Sollten die Investoren die Casinos vergessen und auf diese Weise in den Glücksspielmarkt investieren?

Seitdem der regionale Marktführer Penn National Gaming (WKN:905441) Ende 2013 Gaming & Leisure Properties (WKN:A1W6DM) ausgegliedert hat, haben die Investoren mehr als eine Möglichkeit, um auf Casinos zu setzen. Jetzt können sie auch einen Immobilieninvestmentfonds (REIT) kaufen, der sich ausschließlich auf Casino-Immobilien konzentriert.

Statt volatiler Casinoeinnahmen könnten die Investoren verlässliche Einkommensströme und das Potenzial für höhere Auszahlungen genießen, die sich aus steigenden Mietpreisen in der Zukunft ergeben.

Aber obwohl die meisten großen Casinos im letzten Jahrzehnt hinter dem S&P 500 zurückgeblieben sind, haben die REITs die Erwartungen noch nicht ganz erfüllt. Natürlich haben sie keine lange Erfolgsgeschichte, da MGM Growth Properties (WKN:A2AGU7) von MGM Resorts (WKN:880883) erst Ende 2015 und VICI Properties (WKN:A2H5U8) von Caesars Entertainment (WKN:A1C9E4) erst Anfang dieses Jahres ausgegliedert wurden.

Es stellt sich also die Frage, ob Investoren noch auf die Casinobetreiber oder auf die REITs setzen sollen, die ihre Immobilien besitzen?

Vielleicht keine so gute Wette

Die Investition in Gaming-REITs birgt durchaus Risiken. Obwohl man sagt, die Bank gewinnt immer, sind schon viele Casinos bankrott gegangen. Für einen REIT, der das Gebäude besitzt, stellt sich in so einem Fall die Frage, wer dann die Hütte kaufen soll?

Casinos sind überwiegend Gebäude mit besonderer Nutzung, die aufgrund ihrer Lage nicht ohne weiteres in separate Einzelhandelsflächen umgewandelt werden können. Zum Beispiel stand das Trump Taj Mahal zwei Jahre lang leer, bevor es dieses Jahr als Hard Rock Casino wiedereröffnet wurde, während das The Revel in Atlantic City vier Jahre lang leer stand, bevor es im Mai als Ocean Resort Casino wiedereröffnet wurde.

Der Standort ist sehr wichtig, nicht nur für das betreffende Casino. Atlantic City ist durch die Konkurrenz in den angrenzenden Bundesstaaten in Mitleidenschaft gezogen worden, wobei sowohl das Mohegan Sun als auch das Foxwoods in Connecticut Spieler aus dem nördlichen New Jersey abschöpfen, während das Las Vegas Sands (WKN:A0B8S2) Casino in Bethlehem, Pennsylvania, und Casinos in Delaware und Maryland Spieler aus der südlichen Hälfte an sich reißen. Das war schlecht für die Casinos in New Jersey.

Das 2,4 Milliarden US-Dollar teure Revel, für das kurz vor der Finanzkrise der erste Spatenstich erfolgte, wurde zwei Jahre nach seiner Eröffnung geschlossen. Das Timing war hier ein entscheidender Faktor, aber auch die Entscheidung des Casinos, auf Buffets zu verzichten und die Abwesenheit eines Spielervereins trugen zum Misserfolg bei. Ein Urlaubsort am Meer, wo das Casino kaum hineinpasste, war dem Umsatz auch nicht förderlich.

Dennoch hat der Nordosten genug Casinos, da mehr Staaten Neubaugenehmigungen erteilen. Ohne ausreichende Nachfrage, um alle diese Spielsäle zu stützen, sind die hohen Schulden, die die Casinos für den Bau der Gebäude auf sich genommen haben, schwieriger zu bedienen. Dies könnte das Wachstum der Gaming-REITs begünstigen.

Auf Wachstum setzen

Der Markt für Casino-REITs ist jetzt heiß. Neun Transaktionen wurden in den letzten 12 Monaten mit einem Gesamtwert von 6,2 Milliarden US-Dollar abgeschlossen, was laut Carlo Santarelli, Gaming-Analyst der Deutschen Bank, “etwa die Hälfte des Gesamtvolumens der REIT-Transaktionen seit der ersten Akquisition von GLPI Ende 2013 darstellt”.

VICI sagte vor kurzem, dass es sein erstes Nicht-Caesars-Casino kaufe. Es erwirbt das Land und die Immobilien des Margaritaville Resort Casino in Bossier City, Louisiana, für 261 Millionen US-Dollar, während Penn National das Betriebsvermögen des Casinos für weitere 115 Millionen US-Dollar erwirbt und sofort einen Triple-Net-Leasingvertrag mit VICI abschließt.

