Dividendenaristokrat Realty Income: Buy-and-Hold-Investoren können (weiterhin!) solide Renditen erwarten

Der Dividendenaristokrat Realty Income (WKN: 899744) liefert im Moment an vielen Fronten. Das Management hat mit den jüngsten Quartalszahlen ein weiteres Mal gezeigt, was unter ihrer Haube steckt. Funds from Operations je Aktie von 3,92 US-Dollar bereinigt und von 4,06 US-Dollar normalisiert deuten auf ein intaktes Geschäftsmodell hin. Zumal es Wachstumsraten von 9,2 % beziehungsweise fast 20 % bei diesen Werten gegeben hat.

Na klar: Das Wachstum von Realty Income wird nicht immer derart hoch ausfallen. Der Real Estate Investment Trust ist mit über 40 Mrd. US-Dollar Börsenwert und einem Portfolio von jetzt 12.237 Einheiten gigantisch groß. Aber es gibt, wie auch diese Quartalszahlen zeigen, weitere Indikatoren, die auf solide Renditen für Buy-and-Hold-Investoren schließen lassen. Sehen wir uns diese möglichen Wachstumstreiber jetzt etwas näher an.

Realty Income: Viele Wachstumstreiber!

Man mag es nicht glauben, aber Realty Income besitzt wirklich noch viele Wachstumstreiber, trotz der Größe. Wenn wir uns selbst die Leerstandsquote mit lediglich 1 % im Durchschnitt des Jahres 2022 ansehen, so fällt auf: Es hat leichte Verbesserungen gegeben. Wobei bei 100 % natürlich Schluss ist und das Risiko einer Verschlechterung dieses Wertes in unsicheren Zeiten nicht von der Hand zu weisen ist.

Relevanter ist für mich aber die Investitionstätigkeit des REITs. Im vierten Quartal hat das Management alleine 3,9 Mrd. US-Dollar investiert, um 578 Immobilien zu kaufen. Das Gesamtjahr 2022 ist geprägt gewesen von Investitionen im Gegenwert von 9 Mrd. US-Dollar. Dafür sind über 1.300 neue Immobilien zum Portfolio dazugekommen. Diese werden teilweise finanziert durch die Ausgabe neuer Aktien. Aber auch mithilfe von moderaten Fremdmitteln.

Fremdmittel, eine Gefahr für Realty Income? Könnte man denken. Wenn wir jedoch in die Bilanz schauen, so erkennen wir: Die Gesamtverschuldung ist mit einem Wert von 20,8 Mrd. US-Dollar vergleichsweise moderat für einen REIT. Zumal die Bilanzsumme bei 49 Mrd. US-Dollar liegt. Bereinigte Funds from Operations in Höhe von 2,4 Mrd. US-Dollar könnten (rein fiktiv, ohne die Dividende zu berücksichtigen) die Gesamtverschuldung in wenigen Jahren deutlich reduzieren. Insofern alles bilanziell intakt für einen REIT.

Realty Income schafft es daher, auf hohem Niveau weiterzuwachsen. Und das, ohne die Bilanz nachhaltig zu schädigen. Der US-REIT investiert jedoch in großem Umfang und kann damit weiter wachsen und skalieren. Dabei können wir feststellen: Die 578 einzelnen Immobilien zeigen, dass es eben nicht nur größere Übernahmen wie die des VEREIT sind.

Und wie führt das zur Rendite …?!

Buy-and-Hold-Investoren müssen sich bei Realty Income natürlich noch fragen, wie das alles zur Rendite führt. Im Endeffekt: Mit 4,6 % Dividendenrendite und einem Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 16 ist es das Wachstum, das nicht unbedingt eingepreist ist. Ich sehe zwar auch keine Gesamtrendite von 15 % pro Jahr mehr. Aber mit soliden, moderaten Zuwächsen (durch weitere Investitionen) können Kursgewinne und wachsende Dividenden möglich sein.

Entscheidend ist für smarte Investoren, dass der REIT zwei Dinge beherzigt: die Qualität der Immobilien und der Mieter. Das können wir unter anderem anhand der Leerstandsquote überprüfen. Sowie auch, dass die Investitionen, die mithilfe von Verwässerungen bei den Aktien entstehen, ein höheres Wachstum erzielen, als es einen Verwässerungseffekt gibt.

Tritt das ein, so kann Realty Income langfristig solide Renditen, Kursgewinne und wachsende Dividendenrenditen generieren. So wie bereits in der Vergangenheit. Aber auf einem qualitativ deutlich höheren Niveau.