Innovative Industrial Properties-Aktie: Sind die 13,4 % Dividendenrendite ein guter Deal?

Bei Innovative Industrial Properties (WKN: A2DGXH) setzen wir auf einen ungewöhnlichen Immobilienkonzern. Der REIT mit einer Dividendenrendite von 13,4 % besitzt spezialisierte Produktions- und Verarbeitungsanlagen, die überwiegend an Unternehmen aus der amerikanischen Cannabisindustrie vermietet werden. Das bietet einerseits hohe Mietrenditen und langfristige Verträge. Andererseits sind viele Mieter finanziell schwächer als klassische Industrie- oder Einzelhandelsunternehmen. Genau dieses Risiko hat sich in den vergangenen Quartalen durch Zahlungsausfälle und gekündigte Mietverträge gezeigt. Die Zahlen für das zweite Quartal 2026 liefern nun erste Fortschritte, beseitigen die grundsätzlichen Probleme aber noch nicht.

Innovative Industrial Properties-Aktie: So entwickelten sich Umsatz und Gewinn

Die Gesamterlöse erhöhten sich lediglich um 0,7 % auf 63,3 Mio. US-Dollar. Die eigentlichen Mieteinnahmen stagnierten mit 62,9 Mio. US-Dollar nahezu vollständig. Neue Mietverträge und vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen konnten die Belastungen durch Immobilienverkäufe, Zahlungsausfälle und gekündigte Mietverträge somit gerade einmal ausgleichen. Das ist keine Entwicklung, die wir bei einem klassischen Wachstums-REIT sehen wollen. Gleichzeitig zeigt sie jedoch, dass das bestehende Portfolio trotz der Schwierigkeiten nicht weiter deutlich geschrumpft ist.

Beim ausgewiesenen Gewinn sehen die Zahlen wesentlich besser aus. Der auf die Stammaktionäre entfallende Nettogewinn stieg von 25,1 Mio. auf 40,7 Mio. US-Dollar. Je Innovative Industrial Properties-Aktie erhöhte sich das Ergebnis von 0,86 auf 1,36 US-Dollar. Einen bedeutenden Beitrag lieferte allerdings ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in New York. Innovative Industrial Properties erzielte dabei einen Veräußerungsgewinn von 16,7 Mio. US-Dollar. Der sprunghafte Gewinnanstieg sagt deshalb nur wenig über die laufende Ertragskraft des Immobilienportfolios aus.

Aussagekräftiger ist das bereinigte Betriebsergebnis AFFO. Dieses stieg um 9,5 % auf 53,0 Mio. US-Dollar. Je Innovative Industrial Properties-Aktie erhöhte es sich um 7 % von 1,71 auf 1,83 US-Dollar. Das ist grundsätzlich erfreulich. Allerdings stammt ein wesentlicher Teil des Wachstums nicht aus höheren Cannabis-Mieten, sondern aus neuen Finanzinvestitionen. Die Zins- und sonstigen Erträge erhöhten sich von 1,6 Mio. auf 10,8 Mio. US-Dollar. Allein 8,5 Mio. US-Dollar entfielen auf Zins- und Dividendenerträge aus der Beteiligung am Immobilienentwickler IQHQ.

Die Probleme des REITs bleiben dieselben

Innovative Industrial Properties hat inzwischen insgesamt 270 Mio. US-Dollar in IQHQ investiert. Davon entfallen 100 Mio. US-Dollar auf eine Kreditlinie und 170 Mio. US-Dollar auf Vorzugsaktien. IQHQ entwickelt vor allem Immobilien für Unternehmen aus den Bereichen Biotechnologie und Life Sciences. Der Schritt reduziert die Abhängigkeit von der Cannabisindustrie und liefert bereits heute bedeutende Erträge. Wir sehen darin durchaus eine sinnvolle Diversifikation. Trotzdem handelt es sich nicht um das ursprüngliche Kerngeschäft des REITs. Zudem konzentriert Innovative Industrial Properties mit 270 Mio. US-Dollar einen erheblichen Betrag auf ein einzelnes Unternehmen.

Die Probleme mit einzelnen Cannabis-Mietern bleiben gleichzeitig bestehen. Von PharmaCann erhielt Innovative Industrial Properties im zweiten Quartal noch Zahlungen von 1,2 Mio. US-Dollar beziehungsweise rund 0,04 US-Dollar je Innovative Industrial Properties-Aktie. PharmaCann hat eine Immobilie in Ohio inzwischen zurückgegeben. Diese konnte unmittelbar an Curaleaf weitervermietet werden. Für Standorte in New York und Pennsylvania sucht der REIT dagegen weiterhin neue Mieter beziehungsweise arbeitet an der Übertragung der benötigten Lizenzen.

Und weiter?

Bei 4Front bestehen vorläufige Vereinbarungen mit potenziellen neuen Mietern für vier Immobilien. Die entsprechenden Verträge hängen jedoch noch von Gerichtsverfahren, Lizenzübertragungen und weiteren Bedingungen ab. Das Management erwartet einen Abschluss frühestens zum Jahresende 2026 oder Anfang 2027. Innovative Industrial Properties macht damit Fortschritte bei der Neuvermietung ausgefallener Anlagen. Bis die neuen Mieter tatsächlich zahlen, bleibt jedoch ein erhebliches Ausführungsrisiko.

