Ist die Vonovia-Aktie unterbewertet?

Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) ist zumindest eine optisch günstige Aktie im DAX. Mit einem Aktienkurs von ca. 27 Euro haben die Anteilsscheine noch nicht so viel Boden wieder gut machen können. Seit ihren Rekordhochs im August des Jahres 2021 bei knapp über 60 Euro haben die Anteilsscheine weiterhin mehr als die Hälfte an Börsenwert eingebüßt.

Zuletzt hellte sich der Chartverlauf zugegebenermaßen wieder etwas auf. Seit Mitte des letzten Jahres kletterte die Vonovia-Aktie von 17 Euro bis auf das heutige Niveau. Das stellt eine deutlich zweistellige Aktienkursperformance dar. Aber in den letzten Jahren ist der DAX-Wohnimmobilienkonzern ohne jeden Zweifel ein großer Verlierer gewesen.

Aber ist die Vonovia-Aktie heute unterbewertet? Sehen wir uns entsprechende Kennzahlen und auch die Probleme beim Wohnimmobilienkonzern an. Das Gesamtbild, das sich ergibt, sich jedenfalls durchaus differenziert.

Vonovia-Aktie: Fundamental unterbewertet?

Bei der Vonovia-Aktie sehen wir einen inneren Wert, der deutlich über dem Aktienkurs liegt. So liegt der Wert der Net Tangible Assets (NTA) je Aktie bei über 50 Euro. Das bedeutet, dass der Wert der vorhandenen materiellen Aktiva (insbesondere Immobilien) abzüglich der nicht-materiellen Aktiva und Verbindlichkeiten höher ist, als der derzeitige Aktienkurs. Wir sehen sogar eine deutliche Diskrepanz: Mit einem Kurs-NTA-Verhältnis von 0,54 könnte noch ein deutlich zweistelliges Kurspotenzial gegeben sein. Allerdings zunächst lediglich, wenn wir isoliert diese Kennzahl betrachten.

Ein weiterhin günstiges Gesamtbild ergibt sich jedoch auch, wenn wir andere fundamentale Kennzahlen der Vonovia-Aktie betrachten. Bei Funds from Operations je Aktie in Höhe von 1,78 Euro für die ersten neun Monate und einem auf das Gesamtjahr hochgerechneten Wert von 2,37 Euro läge das Kurs-FFO-Verhältnis momentan bei ca. 11. Die FFO-Rendite dürfte damit bei ca. 9 % pro Jahr liegen. Damit zeichnet Vonovia durchaus ein Wertversprechen aus. Zumindest, wenn das aktuelle operative Fundament stabil bliebe. Mit rückläufigen Funds from Operations je Aktie von 10 % im Jahresvergleich ist das zumindest ein Fragezeichen. Wobei das Management im Jahr 2023 mit Teilverkäufen aus dem Immobilienportfolio einen größeren Anteil an den Restrukturierungen abgeschlossen haben dürfte.

Die Aktie des DAX-Wohnimmobilienkonzerns bringt derzeit ca. 3,1 % Dividendenrendite. Nach einer Kürzung im vergangenen Jahr, wohlgemerkt. Das bedeutet, dass wir hier womöglich auf einen Tiefpunkt zurückblicken. Aus einer fundamentalen Perspektive heraus könnte die Vonovia-Aktie daher insgesamt preiswert sein. Aber mit der Einschränkung, dass in den kommenden Monaten und Quartalen zumindest stabile Funds from Operations die Basis des Turnarounds bilden sollten.

Verbindlichkeiten und Zinsen

Entscheidend für die Vonovia-Aktie sind zudem die Verbindlichkeiten und die Entwicklungen im Zinsmarkt. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten sind in den vergangenen Quartalen und Jahren jedenfalls auf ca. 5 Mrd. Euro reduziert worden. Weiterhin belastend bleiben die langfristigen Schulden und Verbindlichkeiten, deren Wert das Management mit rund 59 Mrd. Euro angibt. Doch ist die Tendenz auch hier rückläufig. Die Teilverkäufe der letzten Quartale sind daher effektiv genutzt worden, um an der eigenen Bilanz zu arbeiten und die Risiken zu reduzieren. Dennoch bleibt die Verschuldung hoch und tendenziell in Zeiten hoher Zinsen problematisch.

Das Zinsniveau könnte wiederum positive Neuigkeiten für die Vonovia-Aktie bedeuten. Wenn es im Jahre 2024 wirklich zu Leitzinssenkungen käme, würde das den Druck auf den hochverschuldeten Immobilienkonzern nehmen. Sowie perspektivisch bedeuten, dass teurere Refinanzierungen der Verbindlichkeiten nicht auf die Funds from Operations drücken. Das könnte daher ein Element des Turnarounds sein.

Bei der Vonovia-Aktie sehen wir dennoch Baustellen: Die Bilanz werte ich als die größte Schwachstelle des Wohnimmobilienkonzerns. Aber es könnte Indikatoren dafür geben, dass wir den Tiefpunkt erreicht haben und sinkende Zinsen und ein höherer, innerer Wert als der Aktienkurs es widerspiegelt den Turnaround einläutet. Ob das eine ausreichend günstige Bewertung darstellt oder klar für die vorhandene Qualität unterbewertet ist? Entscheide besser selbst.