Investieren in REITs: Darauf solltest du achten

Gerade einkommensorientierte Anleger investieren gerne in Real Estate Investment Trusts (REITs). Dafür gibt es gute Gründe. Denn REITs zahlen oft hohe Dividenden und haben sich als Gruppe langfristig besser als der breite Aktienmarkt entwickelt. Aufgrund stark gestiegener Zinsen sind die Kurse vieler REITs deutlich gesunken und könnten heute schöne Einstiegschancen bieten. Doch beim Investieren in REITs gibt es einige zu beachtende Besonderheiten. Diese schauen wir uns genauer an.

Eine kurze Einführung in REITs

Doch bevor wir zu diesen Besonderheiten kommen, beginnen wir mit einigen Grundlagen. REITs sind börsennotierte Unternehmen deren Haupttätigkeit darin besteht, Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Sie erzielen also Einnahmen durch die Vermietung und schütten in aller Regel einen Großteil dieser Mieteinnahmen an die Aktionäre aus. Dies liegt daran, dass REITs von bestimmten Steuern befreit sind, soweit sie einen gewissen Prozentsatz ihrer Erträge ausschütten.

Nun könnte man denken, dass alle REITs ähnlich sind. Vom Grundsatz her ist das so. Allerdings unterscheiden sie sich deutlich anhand der Immobilien, die sie verwalten und vermieten. Das Spektrum reicht von normalen Wohnimmobilien oder Einkaufszentren über Funkmasten und Datenzentren bin hin zu Altenheimen oder Kasinos. Ein REIT, der sich auf Immobilien für den Anbau und die Verarbeitung von Cannabis spezialisiert (Innovative Industrial Properties) unterliegt ganz anderen Einflussfaktoren als ein REIT, der Kinos, Freizeitparks und Bowlingcenter betreibt und vermietet (EPR Properties).

Darauf sollte man als Anleger besonders achten

Bei einem Investment in REITs gelten grundsätzlich ähnliche Maßstäbe wie bei normalen Aktien. Das Geschäftsmodell sowie die Wachstumsaussichten sollten intakt sein, das Management sollte überzeugen und die Bewertung angemessen sein. Schaut man genauer hin, fallen jedoch einige Besonderheiten auf.

Funds from Operations

Am wichtigsten erscheint mir die Tatsache, dass klassische Gewinne bei REITs wenig aussagekräftig sind. Denn die Gewinne werden durch Abschreibungen auf die Immobilien sowie Veräußerungsgewinne oder -verluste verzerrt. Entsprechend sollte man REITs niemals anhand der Gewinnentwicklung oder des KGV bewerten.

Stattdessen schaut man auf die Funds from Operations (FFO). Diese Kennzahl gibt den operativen Cashflow an. Anhand des FFO kann man die Aktie bewerten und auch die Ausschüttungsquote der Dividende sollte man mit den FFO ins Verhältnis setzen.

Mieterstruktur bei REITs

Weiterhin ist ein Blick auf die Mieter meiner Meinung nach essenziell. Während ich mich bei normalen Unternehmen nur am Rande für die Kundenstruktur interessiere, schaue ich bei REITs dort ganz genau hin. Die meisten Investor-Relations-Seiten geben uns Aktionären einen ziemlich genauen Überblick über die Mieterstruktur.

Anhand dieser Mieterstruktur kann ich das Risiko zukünftiger Mietausfälle abschätzen. Bei EPR Properties sind die bedeutendsten Mieter (mit jeweils fast 10 % Anteil an den gesamten Mieterträgen) zum Beispiel große Kinoketten, die schon länger Schwierigkeiten haben. Eine dieser Ketten hat sogar Insolvenz angemeldet. Das Risiko von schwerwiegenden Mietausfällen ist entsprechend hoch.

Im Gegensatz dazu sind die bedeutendsten Mieter bei Realty Income (ein REIT, der Einzelhandelsimmobilien betreibt) Discounthändler, Apotheken und kleine Supermärkte. Diese machen jeweils nicht mehr als 4 % der Gesamtmiete aus und scheinen mir finanziell jeweils solide aufgestellt.

Verschuldung

Gerade in den heutigen Zeiten stark steigender Zinsen darf die Verschuldung als wichtiges Merkmal natürlich nicht fehlen. Da REITs für den Erwerb der Immobilien tendenziell hohe Schulden aufnehmen, ist ein genauer Blick auf die Verschuldung angebracht. Als Maßstab für die Höhe der Verschuldung bietet sich das wiederkehrende EBITDA an. Da REITs in aller Regel über recht stabile Mieteinnahmen verfügen, empfinde ich Nettoschulden bis zum sechsfachen EBITDA unkritisch.

Neben der reinen Schuldenhöhe interessiert mich auch, wann die Schulden fällig werden und wie hoch der bisher zu zahlende Zinssatz ist. Je später die Schulden fällig werden (also refinanziert werden müssen) und je gleichmäßiger die Verteilung auf die Jahre ist, desto besser. Ein Warnzeichen wäre es zum Beispiel, wenn der bisher gezahlte Zinssatz bei 2 % liegt und ein Großteil der Schulden im nächsten Jahr fällig wird.

Wer auf diese Faktoren achtet, kann mit Investments in REITs gut fahren. Denn langfristig haben REITs höhere Renditen als der breite Aktienmarkt erzielt – bei geringeren Schwankungen.