. Andere haben neue Mieter. In dieser Ausgangslage eine so hohe Dividende? Bei einem Real Estate Investment Trust? Puh, das ist schon eine ordentliche Nummer.

Sehen wir heute einmal in die Bilanz von Innovative Industrial Properties. Sie liefert uns eine Antwort, wie wir mit 10.000 Euro jetzt 1.324 Euro Dividende erhalten können. Außerdem gibt sie uns einen guten Überblick über die Chancen und die Risiken.

So macht IIPR mit 10.000 Euro 1.324 Euro Dividende!

Gehen wir daher ein bisschen durch die Zahlen. Die gute Nachricht ist: Innovative Industrial Properties besitzt ein profitables Geschäft. Der Real Estate Investment Trust betreibt ein Portfolio, bestehend aus 112 Immobilien, vornehmlich vermietet an die Cannabisbranche. Das Unternehmen ist mit 23 Mitarbeitern schlank aufgestellt. Dadurch konnte man zuletzt Funds from Operations von nominell 1,61 US-Dollar erwirtschaften. Bereinigt läge der Wert bei 1,70 US-Dollar. Die schlechte Nachricht lautet jedoch: Es reicht nicht, um 1,90 US-Dollar je Aktie per Dividende auszuzahlen. Soweit zu der ersten Bestandsaufnahme. Das ist auch zugleich der Grund, warum es bei 10.000 Euro 1.324 Euro Dividende gibt. Oder eben 13,24 % Dividendenrendite.

Weiter geht’s: Innovative Industrial Properties besitzt den großen Vorteil, dass die Verschuldung relativ moderat ist. Das Verhältnis von Schulden zu den Bruttovermögenswerten liegt gerade einmal bei 13 %. Da der Großteil der Bilanzsumme von 2,33 Mrd. US-Dollar mit 2,2 Mrd. US-Dollar aber in Immobilien geparkt ist, kann dieses Geld kaum für die Dividende verwendet werden. Der Cash-Bestand ist für REITs typisch mit 36,6 Mio. US-Dollar vergleichsweise gering. Einen großen Puffer, von dem man zehren kann, gibt es daher nicht. Es mag sein, dass Innovative Industrial Properties mit einigen Verkäufen einen Teil der Dividende finanziert hat. Das Portfolio ist zum Teil im Wandel. Wirklich gut ist aber auch das nicht, denn es führt zum Substanzverbrauch.

Woher kamen nun also die Mittel für die Dividende? Der zweite und etwas tiefere Blick zeigt das ziemlich gut. Denn Innovative Industrial Properties hat sich das Recht gesichert, Vorzugsaktien mit 9 % Dividende ausgeben zu dürfen. Deren Anzahl stieg bei einem Nennwert von 25 US-Dollar je Aktie zuletzt von 23,6 Mio. Aktien auf 42,7 Mio. Aktien. Meine ehrliche Meinung ist daher: Innovative Industrial Properties hat seine Aktien verwässert, um Dividenden zu bezahlen. Hm. Lassen wir das erst einmal auf uns wirken.

Was hieraus für dich folgt!

Aber denken wir noch ein wenig weiter. Denn wir müssen schließlich ergründen, ob wir mit 10.000 Euro 1.324 Euro Dividende ergattern sollten. Oder eben nicht. Die ebenfalls schlechte Nachricht lautet, dass das Management zunächst auf 50 Mio. Aktien limitiert ist. In den vergangenen zwölf Monaten hat man aber fast 20 Mio. Vorzugsaktien ausgegeben. Wir erkennen daher ein erstes klares Limit. Man könnte natürlich auf einer Hauptversammlung eine weitere Verwässerung beschließen. Aber, ganz ehrlich: Nur für eine konstante Dividende? Lieber nicht!

Zudem müssen die neuen Aktien auch bedient werden. Hier gibt es 9 % fixe Dividende auf das ausgegebene Kapital. Bei 42,7 Mio. Aktien und einer Dividende von 2,25 US-Dollar pro Jahr fließen zukünftig also 96 Mio. US-Dollar in die Vorzugsaktie. Zum Vergleich: In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 verdiente der REIT 142 Mio. US-Dollar als Funds from Operations. Die Luft wird daher sehr, sehr dünn. Zwar kann Innovative Industrial Properties die Dividende aufschieben. Aber, mal ehrlich: Will man das? Vertrauen weckt das jedenfalls nicht. Wir erkennen auch hier eine schwierige Ausgangslage.

Um daher zu einer Antwort zu kommen: Innovative Industrial Properties schont die Bilanz, zahlt dir bei 10.000 Euro Einsatz aber 1.324 Euro Dividende durch eine massive Verwässerung durch Vorzugsaktien. In Kürze könnte damit Schluss sein. Dann müssten die Zahlungen gekürzt oder eine weitere Kapitalerhöhung beschlossen werden. Beides erscheint wenig attraktiv. Ich würde im Moment daher keine 10.000 Euro investieren. Und, wenn, mit der Hoffnung, dass du einen klaren Pfad für den operativen Turnaround und Wachstum erkennen kannst. Das ist das Gebot der Stunde. Ansonsten wird es schwierig.