Quo vadis, Realty Income?

Ein 100€-Schein der zu einem Haus gefaltet wurde steht auf weiteren Scheinen.
Foto: moerschy via Pixabay

Realty Income (WKN: 899744) ist einer der bekanntesten REITs. Allerdings sollten wir uns auch als Einkommensinvestoren die Frage stellen: Wohin geht die Reise derzeit? Sicher, die Größe ist ein Schutz, die Zinsen sind eine Belastung. Aber ist die Aktie eine Value-Aktie, eine moderate Wachstumsaktie? Vielleicht eine Dividendenwachstumsaktie?

Ansätze sind von vielem erkennbar. Aber wie so häufig sollten wir als Investoren nicht nur nach Ansätzen, sondern einem Profil suchen, auf das wir uns langfristig verlassen können.

Was wir derzeit bei Realty Income beobachten können

Die Aktie von Realty Income ist zur Zeit jedenfalls eher preiswert. Der REIT ist mit einem Aktienkurs von ca. 56 US-Dollar zum Zeitpunkt der Erstellung bewertet. Das Kurs-FFO-Verhältnis liegt bei Funds From Operations je Quartal von ca. 1,00 US-Dollar bei ca. 14. Dazu kommen ca. 5,36 % Dividendenrendite. Beides ist im Vergleich zu den früheren Bewertungen eher preiswert.

Dafür gibt es allerdings auch Gründe. Die Zinsen in den USA und auch in Europa sind mittlerweile bedeutend höher. Mit Werten zwischen 4,5 % (Europa) und 5,5 % (USA) erkennen wir sehr schnell, dass sich der Markt verändert hat. Das hemmt nicht nur das mögliche Wachstum, da die Finanzierung mit Fremdmitteln für einen REIT schwieriger geworden ist. Es führt zugleich auch dazu, dass sichere Produkte wie Festgeld im Vergleich zu dieser selbst üppigen Dividende deutlich attraktiver wirkt. Insofern können wir sagen: Es gibt Gründe, warum Realty Income so vergleichsweise preiswert gehandelt ist.

Eine FFO-Rendite von ca. 7 % mag trotzdem noch attraktiv erscheinen. Zumindest, wenn wir von operativem Wachstum ausgehen können. Auch hier ist Realty Income jedenfalls dabei, seine Optionen sehr sorgfältig auszuloten. Zuletzt kaufte man insbesondere im Bereich des Glückspiels mit einem Portfolio von zumindest zwei Beteiligungen an Casinos zu, deren Wert sogar bei bis zu 1,7 Mrd. US-Dollar gelegen hat. Auch die Übernahme von Spirit Realty Capital für 9,3 Mrd. US-Dollar soll operatives Wachstum bringen. Die Kernidee ist und bleibt, dass es selbst trotz Verwässerungen einen positiven Effekt auf Basis jeder einzelnen Aktie gibt. Wobei solche Übernahmen eben auch im Kontext hoher Zinsen bewertet werden müssen.

Als Investoren müssen wir bei Realty Income daher beobachten, welches operative Wachstum möglich ist. Zuletzt wuchsen die Funds From Operations je Aktie im dritten Quartal von 0,97 US-Dollar auf 1,04 US-Dollar (auf normalisierter Basis). Im ersten Dreivierteljahr hingegen von 3,01 auf 3,10 US-Dollar. Beide Wachstumsraten sind tendenziell eher im niedrigen, einstelligen Prozentbereich. Aber es könnte bei einem Kurs-FFO-Verhältnis von 14 ausreichend sein, um die Bewertung zu rechtfertigen.

Was ist mit Dividendenwachstum…?!

Wir sehen daher: Realty Income besitzt eine moderate Bewertung bei einer weiterhin moderaten Wachstumsperspektive. Wir als Einkommensinvestoren schielen selbstverständlich auch stets auf das Dividendenwachstum. Grundsätzlich könnte ein etwas höheres Ausschüttungswachstum möglich sein, in Anbetracht der Entwicklung bei den Funds from Operations. Genauso gut könnte es jedoch möglich sein, dass der US-REIT die eigene Bilanz mit den ansonsten frei werdenden Mitteln stärken will. In Zeiten höherer Zinsen wäre das ebenfalls nicht verkehrt.

Im Dezember verkündete der Real Estate Investment Trust jedenfalls eine Dividende je Aktie in Höhe von 0,2565 US-Dollar pro Monat. Das entspricht weiterhin einem Dividendenwachstum, das für uns als Einkommensinvestoren kaum bemerkbar ist. Zum Jahresanfang könnte Realty Income jedoch erfahrungsgemäß einen größeren Erhöhungsschritt bekannt geben.

Ob es aber dazu kommt? Das weiß ich, ehrlich gesagt, nicht und darauf würde ich als Einkommensinvestor nicht unbedingt wetten. Sofern man jetzt investiert, sollten einem die anderen Eckdaten vermutlich eher gefallen.

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Vincent besitzt Aktien von Realty Income. Aktienwelt360 empfiehlt Aktien von Realty Income.



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