Immobilien vs. Aktien – Wo ist die Crash-Gefahr real? Wo winkt mehr Rendite?

Immobilien und Aktien sind wohl die beiden bekanntesten Anlagen, um aktuell einen passiven Einkommensstrom aufzubauen. Gegenüber anderen Anlageklassen haben die beiden Sachwerte auch einen wesentlichen Vorteil: Es lassen sich laufende Erträge produzieren. Bei Immobilien ist das die Miete. Bei Aktien ist die geeignete Kennzahl der Free Cashflow des Unternehmens. Das ist der operative Cashflow nach Abzug der Investitionen, die notwendig sind, um den Betrieb am Laufen zu halten.

Die Rendite einer Anlage wirkt im Idealfall wie die Schwerkraft. Preise am Markt können kurzfristig immer wieder irrational werden, am Ende werden Investoren aber eine auskömmliche Rendite sehen wollen. Diese setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zins und dem Risiko einer Anlage. Für den risikolosen Zins kann man die Rendite einer zehnjährigen deutschen Staatsanleihe verwenden. Es ist äußerst unwahrscheinlich, dass diese nicht zurückgezahlt wird. Durch diesen Luxus bekommt der Staat aktuell von Anlegern einen Zins von 0,3 % dafür, dass sie ihr Geld bei ihm parken dürfen.

Negativzins als Problem

Durch den negativen Zins fehlt aktuell die Schwerkraft am Markt. Theoretisch kann es sich für einen Investor bereits lohnen, wenn er eine alternative Anlageform findet, die weniger negative Rendite als die deutsche Staatsanleihe kostet. Er muss für diese Betrachtung nur das Risiko außer Betracht lassen. In diesem Umfeld ist wohl auch der jüngste Preisanstieg für Wohnimmobilien zu sehen.

Das Statistische Bundesamt hat mit 10,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal im zweiten Quartal 2021 den höchsten Preisanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 gemessen. Dabei entfernen sich die Kaufpreise von Immobilien immer weiter von den Mieten. Diese stiegen im gleichen Zeitraum nämlich nur um 4,3 %. Hier spielen zwei Faktoren hinein. Zum einen ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich mit 51,1 % im Jahr 2019 unterdurchschnittlich und es herrscht ein gewisser Aufholbedarf.

Daneben geben sich Investoren mit einer immer geringeren Rendite zufrieden. So spricht Reiner Braun, der Vorstandschef des Analysehauses Empirica, davon, dass eine Nettorendite von etwa 1 % „völlig okay“ sei, da „das mehr ist als bei anderen Anlagen. Und im Vergleich zu Aktien erscheint vielen Käufern das Risiko bei Immobilien geringer.“

Doch lieber Aktien

Als Schwerpunkt für die Geldanlage sehe ich Aktien deutlich im Vorteil. Hier können mit qualitativ hochwertigen Titeln trotzdem auch noch bei relativ hohen Bewertungen derzeit höhere Renditen erzielt werden. Zwar schwanken Aktien wesentlich stärker, dafür können Anleger sie im Gegensatz zu Immobilien in aller Regel auch schnell zu Geld machen.

Natürlich ist die eigene Immobilie schön. Gerade, wenn man selbst drin wohnt. Allerdings sollten Käufer trotzdem nicht jede Vorsicht und Rationalität vergessen. Faktoren wie deutlich langsamere Mietsteigerungen, eine älter werdende Gesellschaft und früher oder später steigende Zinsen sprechen nicht für einen für immer anhaltenden Trend.