8 % Dividendenrendite! Ist diese Aktie mehr Chance, als Risiko?!

Blick von unten auf ein Hochhaus mit Wohnung mit blauen Himmel im Hintergrund.
Foto: Timur Saglambilek via Pexels

8 % Dividendenrendite sind attraktiv, aber auch eine Warnung. Der Markt preist bei solchen High-Yield-Aktien stets ein gewisses Risiko ein. Operative Probleme, eine bilanzielle Schwäche oder eine nahende Kürzung können die Folge sein.

Der US-REIT Easterly Government Properties (WKN: A14NJ2) besitzt momentan über 8 % Dividendenrendite. Genauer gesagt sind es zum Schlusskurs des Donnerstags 8,49 %, was ein Mahnmal sein kann. Aber möglicherweise auch eine Chance. Sehen wir uns beide Seiten heute etwas näher an. Fangen wir an mit den Schattenseiten, die Investoren zu diesem Real Estate Investment Trust kennen müssen.

8 % Dividendenrendite: Easterly Government Properties

Der Grund warum Easterly Government Properties auf 8,49 % Dividendenrendite kommt, hängt mit dem Geschäftsmodell zusammen. Als Real Estate Investment Trust investiert das Management insbesondere in Bürogebäude. Die Tendenz zum Homeoffice lässt sich nicht leugnen. Der Markt preist daher das Risiko ein, dass einige Mieter abspringen könnten, weil sie die jetzige Menge an Büroräumen nicht mehr benötigen.

Zudem ist der US-REIT eher klein diversifiziert. Derzeit gibt es 85 Immobilien im Portfolio. Davon werden rund 90 % an einen Mieter vermietet: Den Staat der USA. 8 % sind hingegen Life-Science-Immobilien in öffentlicher Hand. Lediglich 2 % der Immobilien sind an private Unternehmen vermietet. Das zeigt, dass es eine starke Konzentration gibt. Der Name Easterly Government Properties drückt das aber bereits aus.

Rein bilanziell besitzt Easterly Government Properties zudem 1,385 Mrd. US-Dollar an Fremdmitteln und kaum Cash oder kurzfristige Investitionen. Das ist bei einem REIT aber in der Regel der Fall. Das Ausschüttungsverhältnis liegt bei 0,265 US-Dollar Quartalsdividende und Funds from Operations je Aktie in Höhe von 0,29 US-Dollar bei 91,4 %. Na klar: Das ist auch ein vergleichsweise hoher Wert, der kaum Raum für bilanzielle Verbesserungen lässt. Wobei es im Vergleich zu den Schulden in etwa gleich hohes Eigenkapital gibt.

Die Chance

Malen wir den Teufel aber nicht zu sehr an die Wand. Wir können sehen, dass Easterly Government Properties die über 8 % Dividendenrendite noch aus dem operativen Geschäft verdient. Ein Ausschüttungsverhältnis von 91,4 % ist hoch, keine Frage. Aber es ist für einen REIT nicht zu hoch. Das Management rechnet für das Gesamtjahr 2023 mit mindestens 1,12 US-Dollar. Das bedeutet, dass das Ausschüttungsverhältnis für das Gesamtjahr bei maximal 94,6 % liegen dürfte. Im besten Fall mit Funds from Operations je Aktie in Höhe von 1,14 US-Dollar bei 93 %.

Auch die Herkunft der Funds from Operations ist vergleichsweise sicher. Easterly Government Properties investiert in staatliche Gebäude. Das heißt, dass die US-Regierung der größte Mieter ist. Natürlich könnte es auch hier eine Homeoffice-Tendenz geben. Allerdings: Ist das im Bereich der Verwaltung unwahrscheinlich, dass das zu einem Verlassen ganzer Gebäude kommt. Geschweige denn, zum Nicht-Zahlen der Miete. Mit einer Restvertragslaufzeit von ca. 10 Jahren besteht außerdem noch Raum für lange starke Dividenden. Die Mieteinnahmen und die Portfolio-Auslastung könnten daher auf dem aktuellen Niveau durchaus verharren.

Auch die Bilanz ist, wie gesagt, nicht verkehrt. Easterly Government Properties hat in den letzten Jahren die Dividende je Aktie sogar sukzessive angehoben. Derzeit sehe ich den Spielraum bei dem Ausschüttungsverhältnis zwar nicht. Aber wir sehen, dass auch dem Management eine solide und starke Dividende überaus wichtig ist. Das Kurs-FFO-Verhältnis liegt außerdem bei moderaten 11,5 und könnte ein solides Gesamtrenditepotenzial widerspiegeln.

8 % Dividendenrendite: Ein Kauf?!

Um ehrlich zu sein glaube ich, dass bei Easterly Government Properties die Sorge übertrieben sein könnte. Insbesondere der starke Hauptmieter, die öffentliche Hand, dürfte für Sicherheit sorgen. Homeoffice mag ein Thema sein, aber langfristige Mietverträge bilden zumindest noch ein sehr starkes Fundament.

Gleichzeitig ist trotzdem teilweise Grund zur Vorsicht nicht unangebracht. Wir sehen, dass es zwar 8 % Dividendenrendite gibt, aber das Ausschüttungsverhältnis bereits sehr hoch ist. Mein Rat lautet daher: Mutige Einkommensinvestoren können sich eine kleinere Position aufbauen. Wer auf maximal zuverlässiges, passives Einkommen aus ist, der sollte sich besser woanders umsehen. Zu einer Top-Position würde ich diese Aktie jedenfalls nicht in meinem Depot machen.

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Vincent besitzt keine der erwähnten Aktien. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Aktien.



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