Vonovia bei 0,94-fachem Buchwert: Lohnt sich jetzt endlich der Einstieg?

Für Anleger auf der Suche nach stabilen Dividenden war Vonovia (WKN: A1ML7J) lange eine feste Größe im Portfolio. Doch die steigenden Zinsen und die Unsicherheiten am Immobilienmarkt haben Deutschlands größtes Wohnimmobilienunternehmen in schwieriges Fahrwasser gebracht. Nun liegt die Aktie bei nur noch 0,94-fachem Buchwert und lockt damit Value-Investoren auf den Plan. Die große Frage ist: Kann die aktuelle Dividende die Anleger für das erhöhte Risiko belohnen? In diesem Artikel analysiere ich für dich, ob die Dividende von Vonovia ein verlässlicher Gewinnbringer ist – oder ob Vorsicht angesagt sein könnte.

Effizienz als Antwort auf die unsichere Zinslage

CEO Rolf Buch setzt mittlerweile auf eine Asset-Light-Strategie, die darauf abzielt, das Eigenkapital des Unternehmens zu schonen und dennoch weiteres Wachstum zu generieren. Doch was genau bedeutet „asset light“ ?

Bisher bestand das Kerngeschäft von Vonovia darin, durch den Erwerb von Immobilien Marktanteile auszubauen. Zukünftig plant das Unternehmen jedoch, Dienstleistungen im Immobilienmanagement anzubieten – ein Ansatz, der langfristig stabile Einnahmen ohne hohe Investitionen in Immobilienbestände generieren könnte. Dazu gehören Dienstleistungen wie die Verwaltung von Immobilien und die Installation erneuerbarer Energielösungen. Durch diese Strategie strebt Vonovia eine Diversifizierung der Einnahmequellen an und mindert die Abhängigkeit von Immobilienwerten.

Dieser Schritt ist in einem Markt, der von Zinsschwankungen geprägt ist, äußerst vorteilhaft. Während einige Konkurrenten mit Refinanzierungsproblemen kämpfen, positioniert sich Vonovia mit einer Strategie, die sich flexibel an das wirtschaftliche Umfeld anpassen kann.

Immobilienmarkt im Umbruch

Der deutsche Immobilienmarkt, insbesondere im Wohnungssektor, hat in den vergangenen Jahren eine Achterbahnfahrt erlebt. Hohe Preise und eine steigende Nachfrage nach Wohnraum prägten die Jahre bis 2022. Doch im Zuge der wirtschaftlichen Abkühlung hat sich die Lage auf dem Markt verändert.

Wie steht es also aktuell um die Stabilität des Marktes? Laut Rolf Buch sieht Vonovia den Tiefpunkt der Immobilienbewertungen im ersten Halbjahr 2024 erreicht. Die Bewertung von Wohnimmobilien sank im Vergleich zum Vorjahr nur um 1,4 %, ein Anzeichen dafür, dass sich die Preise stabilisieren könnten. Dies könnte ein Signal sein, dass die Abwärtsbewegung auf dem Immobilienmarkt gestoppt wurde, und Vonovia profitiert dabei von einer konstant hohen Nachfrage nach Wohnraum.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich widerstandsfähig gegenüber Konjunkturschwankungen, was ihn zu einer sicheren Anlagemöglichkeit in unsicheren Zeiten macht. Während Gewerbeimmobilien oft stärker von wirtschaftlichen Zyklen beeinflusst werden, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum auch in Krisenzeiten bestehen.

Vonovia hat solide Einnahmequellen

Eine der wichtigsten Einnahmequellen für Vonovia ist das Mieteinnahmenpotenzial. Mit einer durchschnittlichen Mietsteigerung von etwa 4 % pro Jahr und Mietpreisen, die aktuell unter dem Marktniveau liegen, bietet Vonovia seinen Anlegern eine stabile Einkommensquelle.

In Städten wie Berlin, München und Hamburg, wo die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei Weitem übersteigt, plant Vonovia, diese Mieterhöhungspotenziale voll auszuschöpfen. Die kontinuierlichen Mieterhöhungen tragen dazu bei, die durch steigende Finanzierungskosten verursachten Mehrbelastungen auszugleichen und das Geschäftsmodell zu stabilisieren.

Vonovia strebt durch den Ausbau eigener Dienstleistungen und die Nutzung interner Ressourcen eine deutliche Effizienzsteigerung an. Ein Beispiel dafür ist die firmeneigene Handwerksabteilung, die Renovierungs- und Wartungsarbeiten nicht nur an Vonovia-eigenen Immobilien durchführt, sondern auch externe Aufträge annimmt. Diese Abteilung erhöht die Flexibilität und sorgt dafür, dass kostspielige Wartungsaufträge zu günstigen Konditionen und auf hohem Qualitätsniveau abgewickelt werden können.

