Wachsende Dividende und 12,7 % Jahresrendite: Mit dieser unbekannten Aktie kein Wunschdenken

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA, WKN: A13SUL) zählt zu den stärksten Immobilienunternehmen Deutschlands. Dies ist auf die Vermeidung von Klumpenrisiken und die Verinnerlichung eines Grundsatzes zurückzuführen. Dieser lautet: Langfristige Vermögenswerte müssen auch langfristig finanziert werden. Langfristige Investoren der DEFAMA-Aktie profitierten in den letzten acht Jahren von einer durchschnittlichen Kursrendite von 12,7 % pro Jahr. Zusätzlich erhalten Aktionäre eine Dividende von derzeit 2,1 %.

Ist die DEFAMA-Aktie aktuell kaufenswert?

Die Entwicklung in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 war von der wertorientierten Akquisitionsstrategie des Unternehmens geprägt. Die Funds From Operations (FFO), die wichtigste Kennzahl zur Bewertung der operativen Ertragskraft in der Immobilienbranche, setzten ihren Aufwärtstrend fort. In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 stieg der FFO um 7,3 % auf 8,2 Mio. Euro. Entsprechend verbesserte sich der FFO je DEFAMA-Aktie von 1,59 Euro auf 1,71 Euro. Im dritten Quartal stieg der FFO je Aktie um rund 7,5 %.

Dieser Anstieg basiert maßgeblich auf der sukzessiven Integration neuer Objekte, die im Jahresverlauf erworben wurden. So kamen beispielsweise die Objekte Havelberg und Wienhausen im dritten Quartal hinzu, während das Objekt Templin planmäßig veräußert wurde. Da der FFO um solche Verkaufserlöse bereinigt wird, spiegelt die Steigerung die solide Ertragskraft aus dem reinen Bestandsgeschäft und den Neuzugängen wider. Die Prognose, im Jahr 2025 einen FFO von 11,0 Mio. € zu erreichen, wurde bestätigt.

Die Finanzierung von DEFAMA bleibt grundsolide

Trotz des generell gestiegenen Zinsniveaus verfügt die DEFAMA über eine stabile Finanzierungsstruktur. So lag der durchschnittliche Zinssatz zum 30. September 2025 bei 3,16 %. Von entscheidender Bedeutung ist die konservative Absicherung durch eine lange durchschnittliche Zinsbindung von 7,5 Jahren. Dadurch werden das Risiko steigender Refinanzierungskosten sowie der plötzliche Refinanzierungsbedarf erheblich reduziert.

Der Verschuldungsgrad (LTV) blieb mit 59 % stabil und unterstreicht die Möglichkeit, den strategisch wichtigen Leverage-Effekt zu nutzen. Über 80 % ihrer Zukäufe finanziert DEFAMA über Bankdarlehen, wodurch der Kapitaleinsatz pro Akquisition gering bleibt – eine notwendige Voraussetzung für die Erreichung der angestrebten zweistelligen Eigenkapitalrenditen.

Das Unternehmen investiert kräftig in neue Objekte

Die konsequente „Buy-and-Hold“-Strategie in der Nische der Nahversorgungsimmobilien trägt auch dieses Jahr wieder Früchte. Bis zum Ende des dritten Quartals hat DEFAMA mit 16 Zukäufen einen neuen Jahresrekord aufgestellt und das Portfolio auf 91 Objekte erweitert. Die Zukäufe werden künftig über 2 Mio. Euro an zusätzlichen Nettokaltmieten generieren. Die Strategie zielt darauf ab, etablierte Fachmarktzentren mit geringem Leerstand (Vermietungsquote 95,0 %) und bonitätsstarken Filialisten wie REWE, Aldi & Co. zu erwerben und durch aktive Optimierung (wie Umbauten, neue Mietverträge) Wertsteigerungen zu realisieren.

Damit möchte das Unternehmen seine Vision „DEFAMA 2030“ umsetzen. Die ambitionierte Planung sieht vor, den Portfoliowert auf 500 Mio. Euro und die annualisierten Mieteinnahmen auf 42 Mio. Euro zu steigern. Da jedoch nur dann Wert für die Aktionäre entsteht, wenn das Wachstum nicht durch eine teure Kapitalerhöhung finanziert wird, ist für uns der FFO je DEFAMA-Aktie von besonderer Bedeutung. Bis 2030 sollen die FFO je Aktie 4 Euro erreichen. Bei einer stabilen Ausschüttungsquote könnte das eine Dividendenrendite von 5 % im Verhältnis zum aktuellen Kurs bedeuten.

Wie wir über die DEFAMA-Aktie denken

Die Kombination aus operativem FFO-Wachstum, einem stabilen Finanzierungsrahmen und der konsequenten Umsetzung der Akquisitionsstrategie positioniert DEFAMA als robusten Akteur im deutschen Spezialimmobilienmarkt. Auch im nächsten Jahr sollen die Aktionäre an der positiven Unternehmensentwicklung teilhaben und eine erhöhte Dividende erhalten. Aktuell liegt die Dividendenrendite der DEFAMA-Aktie bei 2,1 % und damit im Mittel der letzten fünf Jahre.

Dividendenwachstumsaktien haben das Potenzial, langfristig überragende Dividendenrenditen im Verhältnis zum Einstandskurs zu generieren, selbst wenn die Dividende anfangs noch gar nicht spektakulär aussieht. Das ist einer der Hauptgründe, warum wir die DEFAMA-Aktie so mögen. Wir wünschen uns, dass DEFAMA die disziplinierte Kapitalallokation beibehält. Dann kann aus dem weiteren Zukaufen von Fachmarktimmobilien sowie aus Insolvenzen von Mitbewerbern aufgrund deren hoher variabler Verbindlichkeiten eine große Chance entstehen.