4 % Dividende, Immobilien, aber vollkommen anders, als du denkst!

Lieber Aktiensegler,

Dividende und Immobilien klingen zunächst interessant. Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten diesen Mix. Die meisten denken, dass es bei vielen dieser REITs jedoch nur darum geht: Kaufen. Halten. Miete kassieren. Dividende auszahlen. Spektakulär ist das natürlich nicht.

Doch wie in jedem Segment gibt es auch hier die Exoten, die das Spiel anders interpretieren. Ein solcher REIT ist für mich American Tower. Das Management hat durch eine spezielle Immobilie einen vollkommen anderen Ansatz gewählt. Nehmen wir das heute zum Anlass für eine besonders wertvolle Lektion.

American Tower: Wie der REIT Immobilien und Dividende anders denkt

Bei American Tower handelt es sich um einen REIT, der in Mobilfunktürme investiert. Das sind die hohen Masten, die auch du bestimmt aus deiner Umgebung kennst. Manchmal befinden sie sich auch auf Dächern hoher Gebäude, in der Regel stehen sie aber isoliert in der Prärie. Mit ca. 60 Metern Höhe sind sie kaum zu übersehen. Wobei die ländlich gelegenen Fernmeldetürme eine Höhe von bis zu 300 Metern erreichen können.

Kommen wir nun aber auf die Besonderheit dieses Geschäfts zu sprechen: American Tower baut diese Funktürme für ca. 250.000 bis 300.000 US-Dollar. Danach vermietet das Management den Stellplatz für eine kleine oder größere Sendezelle an die Mobilfunkkonzerne. Diese Sendezellen benötigen wenig Platz, wodurch American Tower mehrere Mieter auf jedem Funkturm beherbergen kann. Dieser Ansatz ist hervorragend skalierbar!

Jede Sendezelle ist ca. 1,5 bis 2,5 Meter hoch, bis zu 50 Zentimeter breit und ca. 25 Zentimeter tief. Für den geringen Platz, den sie benötigen, bringen sie sehr viel Miete ein. In durchschnittlichen Lagen bringt eine Standardmakrozelle ca. 1.500 bis 3.500 US-Dollar pro Monat. In großen Städten, wo der Platz rar und Genehmigungen selten sind, betragen die Mieten sogar bis zu 6.000 US-Dollar. Pro Monat, versteht sich, nicht pro Jahr. Selbst in ländlichen Regionen sind die Mieten pro Monat mit bis zu 1.500 US-Dollar für Standardzellen recht hoch. Das bedeutet, dass auf einem Funkturm mit fünf verschiedenen Sendern Mieterlöse zwischen 7.500 US-Dollar und 30.000 US-Dollar möglich sind. Je nach Lage und Auslastung, natürlich.

American Tower besitzt als REIT daher eher kurze Amortisationszeiten. Es braucht außerdem keine hohen Investitionen, um neue Mieter auf bestehenden Türmen anzubringen. Das sorgt dafür, dass das Wachstum grundsätzlich stärker ausfallen kann. Es geht eben nicht darum, eine teure und große Immobilie zu erwerben. Kleine Sendereinheiten erweitern hier konsequent das Geschäftsmodell.

Der Gamechanger

Deshalb bezeichne ich American Tower auch als einen Gamechanger unter den REITs. Das Geschäftsmodell ist stark skalierbar, die Investitionen sind überschaubar. Mit 4 % Dividende bin ich der Überzeugung, dass das gut skalierbare Geschäft nicht nur Mehrwerte für die Investoren schafft. Sondern auch durch neue Zyklen wie 5G (was ja mittlerweile gar nicht mehr so neu ist) und 6G immer größere Auslastung erhält und höhere Preise erzielen kann. Technologische Neuheiten führen zu einem gewissen Wandel, was Raum für Mietpreisanhebungen zulässt.

Manchmal geht es beim erfolgreichen Investieren daher exakt darum: Die Aktien und Unternehmen zu identifizieren, die das Spiel anders denken. Bei American Tower ist es die Abkehr vom jeweils neuen, hohen Kapitaleinsatz, um skalieren zu können. In den letzten 25 Jahren ist die Aktie deshalb auch um ca. den Faktor 30 gestiegen, die Dividende hat sich ebenfalls massiv erhöht.

Das heißt nicht, dass du die Aktie jetzt zwangsläufig kaufen sollst. Aber American Tower ist ein sehr erfolgreiches Beispiel in einer eher konservativen Branche. Das Management hat Immobilien anders gedacht und exakt das führte zum Erfolg.

Auf die Gamechanger in einzelnen Branchen,

Vincent Uhr
Chefredakteur Aktienwelt360