Bauzinsen explodieren – Platzt jetzt der Traum vom Eigenheim?

Die Zinsen für eine Baufinanzierung in Deutschland haben sich in kürzester Zeit mehr als verdoppelt. Die Baumaterialkosten für den Hausbau sind ebenfalls explodiert. Die Preise für Bestandsimmobilien steigen seit vielen Jahren stark. Staatliche Förderungen wurden von einem Tag auf den anderen gestrichen. Der perfekte Sturm. Schauen wir uns einmal die Entwicklung der Bauzinsen an und versuchen abzuschätzen, wie stark sich die aktuellen Zinserhöhungen bei potenziellen Immobilienkäufern auswirken.

Die Entwicklung der Bauzinsen

Getrieben durch die Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) waren die Zinsen in Deutschland in den letzten Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau. So lag der durchschnittliche Effektivzins für ein Hypothekendarlehen laut Statista im Jahr 2007 noch bei 5,2 %. Im Jahr 2013 war der durchschnittliche Zins für Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung bei 3,5 %. Bis Ende 2020 fiel dieser Zinssatz dann auf 1,24 %. Ende 2021 lag er bei 1,46 %, um dann bis heute auf 2,99 % zu steigen (Stand: 08.05.22, gilt für alle Angaben). Seit Jahresanfang haben sich die Bauzinsen also mehr als verdoppelt!

Ein Rechenbeispiel

Jetzt mag man denken, dass 2,99 % Bauzinsen für 20 Jahre ja immer noch gar nicht so schlecht seien. Schließlich lag der Zinssatz in der Vergangenheit schon deutlich höher. Damals waren die Baupreise (+14 % in nur einem Jahr) und die die Kaufpreise (+11 % allein in 2021) allerdings auch deutlich niedriger.

Wie stark wirkt sich die Zinserhöhung in diesem Jahr konkret aus? Wir rechnen mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro – dies war laut Europace Ende 2021 ungefähr der Durchschnittskaufpreis für eine Bestandsimmobilie in Deutschland. Weiterhin rechnen wir konservativ damit, dass 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind. Wir benötigen also einen Kredit über 320.000 Euro.

Für diesen nehmen wir die aktuellen Bauzinsen für eine 20-jährige Laufzeit (2,99 %) und gehen der Einfachheit halber davon aus, dass wir den Kredit in genau 20 Jahren zurückzahlen. Die monatliche Rate beträgt dann ungefähr 1.790 Euro, der Gesamtbetrag der Zinszahlungen an die Bank knapp 110.000 Euro.

Wenn wir jetzt nur den Zinssatz ändern auf den Stand von Ende 2021 (1,46 %) – wie sieht die Rechnung dann aus? Die monatliche Rate sinkt in diesem Fall auf ungefähr 1.550 Euro. Also 240 Euro weniger jeden Monat für einen Zeitraum von 20 Jahren! Der Gesamtbetrag der Kreditzahlungen liegt bei ungefähr 51.000 – war also vor ein paar Monaten weniger als halb so hoch wie bei den aktuellen Zinsen.

Mein Fazit

Man sieht, dass die Auswirkung der gestiegenen Bauzinsen enorm ist. Und das Ende der Fahnenstange könnte noch nicht erreicht sein. Schließlich hat die EZB den Leitzins bisher noch gar nicht erhöht. Viele Jahre wurde argumentiert, dass die Immobilienpreise zwar extrem gestiegen seien, dies aber sozusagen durch geringe Zinsen kompensiert werde. Dies gilt heute nicht mehr.

Weitere Erschwernisse wie stark gestiegene Kauf- und Baupreise sowie entfallene staatliche Förderungen sind in dieser Rechnung noch nicht berücksichtigt. Für Durchschnittsverdiener wird der Traum vom Eigenheim also immer schwerer zu realisieren. Setzt sich die Entwicklung der letzten Monate fort, dürfte der Traum in vielen Fällen ganz platzen – mit entsprechenden Auswirkungen auf börsennotierte Unternehmen, die vom Bauboom der letzten Jahre profitierten, wie Sto und Steico.