Darum wird Vonovia ihre Dividende auch in Zukunft noch kräftig weiter anheben können

Dividendeninvestoren aufgepasst! Deutschlands größtes Immobilienunternehmen und DAX-Mitglied, Vonovia (WKN:A1ML7J), hat es wieder getan. Die Bochumer heben die Dividende für das abgelaufene Geschäftsjahr von 1,12 Euro je Aktie um 20 Cent auf 1,32 Euro je Aktie an. Damit wird die Dividende um knapp 18 % gesteigert. Bei einem aktuellen Kurs von 39,11 Euro (Schlusskurs 16.03.2018) ergibt sich also eine Dividendenrendite von ca. 3,4 %. Ein sehr ordentlicher Wert, der bei so manchen Einkommensinvestoren Begehren wecken wird.

Doch was ist für den solchen noch wichtiger als eine hohe Dividendenrendite? Die Stabilität der Dividende.

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Ich möchte euch zeigen, warum Vonovia hier besonders gut aufgestellt ist. Dafür müssen wir zunächst wissen, auf welche Kennzahlen wir schauen sollten.

Vonovias operative Ertragskraft: Die FFO

Die Ertragskraft von Immobilienunternehmen wird am besten durch die Funds From Operation (FFO), sprich das Ergebnis aus der operativen Vermietungstätigkeit, beschrieben. Der Gewinn hingegen hat keine besonders hohe Aussagekraft, da er meistens auch Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien enthält. Derartige Erlöse sind jedoch weit weniger stabil als die aus dem operativen Geschäft.

Um die FFO zu ermitteln, wird der Jahresüberschuss um die planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien, Wertberichtigungen der Immobilien, Buchgewinne aus der Wertermittlung von Immobilien und zuletzt auch den Verkaufserlösen von Immobilien korrigiert.

Die meisten Immobilienunternehmen nehmen euch die Arbeit ab und veröffentlichen diese wichtige Kennzahl in ihren Geschäftsberichten. Im Geschäftsbericht von Vonovia für das Jahr 2017 können wir erkennen, dass es die FFO im Vergleich zum Vorjahr um 21 % auf 920,8 Millionen Euro steigern konnte. Damit sind die FFO stärker gestiegen als die Dividende, was schon einmal ein gutes Zeichen ist.

Vonovias angepasste operative Ertragskraft: Die AFFO

Die FFO sind jedoch nicht der Weisheit letzter Schluss. Schließlich sind in den FFO noch nicht die wiederkehrenden Investitionstätigkeiten, die sogenannten CAPEX (Capital Expenditure), enthalten. Gerade bei Immobilienunternehmen kann man sich besonders gut vorstellen, was gemeint ist: Jede Immobile hat auch Instandhaltungskosten und muss regelmäßig renoviert und modernisiert werden.

Entsprechend ist das FFO also nur bedingt geeignet, um Rückschlüsse auf die Beständigkeit der Dividende zuzulassen. Wäre nämlich der Bestand in einem so schlechten Zustand, dass die CAPEX die FFO zu einem großen Teil auffressen würden, wäre auch die Dividende nicht nachhaltig.

Um die AFFO (Adjusted Funds From Operations) zu erhalten, werden die FFO neben den CAPEX zudem zusätzlich noch um die Differenz der tatsächlich gezahlten Miete auf die vertraglich vereinbarte Durchschnittsmiete, die Wertberichtigungen auf Grundstücke und Gebäude im Bau und die Gewinne aus dem Verkauf von solchen berichtigt.

Erst jetzt hat man eine Kennzahl, die die eigentliche Ertragskraft des Immobilienunternehmens unverwässert darstellt. Die Berechnung ist schon deutlich komplizierter als die der FFO und leider lassen sich die AFFO in den Geschäftsberichten vieler Immobilienunternehmen nicht so einfach finden. Doch auch hier zeigt sich Vonovia vorbildlich und nimmt uns die Arbeit ab.

Auch die AFFO des Bochumer Immobilienriesens konnten im Vergleich zum Vorjahr um 21 % gesteigert werden und betrugen für das Geschäftsjahr 2017 835,1 Millionen Euro.

Warum Vonovias Dividende sicher ist

Bis jetzt haben wir gelernt, dass sowohl FFO als auch AFFO im Vergleich zum Vorjahr stärker prozentual gestiegen sind als die an die Aktionäre ausgezahlte Dividende. Das heißt jedoch noch nicht, dass die Dividende sicher ist. Denn es könnte immer noch sein, dass die AFFO nicht ausreichen, um die Dividende abzudecken.

Das können wir jedoch nun prüfen, in dem wir die AFFO je Aktie mit der Dividende je Aktie vergleichen. Dazu teilen wir die 835,1 Millionen Euro AFFO durch die Gesamtaktienzahl von 485,1 Millionen und erhalten 1,72 Euro AFFO je Aktie, was die 1,32 Euro Dividende je Aktie klar übersteigt und für eine bombensichere Dividende spricht.

Fazit

Eine so stabile und nachhaltige Dividende ist doch wunderbar oder nicht? Zugegeben, bei so viel Luft nach oben könnte man Vonovia ja schon fast Geiz vorwerfen.

Ich sehe das jedoch anders, denn die 194 Millionen Euro des AFFO, die nicht als Dividende ausgeschüttet werden, kann Vonovia als Kasse für Investitionen nutzen. Das können beispielsweise portfolioerweiternde Übernahmen von kleineren Immobilienunternehmen sein, wie zuletzt bei der österreichischen Buwog, oder aber auch um den Immobilienbestand durch Nachverdichtung und Aufstockung zu optimieren.