Warum die Vonovia-Aktie einbricht? Ganz einfach: 3 Gründe

Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) entwickelt sich weiterhin nicht gerade prächtig. Derzeit notieren die Anteilsscheine unterhalb der Marke von 19 Euro. Das ist ein Aktienkursniveau, das wir zuletzt im Jahre 2014 gesehen haben. Für einen eher defensiven und großen Wohnimmobilienkonzern ist dieser Abverkauf wirklich erstaunlich.

Warum die Vonovia-Aktie einbricht? Ich sehe jedenfalls drei sehr einfache Gründe, die wir als Investoren auf dem Schirm haben sollten. Vielleicht schaffen sie auch für dich ein klareres Bild.

Vonovia-Aktie: Steigende Zinsen als Peer

Zu Anfang dürfte die Vonovia-Aktie auch aufgrund der Perspektive der Inflation und steigender Zinsen gefallen sein. Die Bewertung des DAX-Wohnimmobilienkonzerns ist zwischenzeitlich eher hoch gewesen. Ein Kurs-FFO-Verhältnis in den 20ern und unter 3 % Dividendenrendite waren teilweise die Folge. Als die Zinsen so niedrig waren, war das eine attraktive Rendite.

Jetzt steigen die Zinsen auch hierzulande. Die Investoren sind nicht mehr bereit, für einen Konzern, der sein Wachstum in Teilen mit Schulden und damit einem Risiko finanziert hat, einen solchen Preis zu bezahlen. Das bedeutet, dass sie sich von dem Wohnimmobilienkonzern distanzieren und eine höhere Risikoprämie erwarten.

Zugegebenermaßen sind über 8 % Dividendenrendite bei der Vonovia-Aktie und ein voraussichtliches Kurs-FFO-Verhältnis von unter 10 nichts mehr, das wir lediglich den Zinsen als Peer zuschreiben können. Nein, auch andere Dinge belasten. Aber damit fing es für mich an.

Hohe Verschuldung als Bremsklotz

Die steigenden Zinsen führen bei der Vonovia-Aktie noch zu anderen Sorgen. Schließlich ist die Verschuldung eine Baustelle, die auch als Bremsklotz wirken kann. Sowohl die kurzfristigen Verbindlichkeiten von deutlich mehr als 20 Mrd. Euro als auch die langfristigen Verbindlichkeiten mit über 50 Mrd. Euro sind bei steigenden Zinsen ein Problem.

Investoren befürchten, dass es zukünftig einen höheren Anteil an Funds from Operations und freiem Cashflow gibt, der für Zins- und Tilgungszahlungen verwendet werden muss. Eine Refinanzierung dürfte jedenfalls deutlich schwerer fallen, wenn das Leitzinsniveau hierzulande bei 3, 4 % oder gegebenenfalls sogar noch höher liegt. Das Risiko ist daher nicht nur auf dem Peer-Niveau vorhanden.

Das Management der Vonovia-Aktie arbeitet bereits daran, dass man Lösungen für diese Problemstellung findet. Unter anderem plant man den Verkauf von Immobilien im Wert von 13 Mrd. Euro. Trotzdem führt auch diese Ausgangslage zu einer weiteren Problematik.

Vonovia-Aktie: Die Angst vor dem Schrumpfkurs

Zu guter Letzt gibt es bei der Vonovia-Aktie durch den Verkauf und steigende Zinsen die Angst, dass es zu einem signifikanten Schrumpfkurs kommt. Durch die Verkäufe dürfte ein signifikanter Anteil der Einheiten aus dem Portfolio verschwinden. Das wiederum belastet Umsatz und Funds from Operations und könnte sich, je nach Notwendigkeit, auf die Möglichkeit der Zahlung einer Dividende auswirken.

Mit einem Portfolio-Anteil von 13 Mrd. Euro ist das Risiko vielleicht noch nicht so hoch. Was ist jedoch, wenn dieser Teilverkauf nicht ausreichend wäre? Auch diese Unsicherheit scheint der Markt jetzt jedenfalls einzupreisen, was zu diesem deutlichen Abverkauf führte.