16,6 % Dividendenrendite? Na, das konnte ja nicht gut gehen (ist es auch nicht)

Zwei brennende Dollar-Geldscheine vor unscharfem Hintergrund
Foto: MART PRODUCTION via Pexels

Ja, Medical Properties (WKN: A0ETK5) besaß zuletzt 16,6 % Dividendenrendite. Der US-amerikanische Real Estate Investment Trust schüttete noch im zweiten Quartal 0,29 US-Dollar an die Investoren aus. Annualisiert ergibt das 1,16 US-Dollar, die wiederum bei einem Aktienkurs von 6,96 US-Dollar 16,6 % Ausschüttungsrendite ermöglicht hätten.

Lange Rede, kurzer Sinn: Das Risiko war groß, die Realität ist da. Das Management von Medical Properties kürzte die Dividende je Aktie nun auf 0,15 US-Dollar. Damit reagiert das Management auf den sich verändernden Markt und die Zinsen.

Es ist ein logischer Schritt, den Medical Properties damit geht. Vielleicht hat man im Vorfeld sehen können, dass eine Veränderung im Raum steht. Jedenfalls bin ich überzeugt: Es ist in der jetzigen Situation das Richtige. Aber es ist trotzdem nicht einfach für Einkommensinvestoren.

16,6 % Dividendenrendite? Die Bilanz ist auf Nullzinsen aufgebaut

Medical Properties hat in den letzten Jahren zugegebenermaßen sehr viel investiert. Die Funds from Operations je Aktie nutzte das Management unter anderem für Investoren. Aber auch für sukzessives Dividendenwachstum. Operatives Wachstum ist hingegen mit Fremdmitteln bezahlt worden.

Das Ende vom Lied: Wir sehen bei Medical Properties derzeit eine Nettoverschuldung in Höhe von 10,2 Mrd. US-Dollar. Setzen wir das in ein Verhältnis zu den operativen Zahlen. Im ersten Halbjahr verdiente der US-REIT Funds from Operations von insgesamt 525 Mio. US-Dollar. Oder auf das Gesamtjahr hochgerechnet etwas mehr als eine Milliarde US-Dollar. Das bedeutet, dass es knapp zehn Jahre dauern würde, ehe die Funds from Operations die Verbindlichkeiten tilgen könnten. Wobei das bedeuten würde, dass es eben keinerlei Dividende geben würde. Eine zu hohe Verschuldung? Ja, möglicherweise.

Durch das Kürzen der Dividende spart sich Medical Properties nun fast die Hälfte der Ausschüttungen. Zum Vergleich: Bei 598 Mio. ausstehender Aktien sind das 83,7 Mio. US-Dollar pro Vierteljahr, die das Management einspart. 16,6 % Dividendenrendite mögen attraktiv erscheinen. Aber es geht jetzt primär darum, die Bilanz auf Vordermann zu bringen. Wobei selbst die eingesparte Dividende alleine ca. 30 Jahre benötigt, ehe die Fremdmittel in Gänze getilgt werden. Zum Glück ist das nicht alles, das das Management verwenden kann.

Nein, denn auch die ansonsten vorhandene Differenz bei den Funds from Operations je Aktie von (normalisiert) 0,48 US-Dollar kann das Management zukünftig für die Bilanz verwenden. Leider sehen wir: Es ist in Anbetracht der bilanziellen Lage nötig. Gegebenenfalls sogar mehr, schließlich stehen und standen einige Immobilien aus dem Portfolio bereits zur Disposition.

Ein Risiko, das sich bemerkbar macht

Versteh’ mich nicht falsch: Die Wette von Medical Properties hätte aufgehen können. Ich habe in den REIT investiert, noch bevor er 16,6 % Dividendenrendite besessen hat. Das heißt, dass ich heute auf einem signifikanten Verlust sitze. Die bilanzielle Situation ist jedoch ein Risiko gewesen, das sich in Zeiten höherer Zinsen offenbart. Und das leider sehr, sehr deutlich.

Für den Moment gilt: Das Management von Medical Properties macht das Richtige, um sich selbst auf ein stabileres Fundament zu bringen. Aber es ist trotzdem eine Investition, die ich als gescheitert ansehe. Aber nicht, weil das Management nun die Dividende gekürzt hat. Nein, sondern weil die bilanzielle Qualität eigentlich von Anfang an nicht gegeben gewesen ist.

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Vincent besitzt Aktien von Medical Properties.



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