Realty Income: 5 % Dividendenrendite mit 5 % Zinsen in den USA attraktiv?

Realty Income (WKN: 899744) besitzt derzeit 5 % Dividendenrendite. Die monatliche Dividende in Höhe von 0,255 US-Dollar und der aktuelle Aktienkurs von 60,52 US-Dollar entsprechen ziemlich exakt diesem Wert. Es gibt sogar ein Quäntchen darüber hinaus, um genau zu sein.

Allerdings sind die Zinsverhältnisse in den USA ebenso interessant. Der Leitzins liegt gegenwärtig bei 5 %. Smarte, weitsichtige Investoren könnten daher durchaus die berechtigte Frage stellen, ob diese Investition noch attraktiv erscheint. Oder aber, ob es bessere Möglichkeiten zum Investieren gibt. Zumal auch Apple zuletzt mit einem Zinsangebot von über 4 % die Verbraucher in Richtung festverzinslicher Produkte locken wollte.

Realty Income: Dividendenrendite bei den Zinsen

Wichtig ist an dieser Stelle erneut: Die Dividendenrendite in Höhe von 5 % sollte bei Realty Income nur Teil der Gesamtrendite sein. Das Management gibt die durchschnittliche Rendite pro Jahr seit der ersten Börsennotiz im Jahre 1994 mit 14,6 % an. Das zeigt, dass die Ausschüttung nicht alles sein muss. Trotzdem bleibt die Frage: Woher kommt das Mehr an Rendite?

Beim aktuellen Aktienkursniveau ist Realty Income mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 15 bewertet. Das wiederum bedeutet, dass die „Gewinnrendite“ auf Basis der Funds from Operations je Aktie bei ca. 7 % pro Jahr liegt. Der Rest müsste von einem operativen Wachstum herrühren. Das wiederum ist möglich, wenn das Management in weitere Immobilien investiert und damit mittel- bis langfristige Werte für die Investoren schafft.

Wir sehen daher, dass eine Investition in Realty Income eine gewisse Dynamik besitzt. Im ersten Quartal sind die normalisierten Funds from Operations je Aktie jedoch eher konstant geblieben und nicht gewachsen, in der Vergangenheit hat es (auch aufgrund größerer Zukäufe) jedoch Wachstumsraten im mittleren bis höheren einstelligen Prozentbereich pro Jahr gegeben. Vielleicht sind 14 % Gesamtrendite pro Jahr daher nicht mehr möglich. Mit der Dividende, der aktuellen Bewertung und moderateren Wachstumsraten könnten 7 bis 9 % p. a. aber durchaus im Bereich des Möglichen liegen. Selbst 5 % Zinsen kämen da gewiss nicht heran.

Und die Auswirkungen auf die Bilanz …?!

Das Renditepotenzial ist das eine, wenn wir Realty Income mit den Zinsen ins Verhältnis setzen. Die zweite Seite sind mögliche bilanzielle Folgen. Schließlich ist der Real Estate Investment Trust als solcher mit Fremdmitteln ausgestattet. Auch, um einen gewissen Kredithebel bei den Investitionen zu verwenden.

Bilanziell besitzt Realty Income eine Bilanzsumme in Höhe von ca. 51 Mrd. US-Dollar. Davon sind über 29 Mrd. US-Dollar Eigenkapital, die eine sehr stabile Ausgangslage darstellen. Insgesamt gibt es Fremdmittel von ca. 21,7 Mrd. US-Dollar, die nicht einmal der Hälfte dieses Wertes entsprechen. Der Kredithebel ist also ziemlich moderat gewählt. Wie gesagt: Für einen REIT.

Realty Income dürfte daher von den steigenden Zinsen tangiert sein, keine Frage. Der größte Anteil der Fremdmittel sind jedoch Wandelanleihen (15 Mrd. US-Dollar), die als solche einen festen Zins besitzen und eher für eine Verwässerung sorgen. Insofern ist die bilanzielle Qualität dennoch gegeben. Zwar sind lediglich 164 Mio. US-Dollar Cash vorhanden. Trotzdem mache ich mir selbst mit 5 % Zinsen bilanziell zunächst keine Sorgen. Lediglich das Wachstum könnte womöglich etwas schwächer ausfallen.

Im Endeffekt müssen Investoren daher selbst entscheiden, wie sie Realty Income derzeit bewerten. Ich sehe das Renditeprofil immer noch als ziemlich attraktiv an. Unabhängig von den Zinsen, die übrigens in einigen Jahren auch wieder ganz anders aussehen könnten.