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Investieren in diversifizierte REITs

Foto: Getty Images

Diversifizierte Real Estate Investment Trusts (REITs) verfolgen einen breit aufgestellten Ansatz beim Investieren in Gewerbeimmobilien. Anstatt sich wie die meisten REITs auf einen bestimmten Immobilientyp zu konzentrieren (z. B. Einzelhandels-, Industrie-, Wohn- oder Büroimmobilien), besitzen diese Unternehmen ein diversifiziertes Portfolio, das mehr als einen Immobilientyp umfasst.

Im Folgenden werden wir uns genauer ansehen, warum sich einige REITs für eine Diversifizierung entscheiden und welche Vor- und Nachteile ein diversifizierter REIT hat. Außerdem stellen wir einige der besten diversifizierten REITs vor, die für Investoren in Frage kommen.

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Diversifizierte REITs verstehen

Ein diversifizierter REIT besitzt ein breit gefächertes Portfolio von Gewerbeimmobilien, zu denen unter anderem gehören können:

  • Bürogebäude und Gewerbeparks.
  • Lagerhallen und andere Industriegebäude.
  • Mehrfamilienhäuser.
  • Immobilien im Gesundheitsbereich, z. B. medizinische Bürogebäude.
  • Einzelhandelsimmobilien, einschließlich freistehender Einzelhandelsgebäude und Einkaufszentren.
  • Hotels und Resorts.
  • Tankstellen und Reisezentren.
  • Self-Storage-Einrichtungen.
  • Gemischt genutzte Immobilien, die Büros, Einzelhandel und Mehrfamilienhäuser umfassen.

Viele diversifizierte REITs konzentrieren sich auf den Besitz von Single-Tenant-Net-Lease-Immobilien. Dies sind Immobilien, die durch langfristige Triple-Net (NNN)-Pachtverträge mit dem Mieter gesichert sind. Bei dieser Mietstruktur ist der Mieter für die Instandhaltung, die Gebäudeversicherung und die Grundsteuer verantwortlich, so dass der REIT stetige Mieteinnahmen erzielen kann.

Einige diversifizierte REITs besitzen jedoch Immobilien mit mehreren Mietern, deren Mieteinnahmen aufgrund kürzerer Mietverträge oder variabler Ausgaben schwanken. Darüber hinaus besitzen einige diversifizierte REITs Immobilien, die sie gemeinsam mit einem externen Verwalter betreiben (z. B. Hotels und Selfstorage-Anlagen). Bei diesen Objekten können die Erträge noch stärker schwanken, da die Belegung und die Preise während einer Rezession schnell sinken können.

Diversifizierte REITs kaufen nicht wahllos Immobilien. Sie entwickeln eine Strategie, mit der sie sich auf ein bestimmtes Thema konzentrieren. Einige diversifizierte REITs konzentrieren sich zum Beispiel auf eine bestimmte Art von Immobilien (z. B. globale Net-Lease-Immobilien oder dienstleistungsbezogene Immobilien). Andere wiederum konzentrieren sich auf den Besitz eines diversifizierten Immobilienportfolios in einer bestimmten Stadt.

Vorteile von Investitionen in diversifizierte REITs

Diversifizierte REITs machen es einfach, in Immobilien zu investieren. Diese REITs besitzen in der Regel ein diversifiziertes Portfolio, das den Anlegern ein relativ breites Engagement in verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien bietet, oft mit ausgeglichenen Risikoprofilen. In gewisser Hinsicht ist der Besitz eines diversifizierten REITs mit der Investition in einen REIT-ETF vergleichbar. Beide bieten eine sofortige Diversifizierung über mehrere Immobilienarten hinweg.

Risiken von Investitionen in diversifizierte REITs

Auch wenn diversifizierte REITs dazu beitragen können, das Risikoprofil eines Anlegers zu verringern, sind sie nicht ohne Risiko. Aufgrund ihres diversifizierten Geschäftsbetriebs haben sich viele diversifizierte REITs dafür entschieden, den Großteil ihres Cashflows in Form von Dividenden auszuschütten, und haben daher hohe Ausschüttungsquoten. Das bedeutet zwar, dass es sich in der Regel um dividendenstarke REITs handelt, aber es erhöht auch das Risiko einer Dividendenkürzung, wenn ein Immobiliensegment in Schwierigkeiten gerät. Diese Strategie kann auch die Wachstumsmöglichkeiten des REITs einschränken, da er nicht so viel Bargeld für Übernahmen zurückbehält und daher gezwungen ist, sich stark zu verschulden und Aktien auszugeben, um zu expandieren.

