Hohe Dividenden garantiert: So investierst du in REITs

Hast du schon mal von sogenannten REITs gehört? Falls nicht, sollten wir das dringend nachholen!

Wenn du mich fragst, bieten REITs in der Welt der Aktien und der Börse nämlich eine interessante Gelegenheit, sein Dividendenportfolio ansprechend zu erweitern. Zudem sind hier hohe Ausschüttungen sogar garantiert! Doch dazu später mehr.

Fangen wir jedoch zunächst einmal damit an, was REITs denn überhaupt sind:

Was ein REIT ist und was es macht

Hinter dem Akronym REIT verbergen sich eigentlich die Wörter Real Estate Investment Trust. Wenn du der englischen Sprache einigermaßen mächtig bist, wirst du anhand dieser Transkription bereits erkannt haben, dass REITs im eigentlichen Sinne keine Aktien sind, sondern Fonds, die sich auf Real Estate, sprich Immobilien spezialisiert haben.

Dennoch haben sie im engeren Sinne auch viel mit Aktien gemein. Hinter REITs steckt nämlich in der Regel ein, na ja, nennen wir es mal Unternehmen, das einen Bestand an Immobilien verwaltet. Der Fokus hierbei liegt allerdings in der Regel nicht auf der Investition in die jeweiligen Gebäude selbst, sondern auf der unternehmerischen Nutzung (auch wenn Buchgewinne durch Wertsteigerungen und Verkäufe natürlich in die Zahlen mit einfließen). Dementsprechend kommt es bei vielen REITs hauptsächlich auf die Erträge aus Vermietung und Verpachtung an, an denen die Investoren in der Folge partizipieren.

REIT dürfen sich übrigens lediglich solche Unternehmen bzw. Trusts/Fonds nennen, die  zugelassen und somit steuerbegünstigt sind. Durch dieses Privileg verpflichten sie sich jedoch, mindestens 90 % der Gewinne an ihre Anteilseigner auszuschütten. Das ist übrigens der Aspekt, der die oben angesprochenen hohen Ausschüttungen im Endeffekt garantiert.

Was muss ich bei der Analyse eines REIT beachten?

Auch auf die Gefahr hin, dass ich die Verwirrung um die Einordnung als Fonds oder Unternehmen nun noch einmal anstachle, würde ich prinzipiell sagen, dass man REITs in der eigenen Analyse eher als Unternehmen ansehen sollte. Die meisten REITs besitzen nämlich ein klassisches Geschäftsfeld (das der Vermietung und Verpachtung) und spezialisieren sich hierbei sogar regelmäßig auf gewisse Segmente wie beispielsweise Gewerbeimmobilien oder Seniorenheime. Daher sollten REITs bzw. das Geschäftsfeld des REITs in der jeweiligen Branche prinzipiell genauso analysiert werden wie eine klassische Dividendenaktie.

Fragen, die sich hierbei quasi aufdrängen, sind: Wie beurteile ich das Geschäftsfeld, die Branche und die Vermietungsstruktur? Welche Risiken sehe ich bei dem REIT und der jeweiligen Branche? Welche Chancen? Und welche gesellschaftlichen oder demografischen Trends könnten den REIT beflügeln oder bedrohen? All diese Aspekte helfen dir, das zugrunde liegende Geschäftsmodell besser verstehen und einschätzen zu können.

Neben dieser allgemeinen, abstrakten Klassifizierung gibt es in der fundamentalen Kennzahlenanalyse aber einige Besonderheiten. Besonders relevant für diese Analyse sind nämlich die sogenannten Funds from Operations (FFO) und der Net Asset Value (NAV). Die Funds from Operations messen hierbei das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Dadurch werden Verwässerungen beim Gewinn durch Verkaufserlöse herausgerechnet. Der Net Asset Value gibt Auskunft über den inneren Wert der Vermögensgegenstände abzüglich aller Verbindlichkeiten und kann somit quasi als Buchwertersatz angesehen werden.

Und wo finde ich REITs?

Bleibt zum Abschluss noch die spannende Frage, wo du REITs denn überhaupt finden kannst. Besonders in den USA erfreuen sich REITs einer hohen Beliebtheit und sind daher jenseits des Atlantik in einer großen Fülle zu finden. Aber auch im MDAX und SDAX kannst du bei genauerer Betrachtung den einen oder anderen REIT ausfindig ausmachen.