Diese Dividendenwachstumsaktie kann langfristig deine Rente stärken

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA, WKN: A13SUL) besticht durch langfristig finanzierte Immobilien mit fast vollständig indexierten Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern wie Edeka, Rewe und Aldi. Dies bildet eine ideale Grundlage für profitables Wachstum und Dividendensteigerungen bei der DEFAMA-Aktie, worauf wir schon im letzten Update hingewiesen hatten.

Das Unternehmen hat den Jahreswechsel 2025/2026 für eine signifikante Expansionswelle genutzt. Mit dem Erwerb von acht neuen Standorten – darunter Elsenfeld, Düren, Osnabrück sowie Objekte in Bayern und Sachsen – beweist DEFAMA erneut ihre Fähigkeit, auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld hochrentable Objekte zu sichern. Das Portfolio ist damit auf 99 Standorte angewachsen.

Wie DEFAMA den Immobilienmarkt so gut bespielt

DEFAMA bleibt ihrer bewährten Nische treu und erwirbt Fachmarktzentren in kleinen und mittelgroßen Städten. Diese „Hidden Locations” sind für große institutionelle Investoren oft zu kleinteilig, bieten aufgrund des geringen Wettbewerbs und der stabilen lokalen Versorgung aber attraktive Einstiegspreise. Die Strategie zielt auf eine hohe Cashflow-Sicherheit ab. Dies wird durch die Auswahl der Mieter unterstrichen. Über 75 % der Einnahmen stammen aus nicht- zyklischen Branchen, insbesondere dem Lebensmitteleinzelhandel und dem Drogeriebereich. Mit den jüngsten Zukäufen (z. B. Netto, ALDI Süd und Fressnapf) wurde dieser defensive Anker weiter gestärkt.

Ein zentrales Qualitätsmerkmal von DEFAMA ist die konsequente Einhaltung der Renditeziele. Während die Bruttoanfangsrenditen für Top-Immobilien in deutschen Metropolen oft unter 5 % liegen, erzielt die DEFAMA bei ihren jüngsten Zukäufen eine durchschnittliche Mietrendite von ca. 9,9 %. Das Objekt in Elsenfeld sticht dabei mit einer Rendite von 10,6 % besonders hervor. Diese hohe Verzinsung des eingesetzten Kapitals ermöglicht es dem Unternehmen, sein Wachstum weitgehend aus dem laufenden Cashflow und aus langfristigen Finanzierungen zu bestreiten, ohne ständig auf Kapitalerhöhungen angewiesen zu sein.

Ein Vergleich der aktuellen Transaktionen mit dem Stichtag vom 30.09.2025 macht die Dynamik deutlich: Die annualisierte Nettomiete stieg durch die letzten drei Käufe um über 1 Mio. Euro auf ca. 28,93 Mio. Euro (+3,6 %).

DEFAMA arbeitet stetig am FFO-Wachstum

Ein besonders interessanter Aspekt ist die qualitative Entwicklung der Flächen. Zum Stichtag im September 2025 lag die Durchschnittsmiete im Portfolio bei ca. 7,20 Euro /qm. Die neu erworbenen Flächen erzielen jedoch im Schnitt ca. 11,85 Euro/qm.

Dieser deutliche Aufschlag zeigt zwei Dinge: Erstens sind die neuen Objekte flächeneffizienter und hochwertiger vermietet (zum Beispiel durch Drogerien oder moderne Discounter). Zweitens führt dies zu einer sukzessiven Steigerung des Portfolidurchschnitts auf nun etwa 7,30 Euro/qm. Dies zeigt, dass DEFAMA trotz dieser höheren Quadratmetermieten weiterhin Kaufpreise verhandelt, die eine Rendite von 10 Prozent ermöglichen. Dies unterstreicht die Stärke des Managements beim Einkauf.

Dieses Wachstum schlägt sich direkt in den Funds From Operations (FFO) nieder. Für das Gesamtjahr 2025 wurde ein FFO von 11 Mio. Euro angestrebt. Durch die jüngsten Zukäufe wurde eine solide Basis für eine weitere Steigerung im Geschäftsjahr 2026 geschaffen.

Unser Fazit zur DEFAMA-Aktie

DEFAMA liefert ein Musterbeispiel für „langweiliges”, aber hocheffizientes Wachstum. Durch die jüngsten Zukäufe wurde nicht nur die Größe des Portfolios gesteigert, sondern auch die Qualität der Mieteinnahmen und die Flächenproduktivität verbessert. Für Investoren der DEFAMA-Aktie bedeutet dies eine weiterhin hohe Wahrscheinlichkeit für die elfte Dividendenerhöhung in Folge.

Aktuell bietet das Unternehmen eine Dividendenrendite von 2,1 %, wodurch die DEFAMA-Aktie leicht unterbewertet wirkt. Langfristige Investoren könnten von profitablen Wachstumsraten im zweistelligen Bereich profitieren.

Dividendenwachstumsaktien haben das Potenzial, langfristig überragende Dividendenrenditen im Verhältnis zum Einstandskurs zu generieren, selbst wenn die Dividende anfangs noch gar nicht spektakulär aussieht. Das ist einer der Hauptgründe, warum wir die DEFAMA-Aktie so mögen. Wir wünschen uns, dass DEFAMA die disziplinierte Kapitalallokation beibehält. Dann kann aus dem weiteren Zukaufen von Fachmarktimmobilien sowie aus Insolvenzen von Mitbewerbern aufgrund deren hoher variabler Verbindlichkeiten eine große Chance entstehen.