Ein Triple-Net-Mietvertrag bedeutet, dass die Mieter sich verpflichten, alle Immobiliensteuern, Gebäudeversicherungen und die Instandhaltung der Immobilien zu bezahlen. VICI sagt, dass Penn eine jährliche Gesamtmiete von ungefähr 23 Millionen US-Dollar für 15 Jahre zahlen wird, mit der Option von vier fünfjährigen Verlängerungen.

Der Deal an sich ist nicht allzu einzigartig; bemerkenswert ist, dass die REITs eher bereit sind, Immobilien außerhalb  ihrer ehemaligen Muttergesellschaft zu kaufen.

Zusätzlich zu den Immobilien, mit denen Gaming & Leisure Properties bei der Ausgliederung durch Penn National Gaming ausgestattet wurde, kaufte es anschließend die Immobilien von Pinnacle Entertainment (WKN:A0B8S2) (die Penn nun zufällig kauft). MGM Growth Properties, das auch versuchte, VICI Anfang des Jahres zu kaufen, kaufte kürzlich das Hard Rock Rocksino in Ohio vom Hard Rock Cafe für 1 Milliarde US-Dollar.

Chancen und Risiken

Aber Casino-REITs sind nicht alle Risikofaktoren. Wie normale REITs zahlen Casino-REITs keine Einkommenssteuer wie normale Unternehmen, sondern geben den größten Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre zurück. Sie sind verpflichtet, 90 % ihres Einkommens an die Aktionäre zu zahlen, was es ihnen ermöglicht, von der Einkommensteuer auf die an die Anleger gezahlten Gewinne befreit zu bleiben. Auch die Renditen der Dividendenzahlungen sind tendenziell hoch. VICI Properties erwirtschaftet derzeit 5 %, Gaming & Leisure Properties 7 % und MGM Growth Properties 5,7 %.

MGM’s REIT ist nicht dasselbe wie VICI oder Gaming & Leisure, da es sich immer noch mehrheitlich im Besitz des Casinobetreibers befindet. MGM bleibt mit 73 % am REIT beteiligt. So wird sichergestellt, dass dem Casino durch hohe Mieten keine Nachteile entstehen und trotzdem in der Lage ist, Immobilien nach Bedarf zu sanieren. Weil die REITs entscheiden, ob sie eine Immobilie umgestalten, und das manchmal nicht in ihrem finanziellen Interesse sein kann, könnte das schädlich für das große Ganze sein.

Trotz der Trennung hat Gaming & Leisure Properties Vorstandsmitglieder, die auch im Vorstand von Penn National tätig sind — eine Situation, die Interessenkonflikte verursachen könnte. Nur VICI Properties ist wirklich unabhängig, ohne Eigentumsrechte von Caesars und ohne Überschneidungen im Vorstand, was dem Unternehmen die Freiheit gibt, nach eigenem Ermessen zu arbeiten.

Teile und herrsche

Casino REITs können das Risiko minimieren, das mit einem bestimmten Casino verbunden ist, indem sie geografisch diversifizieren oder, wie es VICI Properties tut, über die Grenzen eines einzigen Casinobetreibers hinaus expandieren. Obwohl Gaming & Leisure mit dem Besitz von Pinnacle’s das Richtige getan hat, erhöht Penn’s bevorstehende Übernahme von Pinnacle das Risiko wieder.

Es kann auch eine Diversifizierung außerhalb der Glücksspielindustrie stattfinden, da diese REITs aufgrund der geografischen Diversifizierung immer noch stark in einer Branche konzentriert sind. VICI-CEO Ed Pitoniak sagte, dass sich der REIT weiterhin auf die Spieleindustrie konzentrieren wird, die er immer noch als lukrativ ansieht. Nachdem er so viel Wert wie möglich aus den Casinos herausgesiebt hat, ist er auch bereit, über die eigenen Grenzen hinauszuschauen.

Die Anleger könnten von den Renditen, die die Gaming-REITs bieten, profitieren, wenn das Geschäft flott weiterläuft. Aber diese eng fokussierte Nische hat bisher nicht gezeigt, dass sie über ihre Risiken hinaus wachsen kann.

Wenn die Gaming-REITs über die Grenzen von Casinos hinaus expandieren können (dann wären sie keine “Gaming-REITs” mehr), könnten aber sogar noch attraktiver sein.