Dividendenaristokrat Realty Income: Verkauft das Management die Dividenden-Zukunft?!

Der Dividendenaristokrat Realty Income (WKN: 899744) gehört ohne jeden Zweifel zu den herausragenden Dividendenaktien. Es sind mittlerweile über 660 Monate, in denen die Aktie eine Dividende zahlt. Selbst vor dem Börsengang im Jahre 1994 hat das Management eine sehr stabile Ausschüttung geleistet. Mit 132 Erhöhungen gab es zudem ein solides und zuletzt eher moderates Wachstum.

Diese Dividende ist für die meisten Investoren auch ein Versprechen für die Zukunft. Realty Income soll auch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten stabile Dividenden zahlen. Grundlage für diese starken Ausschüttungen ist das High-Quality-Immobilienportfolio. Mit über 15.600 Einheiten gehören viele qualitative Gewerbeimmobilien zu dem Konzern. Auch für mich ist das eine Diversifikation, die einen Schutz darstellt.

Ich habe mal ein wenig in den Zahlen und den jüngsten Protokollen von Realty Income gegraben. Und, siehe da: Der REIT verkauft einen Teil seines Portfolios. Schockschwere Not! Und damit auch der Dividende? Na, ganz so dramatisch ist der ganze Sachverhalt nicht. Aber er ist auch nicht so unwichtig, als dass wir ihn unkommentiert stehen lassen können.

Realty Income: Was verkauft das Management genau?!

Wenn wir zurück zum Anfang des Jahres 2025 springen, so sehen wir, dass der Real Estate Investment Trust mit 15.621 Immobilien gestartet sind. Nach den ersten sechs Monaten waren es plötzlich nur noch 15.605 Einheiten. Es „fehlten“ daher 16 Immobilien, die früher zum Unternehmen gehörten. Die Kommentierung zeigt: Das Management hat in diesem Zeitraum insgesamt 128 Einheiten veräußert und nicht so viele zugekauft, dass es ein Wachstum im Portfolio gab. Es kam daher zu einem leichten Schrumpfen der Immobilienbasis.

Na klar: 16 Immobilien sind bei 15.600 Einheiten nicht die Welt. Vor allem nicht, wenn es sich hierbei um einzelne kleinere Einheiten handelt und nicht um Casinos oder Casino-Beteiligungen. Das ist offensichtlich nicht der Fall. Aber Realty Income stellte zu dem Zeitpunkt weitere 87 Einheiten in den Status „Under Development“. Bedeutet für den Bestand: Ein Verkauf ist wahrscheinlich.

Mit den Zahlen für das dritte Quartal sehen wir, dass das Immobilienportfolio sogar auf 15.542 Einheiten abgeschmolzen ist. Das ist schon deutlich spürbarer. Aber was steckt hinter den Transaktionen? Wie das Management weiter ausführt, überprüfe man regelmäßig die strategische und operative Ausrichtung des Portfolios. Okay, ein Standardsatz, keine Frage. Dazu gehöre aber insbesondere, dass man im Einzelfall auch mal Immobilien veräußere, wenn sie nicht mehr zur Strategie passten. Ziel dieser Überprüfungen sei es, das eigene Portfolio konsequent zu optimieren und auf Zuverlässigkeit zu trimmen. Mit den Verkaufserlösen werde in neue Immobilien investieren, die wiederum mehr Wachstum bringen sollen. Für das Geschäftsjahr 2025 hat sich das Management außerdem auf die eigene Agenda geschrieben, einmal gründlicher das Portfolio zu überprüfen. Die Verkäufe stehen daher insbesondere im Lichte dieser Überprüfungen.

Nein, natürlich verkauft das Management nicht die eigene Dividende!

Um daher zu einem etwas ausführlicheren Fazit zu kommen: Nein, Realty Income verkauft natürlich nicht die eigene Dividende und die Zukunft. Aber der REIT befindet sich in einem kleineren Umbau, der auf Optimierungen aus ist. Dennoch ist die Dividende je Aktie zu keinem Zeitpunkt in Gefahr, wie auch die jüngsten Zahlen gezeigt haben.

Wir sehen sogar eher, dass der Leerstand mit 1,3 % des Portfolios sehr gering ist. Derzeit sind außerdem noch 204 Immobilien leer, wovon auch einige verkauft werden könnten. Aber, viel entscheidender: Mit Funds from Operations je Aktie in Höhe von 1,08 US-Dollar und einem Zuwachs von ca. 3 % im Jahresvergleich hat das Management dennoch ein leichtes Wachstum erzielt. Trotz der Verkäufe. Das liegt zum Teil auch daran, dass man die Bestandsmieten um durchschnittlich 3,5 % erhöht hat. Dieses Wachstum reicht, um Verkäufe in einer Größenordnung von unter 1 % maximal zu kompensieren.

Mit einer Dividende in ca. 0,8085 US-Dollar pro Vierteljahr und Funds from Operations je Aktie von 1,08 US-Dollar sehen wir zudem einen soliden Puffer. Das Ausschüttungsverhältnis liegt mit ca. 74,8 % im nachhaltigen Rahmen. Natürlich müssen wir jetzt beobachten, wie das Management von Realty Income die freien Mittel für neue Investitionen und Wachstum nutzt. Aber ich bin mir sicher: Da werden sich schon Mittel und Wege finden. Beziehungsweise: Geeignete neue Immobilien.