Vergiss die Allianz-Aktie und die BASF-Aktie – REITs sind die besseren Dividendenaktien

Mit einer Dividendenrendite von 4,1 % kann sich die Allianz (WKN: 840400)-Aktie wahrlich sehen lassen. Chemieriese BASF (WKN: BASF11) bietet mit 4,6 % sogar noch ein bisschen mehr (beide Renditen Stand: 25.10.2019).

Gleichzeitig musste keines der beiden Unternehmen seit der Finanzkrise im Jahr 2009 eine Dividendenkürzung vermelden. Klasse – hohe Dividendenrendite plus eine Vergangenheit, die auf verlässliche Ausschüttungen hindeutet! Dividendenherz – was willst du mehr?

Nun – kann sein, dass sowohl die Allianz-Aktie als auch die BASF-Aktie in Zukunft weiterhin gute und verlässliche Dividendenaktien sein werden. Ich bin allerdings der Meinung, dass ein breit gestreutes REIT-Portfolio die bessere Wahl ist.

Gute Dividendenaktien, schlechte Dividendenaktien

Lass uns zunächst einmal über eine ganz grundsätzliche Frage nachdenken: Was macht überhaupt eine gute Dividendenaktie aus? Die Antwort ist denkbar einfach: Das Geschäft muss zukünftig so viel Gewinn abwerfen, dass alle notwendigen Investitionen getätigt werden können.

Was dann übrig bleibt, kann dann gerne zu einem großen Teil an die Aktionäre ausgeschüttet werden – ohne schlechtes Gewissen. Werden die Investitionen allerdings zugunsten der Dividende vernachlässigt, dann kann das Unternehmen langfristig gesehen hinter der Konkurrenz zurückbleiben: Weniger Produkte werden verkauft – Umsatz und Gewinn gehen zurück.

Zwangsläufig wird dann irgendwann auch die Dividende sinken – und das ist natürlich das Letzte, was wir Anleger wollen.

Wenn wir heute über die Dividendenaktien von morgen nachdenken, dann sollten wird das Geschäftsmodell daher auf die folgenden Punkte hin überprüfen:

• Wie vorhersehbar ist die Gewinnentwicklung in den nächsten Jahren?
• Wird der Gewinn des Unternehmens weiter wachsen können?
• Wird sich das Geschäftsmodell des Unternehmens bezüglich des Investitionsbedarfes in den nächsten Jahren ändern?

Lass uns nun versuchen, diese drei Fragen für die Allianz-Aktie und die BASF-Aktie zu beantworten.

Das Geschäftsmodell der Allianz und von BASF aus Sicht der Dividende

In den vergangenen Jahrzehnten hatte es die Allianz richtig schön. Sie genoss ein hohes Ansehen bei ihren Kunden, war bundesweit mit Tausenden von Vermittlern, Versicherungsmaklern, in Banken und so weiter vertreten. Preisvergleiche? Ohne Internet schwierig und nur mit Aufwand möglich. Diese Wettbewerbsvorteile machten es der Konkurrenz natürlich schwer.

Doch in meinen Augen ändert das Internet alles in dieser Branche. Versicherungen werden transparenter und vergleichbarer, das dürfte den Preisdruck dauerhaft erhöhen. Versicherungen werden smarter – wenn es beispielsweise darum geht, die Höhe des Versicherungsbeitrags einer Kfz-Versicherung an eine Analyse des Fahrverhaltens zu knüpfen.

Ob die Allianz in diesem Umfeld die Nase vorn behalten wird? Oder ob agile Fintechs dem Münchener Riesen zunehmend Kunden wegschnappen werden? Schwer zu sagen – sehr schwer, wenn du mich fragst! Deshalb stehen für mich sowohl hinter dem zukünftigen Gewinn als auch hinter den Investitionen dicke Fragezeichen.

Bei BASF bin ich ganz ehrlich zu dir – ich verstehe nicht viel von Chemie, das habe ich schon in der Schule gehasst. Ich verstehe weder etwas von eventuell vorhandenen Wettbewerbsvorteilen noch von zukünftigen Veränderungen in der Branche. Was ich aber sehe, ist, dass der Gewinn je Aktie bei BASF im Jahr 2018 niedriger war als 2012.

Und 2018 war beileibe kein Ausrutscher – 2015 und 2016 waren sogar noch schlechter! Kein gutes Zeichen, wenn du mich fragst – ich zumindest habe meine Zweifel daran, dass BASF seine Ausschüttungen weiterhin so zuverlässig erhöhen – beziehungsweise halten – kann, wie das in den letzten Jahren der Fall war.

Fazit: Sowohl bei der Allianz als auch bei BASF bin ich einigermaßen skeptisch bezüglich ihrer Fähigkeit, auch zukünftig verlässlich hohe Dividenden auszuschütten – zu groß sind für mich die Unwägbarkeiten in deren Geschäftsmodellen.

Immobilien – wahre Cashflow-Maschinen!

Ganz anders REITs! REITs sind börsennotierte Immobilienunternehmen, die ihr Geld mit der Vermietung und dem Kauf- und Verkauf von Immobilien verdienen. Es gibt REITs, die in Wohnimmobilien investieren, andere haben sich auf Industrie- oder Bürogebäude fokussiert. Es gibt sogar REITs, die Cannabis-Plantagen vermieten.

Das generelle Prinzip ist praktisch immer das gleiche: Eine Immobilie wird – meist mit dem Einsatz von Fremdkapital oder dem Kapital der Aktionäre – gekauft. Anschließend wird ein Mieter gesucht – und dann Miete kassiert. Funktioniert natürlich nur, wenn die Miete höher ist als die Kosten zur Kapitalbeschafftung (das sind meist die Zinsen).

Da gute REITs über ein kompetentes und aufrichtiges Management verfügen, geht dieses Spiel sehr oft auf. Viele REITs sind sogar so gut gemanagt, dass sie nicht einmal während der Finanz- und Immobilienkrise ihre Dividende kürzen mussten – zum Beispiel der AvalonBay Communities (WKN: 914867)-REIT.

Wenn neben einem guten Management auch noch Immobilien in guten Lagen dazu kommen – oder noch besser: langfristige Mietverträge –, dann werden die Gewinne auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten relativ verlässlich fließen. Und damit auch unsere Dividende.

Hinzu kommt, dass Investitionen bei Immobilien relativ gut planbar sind. Ein erfahrenes Unternehmen weiß ungefähr, wann eine Wohnung renoviert, die Heizung getauscht oder das Dach modernisiert werden muss. In manchen Fällen muss sich sogar der Mieter selbst um die Renovierung kümmern – beispielsweise bei Industrieimmobilien. Alles also recht gut vorhersehbar.

Und im Gegensatz zur Allianz oder BASF gibt es kaum Investitionsdruck aufgrund lästiger Konkurrenten. Ein Mehrfamilienhaus in guter Innenstadtlage muss nicht mit einem Neubau am Stadtrand konkurrieren. Wenn ein REIT Autobahnraststätten vermietet, dann wird kaum jemand direkt daneben eine weitere Raststätte bauen.

Mein Fazit zu REITs

Stabile Einnahmen und auf Jahre hinweg planbare Investitionen sind der perfekte Nährboden für hohe und verlässliche Ausschüttungen. Genau das bieten börsennotierte Immobilienunternehmen – die sogenannten REITs. Ob dies auf die Allianz-Aktie und die BASF-Aktie ebenfalls zutrifft, muss jeder Anleger am Ende für sich selbst entscheiden.

Ich persönlich bin mir da alles andere als sicher – und investiere daher lieber in REITs.