Diversifizierte REITs können auch mit Risiken konfrontiert sein, die von den Immobilienarten abhängen, die sie besitzen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien zum Beispiel haben in den letzten Jahren Probleme erfahren. Die geringere Belegung und das geringere Kundenverkehrsaufkommen haben die Aktienkurse und Cashflows diversifizierter REITs, die diese Art von Immobilien besitzen, belastet. Dieses Problem hat mehrere ehemals diversifizierte REITs dazu veranlasst, ihre Strategien zu ändern und ihren Investitionsschwerpunkt auf einen bestimmten Immobilientyp zu verengen.

Diversifizierte REITs sind auch mit Zinsrisiken konfrontiert, die für alle REITs gelten. Wenn die Zinssätze steigen, wird es für diese REITs teurer, sich Geld zu leihen und Schulden zu refinanzieren. Außerdem machen höhere Zinssätze risikoärmere, renditeorientierte Anlagen wie Staats- und Unternehmensanleihen für Einkommensanleger attraktiver. Infolgedessen sinken die Kurse von REIT-Aktien und die Dividendenrenditen steigen, um die Anleger für ihr höheres Risikoprofil zu entschädigen.

Die 3 besten diversifizierten REITs

Nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) gab es Anfang 2022 17 börsennotierte diversifizierte REITs. Diese Zahl ist in den letzten Jahren geschrumpft. Mehrere ehemals diversifizierte REITs haben sich auf einen bestimmten Immobilientyp konzentriert, nachdem einige der anderen Immobiliensegmente jahrelang zu wenig Leistung gezeigt haben.

Trotz des Rückgangs gibt es immer noch einige interessante diversifizierte REITs, die für Anleger interessant sind. Drei davon sind besonders hervorzuheben:

REIT WKN Markt- Kap Beschreibung
W.P. Carey (WKN:A1J5SB) 15,2 Mrd. US-Dollar Ein auf Nettomiete ausgerichteter REIT mit Immobilien in den Bereichen Industrie, Lager, Büro, Einzelhandel und Selfstorage.
JBG SMITH Properties (WKN:A2DURR) 3,7 Mrd. US-Dollar Ein REIT, der gemischt genutzte Büro-, Mehrfamilien- und Einzelhandelsimmobilien in der Region Washington, D.C. besitzt.
Service Properties Trust (WKN:A2PSPV) 1,4 Mrd. USD Ein REIT, der Hotels und dienstleistungsorientierte Net-Lease-Immobilien besitzt.

DATENQUELLE: YCHARTS. DATEN ZUR MARKTKAPITALISIERUNG VOM 14. MÄRZ 2021.

Hier ein genauerer Blick auf diese diversifizierten REITs

W.P. Carey

W.P. Carey ist einer der größten und am stärksten diversifizierten REITs. Er konzentriert sich auf den Besitz von betriebsnotwendigen Immobilien, die an hochwertige Mieter vermietet sind. Der REIT verfügte im Jahr 2022 über mehr als 1.300 Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 156 Millionen Quadratfuß, die an mehr als 350 Mieter aus mehr als einem Dutzend Branchen vermietet sind. Zu den Objekten gehören Industriegebäude (26 % der jährlichen Grundmiete), Lagerhäuser (24 %), Bürogebäude (20 %), Einzelhandelsgebäude (18 %) und Selfstorage-Anlagen (5 %). Andere Immobilienarten (Bildungseinrichtungen, Hotels, Fitnesseinrichtungen, Theater, Studentenwohnheime, Restaurants und Grundstücke) machen den Rest des Portfolios aus. W.P. Carey besitzt die meisten seiner Immobilien in den USA (63 % seines Immobilienvermögens) und in Europa (35 %). Andere Länder (Kanada, Mexiko und Japan) machen die restlichen 2 % aus.

Der REIT konzentriert sich auf den globalen Nettovermietungsmarkt und konnte so einen stabilen Cashflow generieren. Dadurch konnte W.P. Carey eine stetig steigende Dividende zahlen. Seit seinem Börsengang im Jahr 1998 hat der REIT seine Dividende jedes Jahr erhöht. Er hat in der Vergangenheit eine überdurchschnittliche Dividendenrendite erzielt, was ihn zu einer hervorragenden Option für alle macht, die ein passives Einkommen aus Gewerbeimmobilien erzielen wollen.

