4 % Dividendenrendite: Diese Aktie steigt, wenn der Immobilienmarkt gesundet

Als technologiegetriebener Immobilienfinanzierer mit Fokus auf Mehrfamilienhäuser sehen wir in Walker & Dunlop (WKN: A1C6W8) den vielleicht fortschrittlichsten Akteur der Branche. Über viele Jahre hinweg expandierte das Unternehmen auf beeindruckende Weise und der Kurs der Walker & Dunlop-Aktie zog hoch. Über die Diversifizierung seiner Einkommensströme konnte W&D sich unabhängiger von Konjunkturzyklen und einzelnen großen Transaktionen machen. Stattdessen fließt ein großer Teil regelmäßig in Form von Service-Entgelten.

Seit einiger Zeit geht es jedoch nicht mehr richtig voran, was einerseits mit dem Marktumfeld zu tun hat, aber auch Anlass zur Sorge gegeben hat, weil das Management lange benötigt, um einen Weg nach vorn zu finden. Nach dem Q2-Bericht waren wir optimistisch, dass das Tal durchschritten ist und wieder skaliert werden kann.

So läuft es operativ für Walker & Dunlop

Die erste Börsenreaktion deutet jedoch darauf hin, dass das im Q3 noch nicht so richtig gelungen ist. Dabei lesen sich die Highlights auf den ersten Blick ganz gut:

Das Transaktionsvolumen stieg um kräftige 34 % auf 15,5 Mrd. US-Dollar (im Vergleich dazu im Q2: +65 % auf 14 Mrd. US-Dollar), die Umsätze legten um 16 % zu (Q2: +18 %) und das Nettoergebnis je Anteil um 16 % auf 33,5 Mio. US-Dollar (Q2: +50 % auf 34,0 Mio. US-Dollar).

Das heißt, dass wir im Vergleich zu den schwachen Vorjahreswerten gut dastehen. Aber die Zahlen in Klammern zeigen, dass für das Q2 durchgehend höhere Zuwachsraten gemeldet worden waren. Das kann man auf verschiedene Weise interpretieren. Da es (außer beim Nettogewinn) trotzdem eine sequenzielle Verbesserung gab, stimmt die Richtung weiterhin.

So laufen die einzelnen Segmente

Im Segment Capital Markets (W&D tritt hier als Anbieter von Kapital für die gewerbliche Immobilienbranche auf, einschließlich Mehrfamilienhäuser, Industrie, Büro, Einzelhandel und Gastgewerbe) haben wir noch immer die kuriose Situation, dass die harte Kennzahl des Nettogewinns mit 28 Mio. US-Dollar im Plus liegt, aber die schwache Kennzahl des normalisierten EBITDA mit knapp 1 Mio. US-Dollar im Minus. W&D profitiert weiterhin von herausgerechneten Wertanpassungen aus den Rechten zur Hypothekenverwaltung (Mortgage Servicing Rights, kurz: MSR). Wenn sich künftig die wieder sinkenden Zinsen durch das System arbeiten, dann könnten die MSR auch mal negativ ausfallen.

Das Gute dabei ist, dass das Kerngeschäft dann gegenläufig profitieren würde, da die Akquisitions- und Finanzierungstätigkeit bei sich weiter erholenden Marktbedingungen zunimmt. Dennoch ist festzustellen, dass das Segment keinen zuverlässigen Beitrag liefert.

Ganz anders schaut es beim Segment Servicing & Asset Management (Verkauf und Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Wohnungsmarktforschung, Investmentbanking und Investmentmanagement) aus. Dort sind auch die Relationen von normalisiertem EBITDA (119 Mio. US-Dollar) und Nettoergebnis (37 Mio. US-Dollar) wie sie sein sollen. Höhere Einlagen und Entgelte glichen die geringere Zinsmarge mehr als aus. Und das Transaktionsvolumen je Banker/Broker steigt stärker als ursprünglich erwartet.

Angesichts des erneut auf deutlich unter 70 US-Dollar zurückgekommenen Kurses wird Walker & Dunlop immer mehr zu einer Value-Aktie. Das nach vorn gerichtete KGV schätzen wir auf rund 16 und die Dividendenrendite erreicht Werte im Bereich von 4 %.

Und wo bleibt das Wachstum?

Value ist schön und gut. Aber bei W&D wollen wir auch nachhaltig profitables und kräftiges Wachstum sehen. CEO Willy Walker ist überzeugt, dass er und sein Team das liefern können: “Wir freuen uns auf die Wachstumschancen, die vor uns liegen, da wir weiterhin Marktanteile gewinnen, unseren Kundenstamm erweitern und Technologien einsetzen, die das Walker & Dunlop-Kundenerlebnis deutlich verbessern.”

Ein Argument dafür besteht weiterhin darin, dass das Volumen der Fälligkeiten über die nächsten Jahre stark zunehmen wird, von 31 Mrd. US-Dollar im laufenden Jahr auf 144 Mrd. US-Dollar 2029. Gleichzeitig stehen Investitionsvehikel unter Druck, ihr milliardenschweres trockenes Pulver mit passenden Deals endlich zum Arbeiten zu bringen.

Erfreulich ist auch, dass es bei den noch jungen, technologiegetriebenen Services rund um die Immobilienbewertung (+21 %) und kleinere Finanzierungen (+69 %) gut vorangeht. Und W&D verfügt über liquide Mittel in Höhe von 275 Mio. US-Dollar, mit denen es Gelegenheiten zum Ausbau des Geschäfts und der Entwicklung von weiteren Plattformen jederzeit wahrnehmen kann.

“Aufregende Zeiten”, sagt Willy Walker. Wir regen uns etwas über den darbenden Aktienkurs auf, sehen aber gleichzeitig eine gute Gelegenheit, bei diesem Qualitätsunternehmen einzusteigen oder nachzulegen. Mit überdurchschnittlichen Investitionen in Technologie hebt sich Walker & Dunlop zunehmend vom Wettbewerb ab. Wir erwarten uns zudem neue Impulse durch das 2030-Strategieprogramm für diesen Nebenwert.