1 dividendenstarke Aktie, der man vertrauen kann

Da COVID-19 die Seniorenwohnanlagen und die Menschen, die dort leben und arbeiten, kalt erwischt hat, wurde die öffentliche Gesundheitskrise zu einer finanziellen Talfahrt für die Eigentümer und Betreiber dieser Zentren. Viele Real Estate Investment Trusts (REITs), die sich auf diese Immobiliennische konzentrieren, haben ihre Dividende gekürzt.

LTC Properties (WKN: 884625) hat dies jedoch nicht getan und glaubt, dass es sich durchkämpfen kann, bis die Auswirkungen der Pandemie abklingen und die Branche sich erholt. Es folgt, warum du diesem renditestarken Gesundheits-REIT vertrauen kannst.

Eine schwere Zeit

COVID-19 breitet sich leicht in Gruppen aus und ist für ältere Erwachsene besonders riskant. Das ist ein großes Problem für den Sektor der Seniorenwohnungen.

Die Riesen Ventas, Welltower und Healthpeak, die in Immobilienfonds im Gesundheitsbereich investieren, haben alle ihre Dividenden wegen der Pandemie gekürzt. In diesem Zusammenhang hat Healthpeak sogar beschlossen, die meisten seiner Seniorenwohnungen zu veräußern, um sich auf leistungsfähigere medizinische Büro- und Forschungseinrichtungen zu konzentrieren (Healthpeaks Dividendenkürzung erfolgte Anfang 2021, nachdem es seine Portfolioüberholung angekündigt hatte).

Das relativ kleine Unternehmen LTC Properties hat sich dem Trend widersetzt und an seiner Dividende festgehalten. Die Aktie bietet eine großzügige Rendite von 5,6 % zu den Freitagskursen und eine monatliche Ausschüttung. Diese Rendite ist deutlich höher als die mickrigen 1,4 % des S&P-500-Index und auch als der REIT-Durchschnitt von etwa 3,2 %, wenn man den Vanguard Real Estate Index ETF als Proxy verwendet.

In diesem Zusammenhang bedeutet die Tatsache, dass LTC Properties seine Dividende nicht gekürzt hat, jedoch nicht, dass es ungeschoren davongekommen ist. Zum Beispiel hat das Unternehmen im ersten Quartal 2021 darauf hingewiesen, dass es einigen Mietern erhebliche Zugeständnisse bei der Miete macht, um ihnen zu helfen, die Pandemie zu überstehen. Es arbeitet auch daran, Vermögenswerte von problematischen Mietern an neue Mieter zu übertragen.

Grundsätzlich erwartet LTC nicht, dass 2021 ein einfaches Jahr wird. Es sprach speziell das Thema seiner Dividende an und merkte an, dass es historisch gesehen eine Ausschüttungsquote der verfügbaren Mittel (FAD) von etwa 80 % anstrebe. Aber dieses Jahr wird diese Zahl steigen – mindestens auf 90 %, wenn nicht sogar höher.

Im Großen und Ganzen ist das keine gute Aussage, aber das Unternehmen glaubt, dass sich die Situation langsam bessert. Und es macht Fortschritte in dem Bemühen, stärkere Kunden in sein Portfolio zu integrieren. So glaubt es, dass 2022 eine Rückkehr zu einer normaleren Betriebsleistung zu sehen sein wird. Es könnte bis Mitte nächsten Jahres dauern, aber das Management von LTC glaubt, dass der REIT in den nächsten 12 bis 18 Monaten zu einem normaleren Auszahlungsniveau zurückkehren wird.

Der Schlüssel

Einer der großen Unterschiede zwischen LTC und den großen Gesundheits-REITs, die ihre Dividenden gekürzt haben, ist der Fokus von LTC auf Net-Lease-Immobilien. Eine Net-Lease-Immobilie ist eine Immobilie, bei der der Mieter für den Großteil der Betriebskosten des Objekts verantwortlich ist. Im Grunde lehnt sich der Vermieter zurück und kassiert die Miete. Ventas, Welltower und Healthpeak hatten alle Immobilien, die sie sowohl besaßen als auch betrieben (technisch gesehen stellten sie Leute ein, die die tägliche Arbeit erledigten). In diesem Setup, das in der Branche als Senior Housing Operated Portfolio (SHOP) bekannt ist, fließt die Performance der Vermögenswerte direkt an den REIT. Das war ein schreckliches Geschäft im Jahr 2020, als die Kosten stiegen, die Belegung fiel und die Zahl der neuen Bewohner aufgrund der Pandemie zurückging.

LTC Properties war im Grunde von diesem Problem isoliert. Aber es gibt noch ein weiteres Teil des Puzzles: Das Portfolio von LTC Properties ist ungefähr 50/50 zwischen Pflegeheimen und betreuten Wohnanlagen aufgeteilt. Es gibt sehr unterschiedliche Dynamiken, wer für diese beiden Kategorien von Unterkünften bezahlt. Betreutes Wohnen wird in der Regel privat bezahlt, während Pflegeheime normalerweise von Medicare oder Medicaid bezahlt werden. Die Investoren haben in der Vergangenheit die private Bezahlung bevorzugt, da diese nicht von staatlichen Zahlungen abhängig ist, die sich politisch und einseitig verändern können. Mit rund 40 % der Mieten, die von Uncle Sam unterstützt werden, hat LTC Properties jedoch einen starken und zuverlässigen Kern in einem Geschäft, das von der Notwendigkeit getrieben ist. Anders ausgedrückt, die Regierung kam immer, wenn es hart auf hart kam.

Well Dividene pro Aktie (vierteljährlich), Daten von Y-CHARTS

In der Zwischenzeit wird die Erholung, die das Management von LTC Properties erwartet, von zwei wichtigen Trends bedingt. Kurzfristig ist es die Einführung von Impfstoffen, die der Wirtschaft hilft, sich wieder zu öffnen. Das sollte es auch viel sicherer machen, in einer Seniorenwohnanlage zu leben, und zu einem Aufschwung in der Branche führen. Langfristig gesehen kommen die Babyboomer weiterhin in großer Zahl in den Ruhestand. Ältere Menschen brauchen einfach mehr Pflege als jüngere. Dieser massive demografische Wandel ist noch lange nicht vorbei und untermauert das zu erwartende Wachstum für Seniorenwohnungen. LTC Properties ist gut positioniert, um den immer noch wachsenden Bedarf hier zu bedienen.

Eine Dividende, auf die du immer noch zählen kannst

Es wäre nicht korrekt zu behaupten, dass LTC Properties eine risikoarme REIT-Investition ist. Die steigende FAD-Ausschüttungsquote ist ein nennenswertes Risiko, das besonders konservative Investoren wahrscheinlich abschrecken sollte. Wenn du jedoch mit einer gewissen kurzfristigen Unsicherheit umgehen kannst, zeigt das Management einen sehr klaren Weg zurück zu einer besseren Dividendenabdeckung auf und macht solide Fortschritte auf dem schwierigen Weg, den es gerade geht. Und, was ebenso wichtig ist, es ist eindeutig gewillt, die Dividende zu stützen, während es die Auswirkungen der Pandemie, mit der es konfrontiert ist, verarbeitet.