Realty Income ist auf Elefantenjagd

Wichtige Punkte

• Manche Unternehmen werden groß, nur um groß zu werden, wobei die Größe mehr Probleme als Vorteile mit sich bringt.
• Die Fusion von Realty Income mit VEREIT wird Realty Income jedoch aus den richtigen Gründen helfen.
• Die Fähigkeit, im Alleingang milliardenschwere Immobilientransaktionen zu übernehmen, ist einer der wichtigsten Gründe.

Der Real Estate Investment Trust (REIT) Realty Income (WKN:899744) hat vor Kurzem die riesige, rund 11 Milliarden US-Dollar schwere Übernahme des Konkurrenten VEREIT vollzogen. Die ergänzende Übernahme hat viele Vorteile, aber einer davon, auf den die Anleger besonders achten sollten, ist die Größe. Einfach ausgedrückt bedeutet die Tatsache, dass Realty Income wesentlich größer ist als seine Konkurrenten, dass es Dinge tun kann, die andere nicht tun können. Und das könnte sehr wichtig sein.

Das große Geschäft

Realty Income ist ein Net-Lease-REIT. Das bedeutet, dass Realty Income-Immobilien mit nur einem Mieter besitzt, aber die Mieter den größten Teil der Betriebskosten dieser Immobilien tragen. Bei einem ausreichend großen Portfolio ist dies ein relativ risikoarmer Ansatz im REIT-Sektor. VEREIT ist zwar etwas kleiner, verfolgt aber denselben Ansatz. Beide REITs waren in ähnlichen Branchen tätig, darunter Einzelhandel, Industrie und Büro. Die Kombination passte ziemlich gut.

Zu den positiven Aspekten gehörten, dass Realty Income davon ausging, dass der Zusammenschluss vom ersten Tag an zu einer Steigerung der bereinigten Betriebsergebnisse (FFO) um 10 % führen würde, dass es in der Lage sein würde, die Kosten zu senken, und dass es die Möglichkeit hätte, die Zinskosten im Laufe der Zeit zu reduzieren, indem es die höher verzinsten Schulden von VEREIT refinanziert. In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass Realty Income von einem Portfolio mit rund 6.600 Immobilien auf eines mit über 10.000 Immobilien ansteigt.

Um fair zu sein: Die größere Anzahl an Immobilien ist nicht das eigentliche Problem. Es ist eine Frage der Größe. Anders ausgedrückt: Realty Income schätzt, dass der Unternehmenswert durch die VEREIT-Übernahme von 33 auf 50 Mrd. US-Dollar steigen wird. Der nächstgrößere Konkurrent, W.P. Carey (WKN:A1J5SB), kommt auf einen Unternehmenswert von etwa 20 Milliarden US-Dollar. Mit anderen Worten: Realty Income ist von einfach nur groß zu gigantisch geworden.

Was ist so gut daran, groß zu sein?

Da gibt es ein paar Dinge, die wichtig sind. Erstens ist für einen Net-Lease-REIT der Zugang zu billigem Kapital entscheidend. Das Geschäftsmodell sieht vor, dass Realty Income und seine kleineren Konkurrenten die Differenz zwischen ihren Kapitalkosten und den Mieten, die sie verlangen, selbst erwirtschaften, da die meisten Betriebskosten von den Mietern getragen werden. Als Branchenriese kann Realty Income die Fremd- und Eigenkapitalmärkte relativ leicht anzapfen, da das Unternehmen über eine Bilanz mit Investment-Grade-Rating verfügt und seine Aktien in der Vergangenheit zu Spitzenbewertungen gehandelt wurden. An der Aktienfront liegt die aktuelle Dividendenrendite von Realty Income bei etwa 3,9 % und damit auf dem niedrigsten Stand in der Unternehmensgeschichte.

Und dann ist da noch die Frage der Größe. Realty Income ist auf große Geschäfte angewiesen, um die Umsatz- und Gewinnspannen zu erhöhen. Allerdings hat das Unternehmen jetzt den nötigen Einfluss, um Geschäfte abzuschließen, die andere nicht einmal in Betracht ziehen würden. Und, was am wichtigsten ist, es kann große Deals aus eigener Kraft abschließen.

CEO Sumit Roy sagte während der Telefonkonferenz zum dritten Quartal 2021 von Realty Income: „In der Vergangenheit mussten wir Partner in Betracht ziehen, wenn wir auf diese milliardenschweren Sale-and-leaseback-Gelegenheiten gestoßen sind. Aber ich denke, dass wir das nach dieser Übernahme nicht mehr so nötig haben.“

Werfen wir einen genaueren Blick auf die Marktkapitalisierung von Realty Income im Vergleich zu seinen nächsten Konkurrenten.

DATEN VON Y-CHARTS ZU MARKTKAPITALISIERUNG

In diesem Zusammenhang merkte der CEO an, dass sein Team „Anfragen von Investoren hatte, die sich an diesen einmaligen Transaktionen beteiligen wollten, an größeren Transaktionen außerhalb der Öffentlichkeit. Davon haben wir uns weitgehend ferngehalten, weil wir der Meinung waren, dass wir die Transaktionen, die wir in naher Zukunft sahen, selbst abwickeln konnten.“

Mit dem Abschluss der VEREIT-Transaktion sind diese riesigen Deals, wenn man so will, wieder auf dem Tisch, und die neue Größe von Realty Income gibt dem fusionierten Unternehmen das nötige Gewicht, um diese Art von großen Geschäften im Alleingang abzuwickeln.

In diesem Zusammenhang ist jedoch noch eine weitere Tatsache wichtig. Zum jetzigen Zeitpunkt wird ein großes Geschäft auch nicht die Diversifizierung des Unternehmensportfolios nach Nischen beeinträchtigen. Vor der Fusion machten Convenience Stores zum Beispiel 12 % des Portfolios von Realty Income aus. Nach der Fusion sank dieser Anteil auf 9 %. Der gleiche Trend war bei den Pächtern zu beobachten, wobei die einzelnen Spitzenreiter um ein oder zwei Prozentpunkte zurückgingen.

All dies bedeutet, dass ein milliardenschwerer Deal jetzt leichter zu verkraften ist, ohne dass es zu verzerrenden Portfoliokonzentrationen kommt. Und das bedeutet, dass Realty Income viel mehr Spielraum hat, um große Deals zu tätigen.

In der Pipeline

Du solltest nicht erwarten, dass Realty Income jede Woche einen Deal in Milliardenhöhe abschließt. Wichtig ist, dass Realty Income Deals dieser Größenordnung gesehen hat und sich bisher nicht in der Lage sah, sie abzuschließen. Nachdem das Unternehmen durch die VEREIT-Fusion an Größe gewonnen hat, ist es jetzt in der Lage, auch große Transaktionen in der Branche durchzuführen. Und es ist in der Lage, diese Transaktionen ganz allein durchzuführen, was wahrscheinlich keiner seiner Konkurrenten schaffen würde. Damit spielt Realty Income in einer ganz eigenen Liga und hat einen erheblichen Wettbewerbsvorteil. Und wenn man den Äußerungen des CEO Glauben schenken darf, stehen einige große Gelegenheiten wie diese vor der Tür.

Letztendlich ist die Tatsache, dass Realty Income eine einzige Quelle für milliardenschwere Geschäfte ist, ein weiterer Grund, warum sich dieser gut geführte Net-Lease-REIT von seinen Konkurrenten abhebt.