10.000 Euro investieren, 396 Euro Dividende kassieren: Ist dieser REIT jetzt der Top-Deal?!

Ein Real Estate Investment Trust (REIT), der aus 10.000 Euro Einsatz 396 Euro Dividende macht, gilt nicht gerade als außergewöhnlich. Diese besondere Aktiengattung ist schließlich für ihre hohen Ausschüttungen bekannt. Viele Einkommensinvestoren würden bei einem solchen Investment eher 500 Euro oder mehr pro Jahr erwarten.

Wie so häufig besteht die Kunst jedoch nicht darin, heute eine möglichst hohe Dividende zu kassieren. Sondern einen REIT zu finden, der einem mit einem beständigen und moderaten Wachstum langfristig bedeutend höhere Ausschüttungen auszahlt. Wenn das Dividendenwachstum zum Beispiel bei etwa 4 % pro Jahr liegt, erhalten wir nach 15 Jahren über 7 % Dividendenrendite. Wir sehen daher, dass Wachstum ein nicht zu vernachlässigender Schlüssel für den Erfolg ist. Vor allem, wenn das Wachstum auf einem gesunden Gewinnwachstum basiert.

Unsere heutige Aktie bietet diesen Deal. Aber sollten wir als Einkommensinvestoren jetzt 10.000 Euro für die ersten 396 Euro Dividende brutto bezahlen? Hm. Betrachten wir die Historie, ein paar aktuelle Zahlen und auch das Geschäftsmodell des zugrundeliegenden REITs.

Das ist der REIT, der mit 10.000 Euro 396 Euro Dividende bietet!

Unser heutiger REIT heißt American Tower (WKN: A1JRLA). Hierbei handelt es sich um den Betreiber von Mobilfunktürmen und -masten. Ein Geschäftsmodell, das weder architektonisch noch anderweitig als besonders sexy gilt. Dafür aber eines ist: überaus skalierbar und mit geringen Investitionen verbunden. Dazu später mehr.

Erst kürzlich hat das Management von American Tower die jüngste Erhöhung der eigenen Dividende bekannt gegeben. Demnach fließen ab sofort 1,79 US-Dollar je Aktie und Vierteljahr auf das Verrechnungskonto von uns Anlegern. Bei einem Aktienkurs von 180 US-Dollar entspricht das der besagten Dividendenrendite von 3,96 %. Oder, um bei unserem titelstiftenden Rechenbeispiel zu bleiben: Wer exakt 10.000 Euro in den REIT investiert, der erhält 396 Euro Dividende.

Die Dividendenhistorie von American Tower lässt sich definitiv sehen. Das Management erhöht seit 13 Jahren die Dividende je Aktie. Auch das Wachstum stimmte in der Vergangenheit: Es lag in den letzten zehn Jahren laut Berechnungen von aktienfinder bei 13 % pro Jahr im Durchschnitt. Da bildet die aktuelle Erhöhung um rund 4 % eher eine mickrige Ausnahme. Doch auch der Aktienkurs ist in den letzten fünf Jahren seit dem Rekordhoch von 302 US-Dollar um über 40 % eingebrochen. Stimmt die Investitionsthese daher nicht mehr? Verlangsamt sich etwa das Wachstum? Sind die 10.000 Euro für 396 Euro Dividende daher in der Tendenz eher teuer?!

Bewertung, aktuelle Zahlen & mehr!

Wenn wir uns die aktuellen Zahlen für das Geschäftsjahr 2025 ansehen, fällt schon eine kleine Zäsur auf. Die Funds from Operations je Aktie wuchsen im Jahresvergleich nominell gerade einmal um 2,1 % auf 10,76 US-Dollar. Das ist deutlich zu wenig. Immerhin: Im vierten Quartal konnten die für REITs wichtigen Ergebnisse ohne Wertveränderungen der Immobilien um 13,4 % auf 2,63 US-Dollar wachsen. Hm. Irgendwie stimmt die Diskrepanz nicht, oder? Nun, es gibt einen Grund dafür: Ein Sondereffekt in Höhe von 120 Mio. US-Dollar im Geschäft in Indien belastete die Funds from Operations. Außerdem hat das Management höhere Kosten mit der eigenen Refinanzierung gehabt. Das waren Sondereffekte, die im Geschäftsjahr 2025 das Ergebniswachstum verlangsamt haben. Mir scheint es eher, als würden die Zahlen für das vierte Quartal tendenziell das eigentliche Wachstum widerspiegeln. Zumal American Tower selbst für 2025 bereinigte Funds from Operations ausweist, die je Aktie im Jahresvergleich um 8 % gewachsen sind.

Oder, anders gesagt: Der Markt antizipierte mit dem sinkenden Aktienkurs eher die Stagnation. Die ist jedoch auf Sondereffekte zurückzuführen. Dadurch ist aber auch die fundamentale Bewertung auf ein Kurs-FFO-Verhältnis von 16,7 gefallen. Für die 3,96 % Dividendenrendite benötigt American Tower gerade einmal 66,5 % der Funds from Operations. Die 396 Euro Dividende bei einem Einsatz von 10.000 Euro erscheinen daher als sehr sicher und nachhaltig. Für die aktuelle Bewertung benötigt American Tower nach meinen Berechnungen ein Wachstum bei den Funds from Operations je Aktie in Höhe von etwa 4 % pro Jahr. Mit den 8 % im Durchschnitt des Jahres 2025 wäre daher eine absolut marktschlagende Rendite möglich.

Würde ich heute 10.000 Euro für 396 Euro Dividende in den REIT investieren?

Wenn wir daher zu einem Fazit kommen wollen: American Tower ist meiner Meinung nach überaus interessant. 10.000 Euro für 396 Euro Dividende klingen interessant. Wobei ich Positionen tendenziell immer eher langsamer aufbaue. Der REIT ist jedoch günstig, weshalb ich zunächst eine in etwa hälftige Positionsgröße anstrebe. Mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von 16,7 sprechen wir für das Wachstum aber nicht von einer teuren Bewertung.

Bemerkenswert ist außerdem, wie American Tower skalieren kann. Die Funktürme sind beliebig erweiterbar. Es können einfach neue 6G-Masten, 7G-Masten oder was auch immer hinzugefügt werden. Auch neue Mietplätze für verschiedene Mobilfunkanbieter bieten sich an. Das bedeutet, dass wir heute eigentlich für das Wachstum und die Skalierbarkeit von einer sehr preiswerten Bewertung reden.

Natürlich bleiben die Zinsen hoch. Der Markt besitzt ebenfalls seine Risiken und Unsicherheiten. 4 % Dividendenwachstum sollten aber bei dem Wachstum mindestens möglich sein. Das wiederum führt dazu, dass wir gerade langfristig mit deutlich höheren Dividendenrenditen rechnen können.