Dividende von 9 %: Tanger Factory Outlet Centers sieht gerade spottbillig aus

Der REIT Tanger Factory Outlet Centers (WKN:886676) hat mit dem letzten Quartalsbericht Ende Oktober vielleicht die Erwartungen übertroffen, aber das hat die Aktien nicht davon abgehalten, in den vergangenen Wochen trotzdem weiter abzurutschen.

Eigentlich eine interessante Chance für Anleger. Noch interessanter wird es dadurch, dass Tanger mit Stand Anfang Dezember eine schier unglaubliche Dividendenrendite von 9,2 % aufweist.

Klar, allzu oft ist eine ungewöhnlich hohe Dividende ein Zeichen für zugrunde liegende Probleme eines Unternehmens. Aber auch wenn sich der Markt zu Recht Sorgen über die vielen Insolvenzen im Bereich Einzelhandel macht, muss man doch genau hinschauen, ob das Unternehmen nicht auch weiterhin gut positioniert ist, um am Ende sogar noch stärker aus der Krise hervorzugehen. Jetzt ist also ein guter Zeitpunkt, um einen genaueren Blick auf die letzten Monate von Tanger zu werfen – gibt es da Warnsignale? Wenn ja, welche?

Beginnen wir mit den jüngsten Zahlen von Tanger im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:

Quelle: Tanger Factory Outlet Centers

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Die bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) von Tanger sind eine nützlichere Branchenkennzahl als der Gewinn zur Messung des Cashflows in einen REIT. Diese Zahl ist auf 56,8 Millionen USD bzw. 0,58 USD pro Aktie gesunken. Im Vorjahr waren es noch 61,9 Millionen USD bzw. 0,63 USD pro Aktie. Aber dieses Quartal beinhaltet auch 0,04 USD pro Aktie im Zusammenhang mit bestimmten strategischen Asset-Verkäufen.

Der konsolidierte Portfolioauslastungsgrad von Tanger lag zum Ende des Quartals bei starken 95,9 % und damit leicht unter dem Vorjahreswert von 96 % bzw. 96,4 %. Nach Ablauf von 12 Monaten stiegen die gemischten Durchschnittsmieten um 2 % auf Cash-Basis und um 2,5 % auf linearer Basis. Und das Nettobetriebsergebnis (NOI) sank um 1,8 %, was auf Mieterkonkurse, Mietvertragsänderungen und Filialschließungen zurückzuführen ist.

Dennoch stieg die durchschnittliche Produktivität der Mieterverkäufe weiter an – um 3,1 % auf 395 USD pro Quadratfuß Fläche – und die Absätze bei den Mietern stiegen im vergangenen Jahr um beachtliche 1,7 %.

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Was die Leasinggeschäfte betrifft, so hat Tanger im Vergleich zum Vorjahr 345 Leasingverträge mit einem Gesamtvolumen von rund 1,7 Millionen Quadratfuß abgeschlossen und in den ersten drei Quartalen 2019 195.000 Quadratfuß in seinem Portfolio zurückgekauft.

CEO Steven Tanger wies darauf hin, dass die Ergebnisse des dritten Quartals die internen Erwartungen übertrafen, was die Leasing- und Branding-Bemühungen des Unternehmens zur Gewinnung von Käufern bestätige. Er sagte auch, dass Tanger eine starke Auslastung aufweise, was “die Widerstandsfähigkeit und Attraktivität des Vertriebskanals widerspiegelt.”

“Unsere Dividende bleibt gut gedeckt”

Tanger sagte:

Darüber hinaus haben wir die Kundenzahlen weiter erhöht, da unsere gezielten Marketingprogramme und die Erfahrungen vor Ort dazu beigetragen haben, die Käufer in unsere Center zu locken. Unsere Mieterbelegungskostenquote ist mit 9,9 % nach wie vor niedriger als bei allen REITs im Mall-Segment. Wir haben zudem eine starke Finanzlage beibehalten, mit keiner nennenswerten Fälligkeit der Verbindlichkeiten in unserem konsolidierten Portfolio bis Dezember 2023 und einem niedrigen gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 3,5 %. Wir haben uns seit 26 Jahren verpflichtet, eine vierteljährliche Dividende zu zahlen. Unsere Dividende ist nach wie vor gut gedeckt, da wir erwarten, dass wir im Jahr 2019 über unsere Dividende hinaus einen Free Cashflow von fast 95 Millionen USD generieren und über eine ungenutzte Kreditlinie von fast 600 Millionen USD verfügen. Für das Jahr 2020 konzentrieren wir uns weiterhin auf die Vermietung an attraktive Marken und schaffen gleichzeitig das Aktivitätsniveau und die Begeisterung, die die Käufer in unsere Center führen.

Tanger Outlets hob seine Jahresprognose leicht an, um für 2019 einen Gewinn pro Aktie von 1,26 bis 1,30 USD (zuvor von 1,24 bis 1,30 USD) und einen bereinigten FFO pro Aktie von 2,27 bis 2,31 USD (zuvor von 2,25 bis 2,31 USD) auszuweisen.

Das Unternehmen sagt, dass diese überarbeitete Guidance eine Kombination aus der relativen Outperformance im dritten Quartal, den geplanten Filialschließungen in diesem Jahr (ohne die Dressbarn-Standorte, die bis Ende 2019 geöffnet bleiben sollten) und einem leichten Anstieg der erwarteten durchschnittlichen Auslastung für das Jahr auf 95,5 % bis 95,8 % beinhalte.

Alles in allem gab es im jüngsten Quartal fast nur gute Nachrichten – was bedeutet, dass der Pessimismus des Marktes wohl tatsächlich auf die vielen Insolvenzen im Einzelhandel zurückzuführen ist. Ich denke, dass die Aktien von Tanger Factory Outlet, da die Dividende “gut gedeckt” bleibt und die Aktien nun zu einem attraktiven Preis gehandelt werden, mittlerweile weit genug abgerutscht ist. Jetzt könnte ein geeigneter Moment für geduldige, langfristig denkende Investoren sein, um eine Position zu eröffnen oder zu erweitern.