Lockdown aus, Ofen aus? 3 Gründe, warum ich dir von Deutsche EuroShop abrate

Corona legte die deutschen Innenstädte zum großen Teil lahm. Und mit ihnen lagen auch die großen Einkaufszentren brach, die seit den 60er-Jahren so stolz aus dem Boden wuchsen. Dass diese unter Kundenflucht leiden, trifft auch die Deutsche EuroShop (WKN: 748020) überaus hart.

Bereits vor der Pandemie litten Einkaufszentren unter der Konkurrenz des Onlinehandels. Die Kunden werden bequemer. Sie überlegen es sich mittlerweile zweimal, ob sie für ein Kleidungsstück, ein Buch oder einen Fernseher in die Stadt fahren oder nicht.

Es stimmt: Die Deutsche EuroShop verfügt über ein interessantes Portfolio aus deutschen und europäischen Einkaufstempeln. Bei Investitionen konzentrierte sich das Management in den vergangenen Jahren recht erfolgreich auf 1a-Lagen in ausreichend großen Städten.

Dennoch erwarte ich bei dem Unternehmen in den kommenden Jahren kein überdurchschnittliches Wachstum. Die Bilanz ist auch nicht rosig. Und auf einen allgemeinen Marktknick zu hoffen, um dann einzusteigen, wenn der Kurs unten liegt, läuft aus meiner Sicht nur auf viele vertane Chancen hinaus. Schließlich gibt es zurzeit einige deutlich bessere Investmentchancen.

Corona war ein heftiger Nackenschlag für Deutsche EuroShop

Doch schon vorher sank die Performance in den Keller. Im September 2015 lag der rollierende Jahresumsatz noch bei 237 Mio. Euro und der Gewinn bei 181 Mio. Euro. Die Gewinnmarge betrug stolze 76,4 %.

Bis zum Dezember 2019 sank der Umsatz auf 261 Mio. Euro und der Gewinn auf 112 Mio. Euro. Kurz vor Ausbruch der Corona-Pandemie lag die Gewinnmarge nur noch bei 42,8 %.

Auch die Bilanz macht mir Sorgen

Aus den aktuellen Daten geht hervor, dass Deutsche EuroShop Verbindlichkeiten in Höhe von 282,3 Mio. Euro hat, die innerhalb eines Jahres fällig werden, und Verbindlichkeiten in Höhe von 1,61 Mrd. Euro, die danach fällig werden. Dem stehen 244,1 Mio. Euro an Barmitteln und 25,2 Mio. Euro an Forderungen gegenüber, die innerhalb von zwölf Monaten fällig werden. Die Verbindlichkeiten übersteigen also die Summe der Barmittel und (kurzfristigen) Forderungen um 1,62 Mrd. Euro.

Und wenn ich bedenke, dass dieser Fehlbetrag die Marktkapitalisierung von Deutsche EuroShop von aktuell rund 1,2 Mrd. Euro übersteigt, wird mir fast schon angst und bange.

Zudem ist das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA mit 6,2 relativ hoch. Und das EBIT sank in den letzten Monaten um 9,6 %. Wenn die Erträge auch in Zukunft so rückläufig sind, wird es schwierig sein, die Schulden zu verwalten, finde ich.

Positiv ist zwar, dass das Management aus jedem Euro EBIT 62 Cent Cashflow herausholt und damit das Schuldenmanagement sicherlich noch eine Weile im Griff hat. Aber für ein langfristiges Investment fehlt mir hier die Substanz. Zudem ist die Corona-Krise noch nicht vorbei und vermiest den Ausblick auf die kommenden Jahre.

Welchen Cashflow können wir noch erwarten?

Lass uns einmal über die kommenden zehn Jahre nachdenken: Wie entwickelt sich die Branche? Wird sich der Onlinehandel wieder abschwächen? Wird die Politik ihn womöglich in die Schranken verweisen? Welche Zukunft haben die großen Einkaufstempel?

Ich bin skeptisch und rechne für die Deutsche EuroShop mit weiter sinkenden Cashflows. Bis 2031 werden sie Jahr für Jahr leicht fallen. Unterm Strich können wir Anleger mit einer Cashflow-Summe von rund 700 Mio. Euro rechnen. Aufgrund dieser Annahme sehe ich die Aktie zum aktuellen Kurs von 19,52 Euro (Stand: 27. August 2021) als fair bewertet an. Die Aktie ist keine lukrative Investmentchance, denke ich.