Jetzt antizyklisch investieren und satte 8,5 % Dividendenrendite einsacken

„Es gibt entweder gute Nachrichten oder billige Aktienkurse, aber nicht beides gleichzeitig.“ Bei EPR Properties (WKN: A1J78V) waren die Nachrichten der letzten Monate weniger gut. Entsprechend notiert die Aktie rund 40 % tiefer als vor dem Beginn der Coronapandemie und weist eine Dividendenrendite von 8,5 % auf (Stand aller Angaben: 13.04.23). Die Dividende wird monatlich ausgeschüttet und wird verdient – die Ausschüttungsquote bezogen auf die AFFO beträgt 67 %. Wir schauen darauf, was das Unternehmen auszeichnet und warum ich die Aktie jetzt interessant finde.

EPR Properties ist ein REIT mit Fokus auf Entertainment

EPR Properties ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und bewirtschaftet als solcher Immobilien. Dies sind keine gewöhnlichen Wohnhäuser oder Büros, sondern Freizeitparks, Ski-Resorts, Kinos, Museen oder auch Golfanlagen. Ein kleiner Teil der Immobilien sind zudem Bildungseinrichtungen wie Kindergärten. Insgesamt betreibt das Unternehmen 363 Immobilien in Nordamerika, von denen zuletzt 97 % vermietet waren.

Die Coronapandemie hat das auf Erlebnisse spezialisierte Unternehmen entsprechend hart getroffen. Mittlerweile haben sich die Umsätze und Gewinne jedoch wieder erholt. Ein Sorgenkind bleibt allerdings das größte Mietersegment. Kinos stehen für 41 % des jährlichen EBITDA. Hier läuft es schon länger nicht rund. Wenige große Kinoketten dominieren den Markt und leiden schon lange unter den Streaming-Diensten.

Die zweitgrößte Kinokette der Welt und einer der größten Mieter von EPR Properties (mit 8,4 % Anteil an allen Mieterträgen in 2021) meldete Mitte 2022 Insolvenz an. Bisher zahlt das Unternehmen seine Miete zu einem großen Teil. Sollte dieser Mieter jedoch ausfallen, dürfte EPR ein Problem haben. Andere Mieter für die Kinos zu finden, dürfte sich schwierig gestalten, ein Umbau teuer sein.

Warum die Aktie jetzt interessant sein könnte

Dieses Risiko scheint mir jedoch nicht so hoch zu sein, wie man auf den ersten Blick denken mag. Filme wie Avatar 2 oder auch der Super Mario Bros.-Film ziehen auch im Jahr 2023 Millionen Zuschauer in die Kinos. Dass Kinos nicht verschwinden werden, haben auch die Streaming-Anbieter erkannt. Sowohl Amazon als auch Apple planen, jeweils 1 Mrd. US-Dollar im Jahr für neue Kinofilme auszugeben. Amazon hat Ende 2022 sogar sein erstes eigenes Kino eröffnet.

Auf kurze Sicht gehen einige Menschen aufgrund der vielerorts stark gestiegenen Lebenshaltungskosten vielleicht weniger ins Kino und geben insgesamt weniger für Freizeitaktivitäten aus. Auf lange Sicht sollte EPR Properties jedoch davon profitieren, dass Erlebnisse und Aktivitäten vielen Menschen immer wichtiger werden. Mit Golfanlagen, Freizeitparks und Wellnesscentern scheint mir EPR Properties dafür gut aufgestellt.

Ein weiterer Grund für den Kursrückgang bei vielen REITs scheinen mir die steigenden Zinsen zu sein. Da REITs für den Kauf der Immobilien tendenziell viele Schulden aufnehmen, drücken steigende Zinsen natürlich auf den Gewinn. EPR Properties ist da keine Ausnahme. Die Verschuldung beträgt 2,8 Mrd. US-Dollar – zum Vergleich: die Immobilien stehen mit 4,7 Mrd. US-Dollar in der Bilanz. Im Jahr 2022 fiel 131 Mio. US-Dollar Zinsaufwand an, der durchschnittliche Zinssatz liegt also ca. bei 4,7 %.

Da das Unternehmen über eine Cash-Position von 108 Mio. US-Dollar verfügt und keine Zinsbindung im Jahr 2023 ausläuft, sehe ich auch dieses Risiko als kalkulierbar an. Mittelfristig erwarte ich wieder leicht sinkende Zinsen.

Mein Fazit zu EPR Properties

EPR Properties sieht sich definitiv einigen Risiken ausgesetzt. Entsprechend günstig ist die Aktie. Das Multiple auf die angepassten FFO beträgt 8. Da ich viele der angesprochenen Risiken als weniger schlimm erachte und das Unternehmen langfristig gut positioniert sehe, finde ich die Aktie heute interessant. Einkommensorientierte Anleger, die bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen, sollten sich die Aktie von EPR Properties genauer ansehen.