1.000 Euro in hunderte oder tausende Immobilien investieren? Der einfache Trick, wie das funktioniert

Du möchtest 1.000 Euro, möglicherweise auch 2.500 Euro oder mehr in Immobilien investieren? Hast aber weder Lust auf aktive Verwaltung bei einer Vermietung oder Verpachtung? Auch einen Kredithebel willst du lieber meiden, dafür aber eine solide Dividende kassieren?

Klingt nach einem guten Wunschkorb. Sowie nach einem Real Estate Investment Trust (REIT). In Kurzform: Hierbei handelt es sich um börsennotierte Immobiliengesellschaften, die die genau dieses Gesamtpaket ermöglichen. Weiter interessiert? Dann lies einfach weiter. Ich möchte dich heute nämlich in die wundervolle Welt der REITs eintauchen lassen. Aber selbstverständlich auch die Risiken und Schattenseiten im Vergleich zu einem Direktinvestment in eine Immobilie mit dir beleuchten.

1.000 Euro in tausende Immobilien investieren: Der REIT

Um es kurz zu machen: Ein REIT hat in der Regel nur einen Zweck. Er nimmt Kapital, investiert es in Immobilien und lässt die Investoren daran teilhaben. In der Regel per Dividende, die es mal jährlich, mal vierteljährlich und teilweise sogar monatlich gibt. Das ermöglicht es uns als Investoren, selbst kleine Beträge in Betongold zu investieren. 1.000 Euro, 2.500 Euro. Wer möchte: Selbstverständlich auch 100.000 Euro. Aber selbst eine Sparplanversion ist bei vielen Brokern denkbar.

Der große Vorteil ist die Diversifikation. Real Estate Investment Trusts wie Realty Income sind beispielsweise in mehr als 13.000 Immobilien investiert. Das hat den großen Vorteil, dass ein einzelner Leerstand im gesamten Portfolio sich nicht bemerkbar macht. Wenn wir hingegen eine einzelne Immobilie haben, die leer steht, so bedeutet das einen Monat oder mehr keine Miete. Bei einem REIT ist das anders: Es kommt auf die Summe, auf das größere Gesamtpaket an. Wobei selbstverständlich die Branche entscheidend dafür ist, wie erfolgreich unser Investment langfristig sein wird.

Das ist jedoch ebenfalls in so manchen Fällen ein Vorteil. REITs wie W. P. Carey investieren beispielsweise querbeet über viele Bereiche hinweg: Gewerbe, Logistik, Einzelhandel und weitere Bereiche finden wir dort. Selbst Wohnimmobilien sind bei anderen REITs möglich. Das zeigt: Wir können in die Breite und in verschiedene Segmente investieren. Und das mit lediglich 1.000 Euro. Oder mehr, oder weniger, so wie wir es wollen.

Gleichzeitig besitzen REITs mehr Möglichkeiten, als wir. Dadurch, dass sie als größere Gesellschaften hohe Umsätze und Funds from Operations ausweisen, können sie beispielsweise in weiteres Wachstum investieren. Ganz einfach, indem sie weitere Immobilien dazukaufen. Sie sind zwar verpflichtet, 90 % der Gewinne per Dividende an die Investoren auszuzahlen. Verwässerungen der Aktie oder auch die restlichen 10 % der Gewinne können jedoch die Basis für diese Investitionen sein. Natürlich sollten wir als Investoren selektiv vorgehen. Die Bilanz, das Portfolio, der Immobilienfokus sind entscheidend. Aber prinzipiell gilt: Mit 1.000 Euro können wir bei REITs in Immobilien investieren.

Es gibt auch Nachteile und Risiken

So attraktiv dieses skalierbare Modell der Investitionen in Immobilien bei REITs auch ist: Wie bei jeder Investition existieren Nachteile und Risiken. Ein erster Nachteil kann beispielsweise auch die Größe sein. REITs wie Realty Income oder W. P. Carey ermöglichen mit ihren breiten Portfolios Stabilität, Diversifikation und eine sehr solide und operativ nachhaltige Dividende. Sie besitzen aber eher ein moderates Wachstum. Die Größe ist ein Hindernis, um besonders stark und dynamisch zu wachsen. Die Qualität und die stabile Dividende sind eher der Renditetreiber und die Merkmale, auf die wir uns verlassen sollten.

Zudem dürfen wir nicht vergessen, dass auch REITs die gleichen Faktoren im Immobilienmarkt spüren, wie andere Investoren. Wenn du beispielsweise gerade ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest, ächzst du bestimmt über die hohen Zinsen. Das Gleiche gilt für die REITs: Die spüren ebenfalls, dass sich der Betongold-Markt verändert hat. Gleichzeitig spüren sie Druck in der Bilanz. Es ist schließlich normal, einen Teil der Immobilien per Fremdkapital zu finanzieren. Leider führt das bei der Neufinanzierung dazu, dass die Konditionen teurer werden. Insofern ist jetzt für uns als Investoren der Fokus auf die Bilanz auch überaus wichtig.

Zu guter Letzt sollten wir ebenfalls bedenken: Immobilien sind ein Asset, das immer auch mit Leerstand konfrontiert sein kann. Unsere Auswahl sollte bei REITs daher darauf basieren, dass es sich idealerweise um gefragte Immobilien handelt. Logistik und Datenzentren können beispielsweise interessante Wachstumsmärkte sein, die langfristig relevant bleiben dürften.

1.000 Euro in Immobilien? Ich würde auf REITs setzen

Natürlich existieren auch andere Aspekte, die man noch bedenken sollte. Beispielsweise, dass man bei einem REIT selbst keinen Grundbucheintrag erhält. Dafür aber eben auch nicht den Aufwand. Auch sollte man sich mit den Vertragsstrukturen wie Triple-Net-Lease-Verträgen und dem Renditeprofil von REITs auseinandersetzen. Für mich bleibt jedoch ein wesentliches Fazit bestehen: Wer 1.000 Euro, 2.500 Euro oder selbst 10.000 Euro als Kapitalanlage in Immobilien investieren möchte, der sollte definitiv über REITs nachdenken. Kleiner Spoiler: Realty Income und W. P. Carey könnten erste interessante Namen sein, die man sich dabei näher ansehen kann.