Realty Income: Schwache Zahlen? Smarte Dividendenjäger schauen jetzt auf diese 3 Dinge

Realty Income (WKN: 899744) mag zugegebenermaßen kurz- und mittelfristige Baustellen besitzen. Insbesondere die gestiegenen Zinsen haben das Immobilien- und REIT-Segment mächtig durchgewirbelt. Aber auch die letzten Quartalszahlen konnten nicht unbedingt die Erwartungen der Investoren erfüllen.

Vor allem die eher stagnierenden Funds from Operations je Aktie von bereinigt 1,01 US-Dollar für das vierte Quartal und von 4,00 US-Dollar für das Geschäftsjahr 2023 scheinen zu wenig. Auch wenn das einem leichten Wachstum um 1 % bis 2 % entsprochen hat: Das reichte dem Markt bei Realty Income eigentlich nicht.

Schwache Quartalszahlen sind jedoch kein Grund, um die Flinte ins Korn zu werfen. Dividendenjäger sollten sich lieber auf die folgenden drei Aspekte konzentrieren: Mittelfristige Wachstumsmöglichkeiten, die günstige Bewertung und die Qualität des REIT und Möglichkeiten bei der Dividende.

Realty Income: Mittelfristige Wachstumsmöglichkeiten

Wir haben erst kürzlich bei Realty Income den Decathlon-Deal näher betrachtet. Er ermöglichte es dem REIT, weitere 82 Immobilien zum Portfolio hinzuzufügen. Ohne jeden Zweifel ist das bei 13.250 Immobilien nicht der große Wurf. Aber eines dürfen wir dabei nicht übersehen:

Laut eigenen Angaben ist das für den REIT der erste Sale-Leaseback-Vertrag im Raum Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien und Portugal gewesen. Bedeutet für mich: Realty Income ist derzeit gerade erst dabei, die eigenen Möglichkeiten in Europa zu erkunden und sich hier einen Namen zu machen. Na klar: In den USA gehören bereits viele große Unternehmenskunden zu den Mietern und zu den Sale-Leaseback-Kunden. Aber es besteht noch ein vollkommen neuer Markt, den sich der REIT jetzt erst schnappt.

Insgesamt investierte The Monthly Dividend Company im Jahre 2023 9,5 Mrd. US-Dollar in neue Objekte, primär finanziert mithilfe von neu ausgegebenen Aktien. Davon alleine 2,7 Mrd. US-Dollar im vierten Quartal. Zahlen, die sehr eindrucksvoll unterstreichen: Der REIT lässt sich weder von der Größe seines Portfolios, noch von der Reife seines Kernmarktes abhalten, sondern sucht stets nach neuen Möglichkeiten, um mittel- bis langfristig zu wachsen. Gute Nachrichten könnte es mittelfristig auch von der Zinsfront geben. Sinkende Leitzinsen könnten das Wachstum wieder einfacher finanzieren.

Gekrönt werden die Wachstumsperspektiven von Realty Income zudem mit der eigenen Prognose für das Geschäftsjahr 2024. Nach einem zuvor wirklich niedrigem einstelligen prozentualen Wachstum rechnet das Management bei den bereinigten Funds from Operations nun mit einem Wachstum zwischen 3,3 % und 5,3 % auf Basis jeder einzelnen Aktie. Bedeutet: Der Wert könnte im Geschäftsjahr 2024 zwischen 4,13 US-Dollar und 4,16 US-Dollar liegen.

Günstige Bewertung bei Realty Income!

Der zweite relevante Faktor bei Realty Income ist die günstige Bewertung. Die Aktie wird derzeit mit einem Kurs von 52,69 US-Dollar bepreist. Mit einer Dividendenrendite von ca. 5,85 % und einem Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 13,2 spreche ich von einer Value-Bewertung. Natürlich sehen wir einen REIT in einer Höher-Zins-Phase. Aber auch eine Dividendenaktie, die die Funds from Operations je Aktie doch leicht gesteigert hat und die eigene Dividende seit mehr als 53 Jahren auszahlt und dabei über 120 Mal erhöht hat.

Das Beste: Die Bewertung dürfte sich bereits im Börsenjahr 2024 weiter vergünstigen. Wenn wir von der AFFO-Prognose und einem Wachstum zwischen 3,3 % und 5,5 % ausgehen, so sollte das Kurs-FFO-Verhältnis voraussichtlich in einer Spanne zwischen 12,65 und 12,75 liegen.

Realty Income wird natürlich stets weiter moderat wachsen müssen, um diese Bewertung auch weiterhin zu rechtfertigen. Mit weiteren Investitionen sollte das jedoch möglich sein. Zumal der REIT eine Investitionsrendite von ca. 7,1 % bei seinen Neuinvestitionen erzielt. Auch das erscheint mir ein attraktiver Wert für einen Real Estate Investment Trust zu sein.

Qualität des REIT und Möglichkeiten bei der Dividende!

Zu guter Letzt ist die Qualität des REIT ein Merkmal, das mir immer wichtiger erscheint. Realty Income ist groß. Ja, sogar so groß, dass es sich hierbei um ein Alleinstellungsmerkmal handeln dürfte. Die Größe ermöglicht es dem REIT, ganz anders zu skalieren. Beispielsweise per Käufe von Großimmobilien wie Casinos. Oder durch die Übernahme von Wettbewerbern wie dem VEREIT oder Spirit Realty Capital. Alleine das hievt Realty Income in eine vollkommen andere Liga im Vergleich zu vielen anderen REITs. Auch hinsichtlich der Konditionen der Finanzierung mit Fremdmitteln.

Zudem ermöglichen Zukäufe und operatives Wachstum weiteres Dividendenwachstum. In den vergangenen Jahren glänzte Realty Income zwar nicht unbedingt mit übermäßig hohem Ausschüttungswachstum. Bei einem Ausschüttungsverhältnis von ca. 77 % gemessen an den Funds from Operations je Aktie in Höhe von 4,00 US-Dollar für das Gesamtjahr 2023 erkennen wir einen noch moderaten Wert. Der im Jahre 2024 auf einen Wert zwischen 74 % und 75 % absinken dürfte. Das heißt: Es besteht die Möglichkeit, die Dividende je Aktie zumindest leicht oder im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu erhöhen.

Das kombiniert mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 12, 5,85 % Dividendenrendite und der Qualität, die Realty Income bietet, ist und bleibt für mich: Eine Chance.