5 % Dividende, monatlich, 31 Jahre erhöht – ein guter Deal?

Wer träumt nicht davon, jeden Monat eine Dividende zu kassieren – verlässlich wie die Miete, die der Vermieter einzieht? Genau das macht Realty Income (WKN: 899744) so interessant.

Die US-amerikanische Immobiliengesellschaft, die auch als „The Monthly Dividend Company“ bekannt ist, zahlt ihre Dividende seit 669 Monaten aus und hat sie seit dem Jahr 1994 sogar kontinuierlich erhöht – und zwar schon 133 Mal um genau zu sein. Aber Dividendenkontinuität allein macht hier noch keinen guten Deal.

Burggraben aus Beton: Warum Realty Income kaum zu erschüttern ist

Die Idee ist so einfach wie genial: Realty Income kauft verschiedene Immobilien, also sowohl Einzelhandels-, Industrie- als auch Gewerbeimmobilien. Dann vermietet das Unternehmen diese langfristig an Mieter, die eine gute Bonität haben. Und das im sogenannten Triple-Net-Lease-Verfahren. Das heißt, der Mieter muss neben der Versicherung auch die Steuern und Instandhaltung bezahlen.

Realty Income kassiert – Monat für Monat. Zu den Hauptmietern zählen große Konzerne wie Dollar General oder 7-Eleven, also Unternehmen mit Geschäftsmodellen, die sich auch verteidigen lassen.

Außerdem besitzen die Amerikaner ein Portfolio von 15.511 Immobilien in den USA und Europa, das selbst in Krisenzeiten kaum ins Wanken geraten mögen. Die Vermietungsquote lag regelmäßig über 96 %. Das ist kein Glück – das ist Systemarchitektur.

Doch der tiefere Burggraben liegt meines Erachtens woanders: Im Kapitalmarktzugang. Realty Income ist einer der wenigen REITs im S&P 500 mit A-Rating. Das bedeutet, dass es zu günstigeren Konditionen Fremdkapital aufnehmen kann als die meisten Wettbewerber. Das ein struktureller Vorteil, der sich in jedem Zinsumfeld bemerkbar macht. Dennoch bleibt die Zinssensibilität ein wichtiger Faktor, der den Wert des REITs beeinflusst.

Wachstum im Ruhemodus? Keineswegs

Was viele nicht wissen: Realty Income ist längst nicht mehr nur ein Substanzanker. Sie expandieren nach Europa – vor allem nach Spanien, Großbritannien und in den DACH-Raum. Dadurch entstehen neue Märkte, die bessere Einstiegsbewertungen bieten.

Ein Beispiel ist auch die Fusion mit Spirit Realty im Jahr 2023, durch die sich das Portfolio deutlich vergrößert hat. Realty Income ist jetzt also viel diversifizierter aufgestellt als noch vor einem Jahrzehnt.

Gleichzeitig dringt das Unternehmen ins Gaming- und Rechenzentrum-Segment vor. Das sind strukturelle Wachstumsmärkte mit langfristigen Mietverträgen.

Die aktuelle Dividendenrendite von rund 5 % klingt weiter solide und ist im historischen Vergleich attraktiv. Und ja, der Kurs hat unter den Zinsen gelitten, die fundamentale Qualität des Unternehmens aber nicht. Seit dem Listing vor über 30 Jahren konnten Anleger mit dieser Immobilienaktie jedes Jahr über 13 % Rendite einfahren. Das muss man erst mal nachmachen!

Fazit: Langeweile, die sich lohnt?

Realty Income ist kein Titel für schnelle Gewinne. Für Investoren, die auf Verlässlichkeit setzen und nicht auf Schwankungen, könnte sich der Titel aber mit etwas Glück lohnen. Zum Einstieg gibt’s 5 % Dividende, der Multiplikator auf die erwarteten FFOs liegt nur bei 14,3.