JBG SMITH Immobilien

JBG SMITH konzentriert sich auf den Besitz von hochwertigen, gemischt genutzten Immobilien in Washington, D.C., die Büro-, Mehrfamilien- und Einzelhandelsflächen umfassen. Der REIT besitzt derzeit 17,1 Mio. Quadratfuß in Betrieb befindliche Immobilien und hat eine Pipeline von 16,6 Mio. Quadratfuß gemischt genutzter Entwicklungsmöglichkeiten.

Das Kronjuwel seines breit gefächerten Portfolios ist National Landing, wo er der exklusive Entwickler des neuen Hauptsitzes des E-Commerce-Riesen Amazon (WKN:906866) ist. Außerdem entwickelt das Unternehmen derzeit mehrere Mehrfamilienhäuser mit Einzelhandelsflächen und zwei neue Außenanlagen mit Restaurants, Parks und anderen Annehmlichkeiten bei National Landing. Dieser Fokus auf Washington, D.C. macht JBG SMITH zu einer Möglichkeit für Immobilieninvestoren, am Wachstum der Hauptstadtregion teilzuhaben, das durch die Expansion von Amazon vorbedingt wird.

Service Properties Trust

Service Properties Trust ist ein diversifizierter REIT, der sich auf dienstleistungsbezogene Immobilien konzentriert. Der REIT verfügte im Jahr 2022 über fast 1.100 Immobilien, darunter rund 300 Hotels und fast 800 Einzelhandelsimmobilien mit Nettopacht. Die Hotels machten 57,5 % des Portfolios aus. Zu den Netto-Pachtobjekten gehörten Reisezentren (27,8 %), Restaurants (4,1 %), Kinos (1,6 %), Gesundheits- und Fitnesseinrichtungen (1,5 %), Lebensmittelgeschäfte (1,1 %), Haushaltswaren und Freizeiteinrichtungen (1 %) sowie sonstige Objekte (5,4 %). Dieser REIT besitzt auch Anteile an seinen beiden größten Mietern: Sonesta Holdco Corporation (34 %) und TravelCenters of America (WKN:A2PPUL).

Das Nettopachtportfolio beschert dem REIT einen stetigen Cashflow, der die Schwankungen des Hotelportfolios ausgleicht. Diese Schwankungen wurden während der COVID-19-Pandemie deutlich, als die Hotels in Mitleidenschaft gezogen wurden. Die Belegung und der Umsatz pro verfügbarem Zimmer haben sich jedoch erholt, da die Reisetätigkeit wieder zugenommen hat. Die Erholung der Reisetätigkeit kam auch den Reisezentren und anderen Dienstleistungsbetrieben zugute.

Dennoch war der REIT aufgrund des Gegenwinds gezwungen, Maßnahmen zu ergreifen, um seine finanzielle Situation in den letzten Jahren zu verbessern. Dazu gehörte auch der Verkauf mehrerer Hotels im Rahmen von Transaktionen, die 2022 abgeschlossen werden sollen. Diese Transaktionen werden Service Properties in eine bessere finanzielle Lage versetzen und seine Abhängigkeit von der volatilen Hotelbranche verringern, während er gleichzeitig an deren Erholung teilhaben kann.

Diversifizierte REITs können eine gute Option für Immobilieninvestoren sein

Diversifizierte REITs ermöglichen es Anlegern, mit einer einzigen Investition ein diversifiziertes Immobilienportfolio zu besitzen und so das Risiko zu verringern. Allerdings ist es wichtig zu wissen, was sich im Portfolio eines diversifizierten REITs befindet. Denn die meisten dieser Unternehmen entwickeln eine Strategie rund um ein bestimmtes Thema, die ihre Vor- und Nachteile hat. Einige dieser Strategien haben sich im Laufe der Jahre bewährt, während andere mit Problemen zu kämpfen hatten, so dass der REIT einen anderen Kurs einschlagen musste.

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John Mackey, CEO von Whole Foods Market, einer Amazon-Tochter, ist Mitglied des Vorstands von The Motley Fool. Dieser Artikel wurde von Matthew DiLallo auf Englisch verfasst und am 21.03.2022 auf Fool.com veröffentlicht. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können.

The Motley Fool besitzt und empfiehlt Amazon. 

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