12,7 % Rendite pro Jahr: Deutsche Immobilien-Aktie mit 3 guten News!

Letzten Freitag kamen die Deutsche Fachmarkt (DEFAMA)-Aktionäre (WKN: A13SUL) zusammen und stimmten unter anderem über die Dividende und die Neubesetzung des Aufsichtsrats ab. DEFAMA besitzt ein Portfolio aus Fachmarkt-Immobilien und vermietet diese an Ketten wie ALDI, dm-Drogerie und Rossmann.

Das Wichtigste vorab: Es gab die zehnte Dividendenerhöhung in Folge auf 0,60 Euro je Aktie. Das gibt grundsätzlich Grund zur Freude, aber unser Analystenteam würde es begrüßen, wenn die Erhöhungen in Zukunft moderater ausfallen würden. Es gibt schließlich einige weitere Verwendungszwecke für das Unternehmenskapital, die wir lieber sehen würden:

1. Derzeit strauchelt ein Mitbewerber, wodurch sich Chancen ergeben, Filet-Objekte zu erhalten.
2. Es gibt nach wie vor eine große Anzahl von Objekten in der Pipeline, die zu einem guten Preis erworben werden können.
3. Die eigene Aktie ist ebenfalls attraktiv bewertet, was die Möglichkeit für Aktienrückkäufe eröffnet.

Ein DEFAMA-Mitbewerber hat Schwierigkeiten

DEFAMA ist dafür bekannt, jegliches Klumpenrisiko zu reduzieren, und das beginnt bereits bei der Finanzierung der Immobilien. Langfristige Vermögenswerte wie Supermärkte werden auch langfristig finanziert. Das ist eine goldene Regel!

Dies hat die Deutsche Konsum REIT-AG, ein Mitbewerber, nicht berücksichtigt. Die Immobilien haben eine durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen von zwei Jahren, sodass ein großer Refinanzierungsdruck entsteht. Dies mündet aktuell in einer großen Kapitalerhöhung und möglicherweise auch in einigen Zwangsverkäufen, von denen DEFAMA womöglich profitieren kann. Mit einer durchschnittlichen Zinsbindung von 7,9 Jahren und einem durchschnittlichen Zins von 3,03 % kann DEFAMA hier ganz entspannt zuschauen und womöglich das eine oder andere Filet ergattern.

Zusätzlich gibt es mittlerweile auch in den größeren Städten Immobilien, die zu den Konditionen, die DEFAMA bereit ist zu zahlen, zu haben sind. Dadurch steigt das Universum möglicher Kandidaten. Aktuell sind sehr viele Objekte in der Prüfung und auch hier könnten noch weitere Zukäufe hinzukommen. Im letzten Jahr kaufte DEFAMA im Schnitt zu einer Nettomietrendite von 10,4 % zu und konnte zu 4,2 % Zinsen refinanzieren. Auch die Refinanzierungsquote ist weiterhin hoch, sodass in der Regel fast nur 5 % Eigenkapital benötigt werden. Dies schafft ein gutes Umfeld für profitables Wachstum und eine außergewöhnlich gute, langfristige Eigenkapitalrendite.

Wir bleiben Fans der DEFAMA-Aktie

Auch die eigene Bewertung an der Börse ist mit einer FFO-Rendite von 9 % nicht zu hoch. Daher ist es richtig, dass gemeinsam mit den Banken das Setup für Aktienrückkäufe geschaffen wurde. Aus den Ausführungen der Hauptversammlung konnte man entnehmen, dass eine Tender-Offerte – auch bekannt als öffentliches Rückkaufangebot eines Teils der eigenen Aktien – mittelfristig wahrscheinlich ist.

Der Clou dabei ist: Wenn man Aktien zurückkauft, muss man im nächsten Jahr einen geringeren Gesamtbetrag ausschütten, um die gleiche Dividende je Aktie zu zahlen. Das spart natürlich langfristig Kapital und macht es auch wahrscheinlicher, dass sich DEFAMA mittelfristig den Titel des Dividendenaristokraten (mindestens 25 Jahre Dividendenerhöhung in Folge) holt. Unser Ziel ist es, das Unternehmen langfristig auf diesem Weg zu begleiten. Die Wahrscheinlichkeit, dass wir Aktionäre dabei auch gut abkassieren, ist groß.

In der Vergangenheit hat DEFAMA schon gezeigt, welche Früchte eine disziplinierte Kapitalallokation tragen kann: In den letzten sieben Jahren stieg der DEFAMA-Aktienkurs im Schnitt um rund 12,7 % pro Jahr. Aber die Deutsche Fachmarkt AG ist längst nicht die einzige interessante Immobilienaktie.