Über 7,2 % Dividende in 10 Jahren: Warum ich W. P. Carey dieses „Kunststück“ zutraue

W. P. Carey (WKN: A1J5SB) ist ein spannender Real Estate Investment Trust mit einer interessanten Dividende. Der REIT kommt derzeit auf eine Ausschüttungsrendite in Höhe von 5,38 %. Das ist, zugegeben, ein gutes Stück von den 7,2 % Dividendenrendite entfernt, die ich im Titel angegeben habe.

Wobei ich eines einschränken möchte: Ich glaube, dass die 7,2 % Dividende in zehn Jahren so etwas wie das Mindestmaß darstellen. Tatsächlich kann die Ausschüttungsrendite von W. P. Carey sogar höher ausfallen. Entscheidend ist das Wachstum. Denn ich habe hier lediglich mit 3 % realem Wachstum bei den Funds from Operations je Aktie kalkuliert. Das könnte zu konservativ sein.

Warum ich diese Annahme für gerecht halte? Warum es mehr werden könnten? Wo W. P. Carey vielleicht mit 5 % Wachstum pro Jahr steht? All das wirst du erfahren, wenn du weiterliest. Vielleicht helfen dir meine Gedanken, eine hochspannende Dividendenaktie zu identifizieren.

W. P. Carey: Der Pfad zu 7,2 % Dividende!

Aber fangen wir erst einmal bei den Basics an. Die 3 % Wachstum müssen schließlich auch erwirtschaftet werden. W. P. Carey ist mit seinen ca. 1.600 Immobilien alles andere als klein. Wobei das Wachstum zuletzt eher in die Richtung von 4 % bis 5 % im Jahresvergleich ging. 3 % sind daher konservativ. Aber wer weiß, was in den kommenden zehn Jahren alles passiert.

Nun geht es also darum, das Wachstum zu identifizieren. W. P. Carey besitzt zwei verschiedene Quellen. Ein internes Wachstum durch Mietpreiserhöhungen. Denn das Management hat sich eine Anpassung an die jährliche Teuerung in ca. 60 % der Immobilien in den Vertrag geschrieben. Bei den restlichen 40 % gibt es eine festgeschriebene Erhöhung pro Jahr von ca. 2,3 % im Durchschnitt. Ich glaube, dass wir in Summe daher mit einem internen Wachstum von ca. 2 % pro Jahr rechnen können. Das ist eine Säule des Wachstums.

Die zweite sind die Zukäufe. Das Management von W. P. Carey investiert konsequent in neue Immobilien. Dabei wählt man bewusst den Bereich der Industrie und Logistik aus, wo es fantastisches Wachstum und eine hohe Nachfrage gibt. W. P. Carey kann hier hohe Preise durchsetzen und das Risiko von Leerstand reduzieren. Exakt das bietet Wachstumsmöglichkeiten. Durch Zukäufe rechne ich ebenfalls mit einem Mindestwachstum von ca. 2 % pro Jahr. In Summe erhalten wir daher ein Wachstum von ca. 4 % pro Jahr. Erneut der Hinweis: In meinem konservativen Szenario.

Warum kalkuliere ich daher lediglich mit 3 %? Ganz einfach: Auch neben der Verwässerung (Ausgabe neuer Aktien, um die Zukäufe zu finanzieren) muss W. P. Carey in neues Personal zur Betreuung neuer Immobilien investieren. Mitarbeiter werden teurer. Auch die Kosten für Infrastruktur steigen. Deshalb ziehe ich 1 % pro Jahr ab, um auch dieser Entwicklung gerecht zu werden. Mit diesen 3 % Wachstum wären jedenfalls 7,2 % Dividende in zehn Jahren möglich.

Verlassen wir die konservative Bühne

Wir können meinetwegen auch etwas „realistischer“ als konservativ planen. Hierzu beziehen wir ein, dass die Zinskosten niedrig bleiben, sich durch sinkende Zinsen mehr Investitionsmöglichkeiten ergeben und die Preise um ca. 3 % pro Jahr steigen. Was wäre dann möglich? Meine These wäre, dass ca. 5 % Wachstum bei den Funds from Operations je Aktie realistisch sein können. Zum Vergleich: Im ersten Halbjahr 2025 wuchsen die Funds from Operations je Aktie um 6 % auf 2,45 US-Dollar. Allein im zweiten Quartal lag das Wachstum sogar bei über 9 % auf 1,28 US-Dollar. Solche Wachstumsraten sind zwar ambitioniert. Aber gewiss nicht unmöglich.

Bei 5 % Wachstum pro Jahr und einem gleichgroßen Dividendenwachstum würde die Dividendenrendite sogar auf 8,7 % in zehn Jahren wachsen. Damit würde allein die Ausschüttungsrendite eine marktübliche Rendite ermöglichen. Ebenfalls entscheidend: Die Funds from Operations je Aktie würden von 4,85 US-Dollar (prognostiziert für 2025) auf 7,90 US-Dollar wachsen. Es ergäbe sich ein Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 9. Wenn du mich fragst, wäre das für einen gut diversifizierten, wachsenden und qualitativen REIT zu preiswert.

Im Endeffekt ziehe ich jedoch für mich ein Fazit: W. P. Carey kann wachsen. Bis auf 7,2 % Dividende. Aber auch der Aktienkurs besitzt mit diesem moderaten Wachstum ein gutes Aufholpotenzial. Je nach Wachstum winkt eine Gesamtrendite, die durchaus marktschlagend sein kann. Wobei ich mindestens mit 3 % pro Jahr kalkuliere und dafür auch genügend operative Treiber sehe.