Vonovia-Aktie: Gamechanger steigende Zinsen

Ob die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) ein Kauf ist, das ist eine andere Frage. Allerdings lädt das Marktumfeld zumindest zu einem volatilen Ritt ein. Seit Jahresanfang hat die Aktie ca. 6,6 % an Wert eingebüßt. Mit einem Aktienkurs von 45,99 Euro könnte die Aktie sogar preiswert sein. Der Innere Wert je Aktie ist jedenfalls bedeutend höher.

Inzwischen scheint der breite Markt jedoch die Frage aufzuwerfen, ob es bei der Vonovia-Aktie durch womöglich steigende Zinsen ein Problem gibt. Blicken wir auf die Bilanz, um das herauszufinden. Zumindest können wir sagen, dass sich das Spiel dadurch vielleicht ändern könnte.

Vonovia-Aktie: Steigende Zinsen wirken doppelt

Zunächst einmal ist die sehr oberflächliche Erkenntnis, dass steigende Zinsen festverzinsliche Wertpapiere wieder attraktiver machen. Circa 3 % Dividendenrendite sind nicht mehr so attraktiv, wenn das Marktumfeld 1 % auf Festgeld gibt. Durch den Abverkauf und ohne eine etwaige Dividendenerhöhung schafft es die Vonovia-Aktie jedoch im Moment auf einen Wert von 3,67 %. Vielleicht ein hoher, ausreichend attraktiver Wert für eine Dividendenwachstumsaktie. Aber es gibt noch andere Dinge, die wir beherzigen sollten.

So zum Beispiel, dass die Vonovia-Aktie langfristige Schulden von über 57 Mrd. Euro besitzt. Dazu kommen kurzfristige Fremdmittel von 22 Mrd. Euro, die womöglich refinanziert werden müssten. Steigende Zinsen dürften in einem solchen Szenario zu einer Ergebnisbelastung führen. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2021 hat es zudem einen Zinsaufwand in Höhe von 289 Mio. Euro gegeben, der die Funds from Operations je Aktie negativ beeinflusst. Basierend auf Funds from Operations von insgesamt 1,1 Mrd. Euro für die ersten neun Monate des Jahres 2021 ist das alles andere als wenig. Ein nicht unerheblicher Teil des operativen Erfolgs beruht daher auf Fremdmitteln, die bei steigenden Zinsen sensibel reagieren könnten.

Ob das problematisch ist, das ist natürlich eine andere Frage. Auch, inwieweit die Zinserhöhungen hierzulande die Vonovia-Aktie tangieren. Trotzdem zeigt der Blick auf die Zahlen, dass ein gewisses Maß an Sensibilität für das Thema angebracht erscheint. Zinsaufwendungen und die Fremdmittel sind jedenfalls ein relevanter Faktor.

 Verfolgen, aber trotzdem auf die Watchlist

Die Vonovia-Aktie scheint ein Szenario steigender Zinsen womöglich einzupreisen. Und das trotz der defensiven Ausrichtung auf Wohnimmobilien und eines eigentlich operativen Wachstumskurses. Zugegebenermaßen wäre mir wenig Verschuldung auch lieber. Aber auch die Übernahme der Deutsche Wohnen, die weiteres Wachstum liefern sollte, hat es erforderlich gemacht, Fremdmittel aufzunehmen, um den Wachstumskurs fortzusetzen.

Sollte es auch hierzulande wirklich zu steigenden Zinsen kommen, sollten Foolishe Investoren die frühen Auswirkungen auf die Zinsaufwendungen bezogen auf das FFO betrachten. Gibt es hier eine starke Korrelation, so ist dann noch Zeit, die Investitionsthese neu zu bewerten. Mit einer Dividendenrendite von ca. 3,7 % und einem Kurs-FFO-Verhältnis von voraussichtlich knapp über 17 für das vergangene Geschäftsjahr sehe ich trotzdem eine moderat bewertete und in den vergangenen Jahren stets moderat wachsende Chance.