Bei REIT Alexandria Real Estate Equities geht es aufwärts, auch dank Novo Nordisk

Ansicht von Hochhäusern während der Tageszeit
Foto: Pixabay via Pexels

Unser REIT mit Fokus auf die Life Sciences Industrie Alexandria Real Estate hat sich im vierten Quartal 2023 gut entwickelt. Das Unternehmen konnte seinen Umsatz im abgelaufenen Quartal um 13,0 % steigern, die Funds from Operations je Aktie (diese Kennzahl wird zur Messung des operativen Gewinns von REITs verwendet) stiegen um 6,5 %.

Besonders positiv sehen wir die wieder anziehende Vermietungsquote. Diese lag vor der Coronapandemie bei rund 97 % und fiel zum Ende des dritten Quartals 2023 auf 93,7 %. Gründe für diesen Rückgang dürften vor allem ein Nachlassen des Booms im Biotechnologiebereich sowie eine nachlassende Konjunktur mit einhergehenden Entlassungen im Gesundheits- und Technologiebereich gewesen sein. Dass die Vermietungsquote zum Jahresende 2023 recht deutlich auf 94,6 % anstieg, gilt uns als Indiz, dass die Nachfrage nach Büros und Laboren wieder anzieht. Dies wird auch daran erkenntlich, dass Alexandria Real Estate Equities im Dezember bedeutende neue Mietverträge mit Novo Nordisk (15.000 m² in Boston ab 2025) und CARGO Therapeutics (9.000 m² in San Francisco ab 2024) abschließen konnte.

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Die Senkung des Leitzinses ist eine gute Nachricht für REITs

Auch an der Zinsfront hellt sich das Bild langsam auf, da die Leitzinsen aller Voraussicht nach mittelfristig wieder etwas sinken dürften. Dies ist gut für Alexandria Real Estate Equities, da das Unternehmen seine Immobilien zu einem Großteil finanziert und daher – wie die meisten REITs – traditionell hoch verschuldet ist. Zum Jahresende 2023 lag das Verhältnis zwischen Netto-Verschuldung und angepasstem EBITDA bei 5,1. Dies klingt viel – ist jedoch die geringste Verschuldung, die das Unternehmen je hatte. Da das Geschäft äußerst verlässlich ist, sehen wir in der Verschuldung kein akutes Risiko. Dennoch verursachen die Schulden in Kombination mit den gestiegenen Zinsen nun steigende Kosten. Dies erkennt man schön an der Prognose für das Jahr 2024. Die Zinsaufwendungen sollen im Mittelwert um mehr als 100 % gegenüber 2023 steigen. Sinkende Zinsen würden dem REIT also definitiv guttun.

Die weitere Prognose für das Jahr 2024 ist äußerst solide. Die Vermietungsquote soll weiter ansteigen und zum Jahresende bei 95,1 % liegen. Die Funds from Operations je Aktie sollen im Mittelwert um 5,6 % steigen und damit die kontinuierliche Wachstumsgeschichte der letzten Jahre fortsetzen. Wir sehen unsere Investitionsthese also als vollkommen intakt an und finden die Bewertung mit dem 14-fachen AFFO attraktiv.

Was macht Alexandria Real Estate?

Das Unternehmen vermietet Büro- und sonstige Flächen an Biotech- und Pharmaunternehmen sowie Universitäten.

  • Aus dem Life Science, Pharma, Biotech Segment stammen 75 % der wiederkehrenden Mieten. Die Mieter sind Unternehmen wie Moderna, Pfizer, Johnson & Johnson und Novo Nordisk.
  • Aus dem Segment Institutional kommen 11 % der wiederkehrenden Mieten. Die Mieter sind Universitäten und staatliche Einrichtungen.
  • Büroflächen, die von großen Technologie-Unternehmen wie Uber angemietet werden, sorgen für 7 % der Mieteinnahmen.

Chancen-Risiken-Verhältnis

Das Management sollte eine gesunde Balance aus weiterem Wachstum, also der Investition in neue Büroflächen insbesondere in vielversprechende “Cluster-Regionen” wie rund um das MIT in Boston oder rund um die UCSF San Francisco, und einer Begrenzung der Schulden halten.

Wo liegen die größten Chancen?

Die größte Chance ist der langfristige Rückenwind der Life-Sciences-Industrie mit entsprechend steigender Nachfrage nach attraktiven Büroflächen. Besonders gefragt sind die 1A-Lagen rund um die Top-Universitäten der USA, in denen Alexandria Real Estate Equities gerne aktiv ist.

Wo liegen die größten Risiken?

Steigende Zinsen dürften in Verbindung mit den hohen Schulden auf das Ergebnis drücken und könnten auch den Immobilienwert schmälern. Die verstärkte Nutzung von Home-Office-Lösungen auch in der Forschung könnte die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen reduzieren. Durch die Lage der Immobilien versucht das Management, diesem Risiko entgegenzuwirken.


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Offenlegung: Aktienwelt360 empfiehlt Aktien von Alexandria Real Estate Equities.



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