Der Ausbau erneuerbarer Energien spielt eine wichtige Rolle in der Vonovia-Strategie

So investiert das Unternehmen vermehrt in Solaranlagen und andere grüne Technologien, um auf langfristige Energieeinsparungen und regulatorische Anforderungen vorbereitet zu sein. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Verbesserung der Umweltbilanz bei, sondern bieten auch zusätzliche Einnahmemöglichkeiten, beispielsweise durch den Verkauf überschüssiger Energie.

Vonovia geht gezielt den Weg, nicht-strategische Immobilien zu veräußern, um finanzielle Flexibilität zu gewinnen und Schulden abzubauen. Für das laufende Jahr plant das Management, Immobilien im Wert von insgesamt 3 Mrd. Euro zu verkaufen. Bereits die Hälfte davon konnte realisiert werden, und die Verkäufe umfassen etwa 4.500 Wohnungen in Berlin und dem Rhein-Main-Gebiet.

Durch diese Verkäufe kann Vonovia seine Bilanz entlasten und den Fokus auf das Kerngeschäft legen. Die Verringerung des Portfolios ermöglicht dem Unternehmen eine stärkere Konzentration auf rentable Objekte und effizientere Verwaltung.

Bewertung und aktuelle Multiples: Vonovia als attraktives Value-Investment?

Schauen wir uns die aktuellen Bewertungskennzahlen von Vonovia an. Die Aktie wird derzeit mit einem Kurs-Buchwert-Verhältnis von 0,94 gehandelt, was darauf hindeutet, dass sie unter ihrem Substanzwert bewertet ist. Das bedeutet, dass Anleger, die heute Vonovia-Aktien kaufen, einen indirekten Rabatt auf den Immobilienbestand des Unternehmens erhalten.

Weitere interessante Bewertungsmultiples sind das Forward-KGV von 15,7 und das Forward-EV/EBITDA von 26,5. Diese Kennzahlen deuten darauf hin, dass die Aktie im Vergleich zu ihrem langfristigen Potenzial günstig bewertet ist. Der aktuelle Kurs von etwa 30 Euro liegt dabei deutlich unter dem von mir ermittelten fairen Wert von 37 Euro.

Auch wenn der Immobiliensektor aktuell unter Druck steht, könnte Vonovia aufgrund dieser günstigen Bewertung ein attraktives Investment sein. Eine Free Cash Flow-Rendite von 9,4 % und eine EBITDA-Marge von rund 53 % zeigen, dass das Unternehmen in der Lage ist, auch in einem schwierigen Umfeld hohe Cashflows zu generieren.

Dividende als langfristige Einnahmequelle: Chancen und Risiken

Vonovia zahlt seit über einem Jahrzehnt eine Dividende und bietet seinen Aktionären dadurch eine verlässliche Einkommensquelle. Für das Geschäftsjahr 2023 betrug die Dividende 0,90 Euro je Aktie, was bei einem Kurs von 30 Euro einer Dividendenrendite von rund 3 % entspricht. Im historischen Vergleich liegt die Dividendenrendite etwas unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (3,26 %).

Ein kritischer Punkt ist die Ausschüttungsquote. Sie offenbart, dass Vonovia in den vergangenen Jahren mehr Dividenden ausgeschüttet hat, als der Gewinn hergegeben hätte, was die finanzielle Stabilität des Unternehmens langfristig belasten könnte. Es stellt sich also die Frage, ob Vonovia in der Lage sein wird, diese Dividendenpolitik beizubehalten.

Mein Fazit

Vonovia steht mit einer Bewertung des 0,94-fachen Buchwerts und einer Dividendenrendite von rund 3 % an einem spannenden Punkt. Für langfristig orientierte Investoren könnte dies eine interessante Einstiegsgelegenheit sein – aber nur, wenn sie bereit sind, die Risiken am Immobilienmarkt in Kauf zu nehmen. Die Dividende hat zwar Kontinuität bewiesen, doch die Ausschüttungsquote zeigt, dass die Stabilität der Dividende von zukünftigen Ertragssteigerungen abhängt.

Das Potenzial ist da, und eine Erholung des Marktes könnte den Kurs erheblich beflügeln. Doch wer einsteigt, sollte gut abwägen, ob er auf langfristige Wertsteigerung und Stabilität setzt. Ein Einstieg lohnt sich aus meiner Sicht nur für jene, die das Risiko verstehen und dem Unternehmen zutrauen, den aktuellen Herausforderungen erfolgreich zu begegnen.