Kaufe günstig wie Warren Buffett: Steigende Zinsen führen zu steigenden Renditen in diesem Segment

Warren Buffett sagt, wir sollten Aktien kaufen, wenn sie günstig sind. Viele seiner Zitate zielen darauf ab. Auch einer seiner bekannteren, wonach wir gierig sein sollen, wenn andere ängstlich sind. Dennoch fällt es vielen Investoren schwierig, eine klare, günstige Bewertung zu identifizieren.

Es kann zugegebenermaßen manchmal einfacher und manchmal schwieriger sein. In einem Segment sehe ich jetzt jedoch eine klare, langfristig-orientierte Buy-and-Hold-Gelegenheit. Steigende Zinsen führen derzeit dazu, dass zwar die Aktienkurse fallen. Aber das macht die Ausgangslage definitiv nicht unattraktiver.

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REITs: Steigende Zinsen = steigende Renditen

Im Bereich der Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, sehen wir genau diese Ausgangslage. Die steigenden Zinsen bilden derzeit einen Peer für so manche Dividendenrendite. Wenn die Aktien zuvor 4 % Dividendenrendite brachten, das Zinsniveau jedoch bei 4 % oder 5 % liegt: Wer kauft dann noch die Aktien, die mit Kursrisiken einhergehen können? Das könnte eine derartige Chance sein, die Warren Buffett stets ein bisschen opportunistisch hervorhebt.

Der springende Punkt ist: Viele REITs haben weiterhin ein intaktes Geschäftsmodell. Zwar mögen sich steigende Zinsen auch operativ auswirken können. Eine Finanzierung ist lediglich noch zu teureren Konditionen möglich. Das kann gegebenenfalls auch das Wachstum hemmen. Aber in einigen bis vielen Fällen ist die bilanzielle Qualität stark. Steigende Zinsen heben viele Branchenvertreter daher nicht gleich aus dem Fundament.

Entscheidend ist vor allem, dass die Bewertungen der REITs insgesamt sinken. Nicht nur, dass auch bei den sichersten Vertretern ihrer Art wieder 5 % oder 6 %, oder womöglich sogar mehr Dividendenrendite möglich ist. In manchen Fällen liegen auch die Kurs-FFO-Verhältnis bei 10 bis 12, oder teilweise sogar noch niedriger. Mit FFO-Renditen von 8 % bis 12 % sehen wir solide Renditechancen. Steigende Zinsen haben zwar zu einbrechenden Aktienkursen und günstigeren Bewertungen geführt. Bereits die ersten, zugegebenermaßen frühen Indikatoren der Quartalsberichtssaison unterstreichen jedoch: Operativ bleibt häufig die Welt in Ordnung.

Trotzdem: Selektiv vorgehen!

Dass REITs durch steigende Zinsen steigende Renditen ermöglichen, ist die eine Seite der Medaille. Selbst Warren Buffett ist jedoch kein Fan davon, einfach loszulegen und günstige Aktien einzusammeln. Das sollten wir selbst in diesem jetzt vergleichsweise günstigen Segment nicht tun.

Nein, entscheidend ist auch hier, dass wir die Spreu vom Weizen trennen. Steigende Zinsen können schließlich eine Belastung sein, REITs mit einer schlechten Bilanz davon überproportional stark betroffen sein. Oder, wenn es kritisch wird, sogar dafür führen, dass einzelne Vertreter der Versenkung verschwinden. Deshalb ist es auch in diesem Fall überaus entscheidend, dass wir als Investoren selektiv agieren und uns auf die beste Qualität verlassen.

Neben der Bilanz gehört dazu auch ein Gespür für den Leerstand. Sowie für das Geschäftsmodell und dessen Zukunftsfähigkeit. Auch die Qualität der Mieter ist ein relevanter Faktor. Größere Namen aus unzyklischen Geschäftsbereichen haben häufig ein geringeres Ausfallrisiko. Aber auch das eigene Geschäftsmodell und Faktoren wie langfristige Mietverträge und Triple-Net-Lease-Verträge sind Qualitätsmerkmale, die wir im Einzelfall berücksichtigen sollten.

REITs sind daher momentan ein Segment, indem wir klare Discounts aufgrund steigender Zinsen erkennen können. Oder, wie Warren Buffett es sagen würde: Wo wir Qualität zu einem günstigeren Preis erwerben können. Wer als Investor gewisse Qualitäten überprüft und unternehmensorientierten Research anstellt, kann langfristig-orientiert vermutlich so manches Schnäppchen machen.