Alles Dividende, oder was? 3 Gründe, warum ich einen REIT verkaufe

REIT und Dividende: Das passt natürlich perfekt zusammen. Foolishe Investoren wissen, dass hinter den Real Estate Investment Trusts steuerprivilegierte Gesellschaften stecken, die die Ausschüttungen in den Fokus rücken. Beim Kauf kann das ein entscheidendes Merkmal sein.

Aber auch beim Verkauf? Ich selbst verkaufe einen REIT jedenfalls in der Regel aus drei Gründen. Zwei davon sind nicht positiv, einer wiederum schon. Bei einem spielt natürlich auch die Dividende eine Rolle. Lass uns das im Folgenden ein wenig weiter ausführen.

REIT: Die Dividende stimmt nicht mehr

Ein erster Grund, warum ich einen REIT verkaufe, hängt tatsächlich mit der Dividende zusammen. Auch wenn es spannende Real Estate Investment Trusts mit starken, wachsenden Geschäftsmodellen gibt, so dürfen wir einen Fokus nicht leugnen. Es geht irgendwie immer unmittelbar um die Ausschüttungen. Das ist schließlich das Besondere an den Real Estate Investment Trusts.

Wenn ein REIT daher eine Dividende hat, die nicht mehr sonderlich nachhaltig wirkt, ist es Zeit für einen Verkauf. Welche Kennzahlen dabei relevant sind? Gute Frage! Für mich ist es nicht das Nettoergebnis. Nein, sondern die Funds from Operations, die ein nachhaltiges Bild zeichnen sollten. Übrigens: Ein Ausschüttungsverhältnis von über 80 % ist für mich kein Indikator für eine nicht nachhaltige Ausschüttung. Das bringen diese Immobiliengesellschaften schließlich sehr häufig mit.

Es kann auch andere Gründe rund um die Dividende geben. Beispielsweise, wenn ich hier eigentlich mit einem beständigen Wachstum rechne, aber diese Investitionsthese plötzlich nicht mehr aufgeht. Auch das ist ein Zeitpunkt, an dem ich lieber die Reißleine ziehe. Und möglicherweise eine gute Überleitung zu unserem nächsten Grund.

Der unternehmensorientierte Kontext passt nicht mehr

Ein zweiter Grund, warum ich einen REIT verkaufe, hängt nämlich mit dem Unternehmen selbst zusammen. Wie gesagt: Die Dividende ist im Endeffekt nicht alles. Auch wenn eine Ausschüttung schön und gut sein mag, möglicherweise sogar attraktiv wirkt, im Endeffekt geht es immer darum, dass sie operativ nachhaltig ist.

Zuletzt sind es beispielsweise Real Estate Investment Trusts aus dem Bereich des Einzelhandels oder aus dem Hotel- und Gastgewerbe gewesen, die sich aus meinem Depot verabschiedet haben. Hier stimmte, auch aufgrund gekürzter Dividenden, für mich der unternehmensorientierte Gesamtmix nicht mehr.

Vergessen dürfen wir als Investoren daher unterm Strich niemals: Auch ein REIT ist irgendwo ein Unternehmen. Zwar können wir die Dividende etwas höher priorisieren. Aber es geht letztlich darum, dass das Portfolio zeitlose und im Idealfall wachsende Ausschüttungen liefern sollte. Der Ansatz ist ein überaus entscheidendes Merkmal für die Nachhaltigkeit.

REIT & Dividende: Zu teuer ist ein Kriterium

Zu guter Letzt verkaufe ich einen REIT außerdem manchmal aus einem guten Grund: Nämlich dann, wenn er zu teuer ist, wobei die Dividende auch eine wichtige Rolle spielt. Im Endeffekt geht es natürlich häufig darum, welche Dividendenrenditen ich noch gemessen an meiner Einstiegsinvestition erwarten kann. Ist der Wert hoch, so kann es trotzdem sein, dass ich weiter an der Aktie festhalte.

Sollte ein REIT jedoch signifikant von einem moderaten hin zu einem wirklich teuren Bewertungsmaß abdriften, so würde ich verkaufen. Zumindest einen Teil. Im Zweifel gibt es andere Namen mit möglicherweise höheren Dividenden, die mit den finanziellen Mitteln attraktiver erscheinen. Dieser Abschied muss außerdem nicht für immer sein. Mit einer moderateren Bewertung und einem weiterhin attraktiven Geschäftsmodell würde ich im Zweifel auch wieder einsteigen.