14,8 % Dividendenrendite: Diese Aktie ist am Limit!

Eine Aktie, die 14,8 % Dividendenrendite zahlt, ist in der Regel eines: Irgendwo am Limit. Als weitsichtiger Einkommensinvestor weißt du vermutlich, dass es hier keinen Free Lunch gibt. Eine eierlegende Wollmilchsau mit einer maximal hohen Dividende und keinem Risiko wirst du nie finden.

Soweit zu den Basics. Ich habe aber eine Aktie in meinem Depot, die jetzt 14,8 % Dividendenrendite zahlt, aber die wirklich maximal am Limit ist. Das Gesamtpaket steckt in einer leichten Krise. Aber das Fundament ist bilanziell und auch hinsichtlich der mittelfristigen Aussichten vielleicht nicht so verkehrt.

Natürlich ist das Risiko gleichsam hoch. Aber sehen wir uns die Aktie einmal etwas intensiver an. Ich stelle dir alles vor: Vom Unternehmen, bis hin zur Chance und auch den derzeitigen Problemen.

Die Aktie mit 14,8 % Dividendenrendite: Ein REIT

Unsere heutige Aktie ist ein sogenannter Real Estate Investment Trust (REIT), die regelmäßig mit höheren Dividenden glänzen. Dennoch ist ein Wert von 14,8 % auch hier ein Indikator für Probleme. Normal bewegen sich die Werte um 3,5 % bis vielleicht 5,5 %, bei denen wir von stabilen Verhältnissen sprechen können.

Bei Innovative Industrial Properties (WKN: A2DGXH) ist das etwas anders. Der REIT hat sich auf Immobilien aus dem Cannabis-Bereich spezialisiert. Dabei investiert der REIT in die Immobilien und vermietet sie direkt an die früheren Besitzer. Das ist ein sogenanntes Sale-Leaseback-Geschäftsmodell, das die Cannabis-Unternehmen gerne nutzen, um Capital zu generieren und trotzdem ihre Produktionsflächen weiter nutzen zu können. Innovative Industrial Properties denkt dabei langfristig. So vermietet das Management in der Regel mit mindestens 15 Jahren Restmietlaufzeit. Auch der aktuelle Wert von mehr als 13 Jahren unterstreich diesen Gedanken.

Cannabis ist eine strukturell benachteiligte Branche. Denn das Konsumprodukt ist in den USA noch nicht überall legal und vor allem nicht auf US-amerikanischer Bundesebene. Das bedeutet, dass traditionelle Banken der Branche kein Geld leihen dürfen. Wenn Unternehmen wachsen oder sich Kapital beschaffen müssen, haben sie solche Wege zu gehen. Davon hat Innovative Industrial Properties lange profitiert und sich die eigene Dividende mit derzeit 14,8 % Dividendenrendite aufgebaut. Mit rund 110 Immobilien in 19 US-Bundesstaaten gibt es ein Mindestmaß an Diversifikation. Aber das führt uns bereits zum zweiten Teil: Dem Grund zur Sorge.

Was zuletzt alles schief ging

Bei Innovative Industrial Properties führten einige Dinge zu einem deutlich nachgebenden Aktienkurs, der letztlich der Grund für die Aktie mit 14,8 % Dividendenrendite ist. Das größte Problem sind einige Mietausfälle. Noch im März berichtete das Management von Mietern, die ihre Mieten nicht bezahlen können. Für Innovative Industrial Properties bedeutet das geringere Mieteinnahmen und weniger Funds from Operations je Aktie.

Die Tendenz hält dabei länger an. Im Sommer vor ca. zwei Jahren begann mit Kings Garden ein erster Mieter in Schieflage zu geraten. Neuerdings sind es 4Front, Gold Flora und TILT, die für jeweils 2,2 % bis 5,7 % der Mieteinnahmen stehen. Das ist ein größeres Problem, das aber vor allem auf die schlechte Kapitalausstattung der Cannabisbranche, weniger Konsuminteresse in Zeiten höherer Inflation und höheren Zinsen zurückzuführen ist. Problematisch ist außerdem, dass niemand mit Sicherheit sagen kann, wie lange das noch anhält.

Innovative Industrial Properties arbeitet an neuen Perspektiven für seine Immobilien. Im Januar konnten so beispielsweise 6.000 Quadratmeter an Fläche an einen Nicht-Cannabis-Unternehmen vermietet werden. Im April erfolgte zudem eine weitere Vermietung, sowie der Verkauf einer Immobilie. Das zeigt, dass Innovative Industrial Properties eine leichte Transformation anstrebt. Teilweise auch weg von der Cannabisbranche.

Wichtig ist für den Moment jedoch, dass die Mietausfälle nicht zu stark zunehmen und an den Umsätzen und Funds from Operations je Aktie rütteln. Denn im ersten Quartal fielen die bereinigten Funds from Operations je Aktie bereits auf 1,94 US-Dollar. Das reichte so gerade noch, um die Dividende von 1,90 US-Dollar und somit die 14,8 % Dividendenrendite zu bezahlen. Eine Aktie in jeder Hinsicht am Limit. So, wie ich es einleitend bereits angedeutet habe.

14,8 % Dividendenrendite: Die Chance der Aktie

Die Chance bei Innovative Industrial Properties besteht aus einer Mischung aus strukturellem Rückenwind und operativen Fortschritten. Oder, kurz: Sollte die Aktie von Innovative Industrial Properties auch nur ansatzweise 14,8 % Dividendenrendite weiter zahlen, wäre das stark. Selbst mit einer leichten Kürzung auf vielleicht 10 % würden Einkommensinvestoren einen guten Deal machen.

Wir sehen bereits, dass das Management von Innovative Industrial aktiv an der Zukunft arbeitet. Mit einer leicht gekürzten Dividende würde man sich selbst den Druck nehmen. Aber insbesondere durch die Neuvermietungen besteht eine gute Perspektive, dass nach einer Phase hoher Mietausfälle vermehrt Stabilität einkehrt. Vor allem, wenn es einen defensiveren Teil um Nicht-Cannabis-Kunden gibt.

Die Aktie von Innovative Industrial Properties wird zudem mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von gerade einmal 6,6 bewertet. Das ist ebenfalls günstig, der Markt antizipiert das höhere Risiko. Bemerkenswert ist außerdem, dass Innovative Industrial Properties solide kapitalisiert ist. Der Eigenkapitalanteil liegt mit 1,92 Mrd. US-Dollar bei 81,7 %. Die Schulden sind mit 430 Mio. US-Dollar hingegen überschaubar. Auch das zeigt mir, dass das Management eigentlich konservativ agiert.

Mit der günstigen Bewertung, einer gerade noch nachhaltigen Dividende und der stabilen Bilanz sehe ich ein Management, das gerade jetzt in der Krise eine neue Zukunftsperspektive formt. Deshalb ist die Aktie von Innovative Industrial Properties mit 14,8 % Dividendenrendite für mich ein wenig anders. Dennoch sei noch einmal betont, dass der REIT derzeit hohe Risiken aufweist. Überlege dir daher gut, ob du investieren möchtest. Beziehungsweise: Ob dir die hohe Dividende das Risiko wert ist.