Hinzu kommt, dass der REIT im zweiten Quartal Sicherheitsleistungen von 1,2 Mio. US-Dollar verwendete, um ausstehende Mieten von Battle Green und The Cannabist Company zu begleichen. Solche Sicherheitsleistungen können kurzfristig die Einnahmen stabilisieren. Sie sind aber kein Ersatz für dauerhaft pünktliche Mietzahlungen. Insgesamt erhielt Innovative Industrial Properties von PharmaCann und 4Front Zahlungen von rund 1,9 Mio. US-Dollar beziehungsweise 0,06 US-Dollar je Innovative Industrial Properties-Aktie. Ein Teil des ausgewiesenen AFFO hängt daher weiterhin mit Mietern zusammen, die ihre ursprünglichen Verträge nicht regulär erfüllen.

Das große Warnsignal namens Ausschüttungsquote

Besonders wichtig ist für uns die Dividende. Innovative Industrial Properties zahlte erneut 1,90 US-Dollar je Innovative Industrial Properties-Aktie. Das liegt über dem AFFO von 1,83 US-Dollar. Die Ausschüttungsquote erreichte damit im zweiten Quartal rund 104 %. Der REIT hat seine Dividende in diesem Zeitraum folglich nicht vollständig aus dem bereinigten operativen Ergebnis verdient. Für ein einzelnes Quartal wäre das grundsätzlich verkraftbar. Angesichts der weiterhin bestehenden Mietausfälle und der Abhängigkeit von den Erträgen aus IQHQ sollten wir die Deckung der Dividende jedoch genau beobachten.

Beim aktuellen Aktienkurs von rund 56,70 US-Dollar entspricht die annualisierte Dividende von 7,60 US-Dollar einer Rendite von ungefähr 13,4 %. Gleichzeitig wird die Innovative Industrial Properties-Aktie auf Basis des hochgerechneten Quartals-AFFO lediglich mit dem rund Achtfachen des bereinigten Ergebnisses bewertet. Das sieht ausgesprochen günstig aus. Die hohe Rendite ist allerdings kein Geschenk des Marktes, sondern ein deutliches Signal für die wahrgenommenen Risiken. Investoren rechnen offenbar damit, dass weitere Mietausfälle oder eine schwächere Entwicklung der Cannabisbranche die Ausschüttung gefährden könnten.

Innovative Industrial Properties: Die Bilanz wackelt noch nicht

Die Bilanz ist momentan nicht die größte Schwachstelle. Innovative Industrial Properties verfügte zum Quartalsende über liquide Mittel und freie Kreditlinien von insgesamt rund 300 Mio. US-Dollar. Das Verhältnis der Nettoverschuldung zum bereinigten EBITDA lag bei lediglich 1,7. Die Nettoverschuldung entsprach 14,2 % der gesamten Vermögenswerte. Damit besitzt der REIT im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen eine konservative Verschuldung.

Allerdings ist die Finanzierung zuletzt teurer geworden. Innovative Industrial Properties ersetzte auslaufende unbesicherte Anleihen über 291 Mio. US-Dollar mit einem Zinssatz von 5,5 % unter anderem durch neue umtauschbare Anleihen über 402,5 Mio. US-Dollar zu 6 %. Zusätzlich nahm das Unternehmen mehrere besicherte Kredite mit Zinssätzen zwischen 6,67 % und 9 % beziehungsweise einem variablen Zinssatz von SOFR plus fünf Prozentpunkten auf. Die Verschuldung bleibt niedrig. Das höhere Zinsniveau dürfte das zukünftige Wachstum des AFFO jedoch begrenzen.

Etwas ungewöhnlich ist außerdem die Kapitalverwendung. Innovative Industrial Properties gab im Quartal neue Stammaktien für netto 34,8 Mio. US-Dollar aus und kaufte zugleich eigene Aktien für 89 Mio. US-Dollar zurück. Der durchschnittliche Rückkaufpreis lag bei 60,58 US-Dollar. Ein großer Teil der Rückkäufe wurde parallel zur Ausgabe der neuen umtauschbaren Anleihen finanziert. Dadurch sank die Zahl der ausstehenden Stammaktien seit dem Jahresende leicht. Trotzdem wirkt die gleichzeitige Ausgabe und der Rückkauf von Innovative Industrial Properties-Aktien komplexer, als es bei einem vergleichsweise kleinen REIT notwendig wäre.

So sehen wir die Zukunft der Innovative Industrial Properties-Aktie

Wir bewerten das zweite Quartal daher gemischt. Das AFFO je Innovative Industrial Properties-Aktie wächst wieder, die Neuvermietung ausgefallener Immobilien kommt voran und die Beteiligung an IQHQ liefert bereits bedeutende Erträge. Gleichzeitig stagnieren die eigentlichen Mieteinnahmen. Mehrere Cannabis-Mieter befinden sich weiterhin im Zahlungsverzug oder in Gerichtsverfahren, während die Quartalsdividende das AFFO je Aktie übersteigt.

Die Dividendenrendite von rund 13,4 % ist zweifellos attraktiv. Sie ist unserer Einschätzung nach aber nur dann nachhaltig, wenn Innovative Industrial Properties die ausgefallenen Immobilien erfolgreich neu vermietet, weitere Mietausfälle begrenzt und stabile Erträge aus IQHQ erzielt. Das Unternehmen besitzt genügend Liquidität und eine niedrige Verschuldung, um die Probleme zu lösen. Bis sich die Deckung der Dividende verbessert, bleibt die Innovative Industrial Properties-Aktie jedoch mit einem hohen Risiko verbunden. Ein defensiver Dividenden-REIT sieht anders aus.