Gehört diese deutsche Immobilien-Aktie jetzt in jedes Ruhestands-Portfolio?

Die DEFAMA (WKN: A13SUL) ist eine Immobilienholding, die sich auf den Einzelhandel mit bonitätsstarken Mietern wie Aldi, Rewe und Co. fokussiert. Wie wichtig dies ist, zeigt die jüngste Insolvenz der Baumarktkette Hammer, die innerhalb weniger Monate gleich zweimal pleite gegangen ist. Diese Insolvenz geht jedoch auch nicht spurlos an der DEFAMA-Aktie vorbei, wie die vorläufigen Zahlen und der Ausblick für 2026 zeigen.

DEFAMA-Aktie: Schwacher Jahresstart, aber gute Ergebnisse

DEFAMA blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2025 zurück. In diesem konnte der Umsatz laut vorläufigen Zahlen um 16 % auf 31,6 Mio. Euro gesteigert werden. Die für das Unternehmen zentrale Kennzahl FFO (Funds From Operations) stieg um 8 % auf 2,25 Euro je DEFAMA-Aktie.

Beim Gewinn ist zwischen dem berichteten Nettoergebnis und der operativen Kraft zu unterscheiden. Das Nettoergebnis (HGB) stieg um 22 % auf 5,6 Mio. Euro. Dieses Ergebnis enthält jedoch einen signifikanten positiven Einmaleffekt von 2,2 Mio. Euro vor Steuern aus den Verkäufen der Objekte Templin, Brand-Erbisdorf und Waltershausen. Ohne diese Verkäufe wäre das GAAP-Ergebnis niedriger ausgefallen, weshalb der FFO die stabilere Messgröße für die operative Ertragskraft bleibt. Die Dividende wurde um 5 % auf 0,63 Euro je DEFAMA-Aktie erhöht.

Die Hammer-Insolvenz sorgt für einen Einschnitt in der Bilanz

Ein wesentlicher Faktor im abgelaufenen Jahr war die Insolvenz der Fachmarktkette Hammer. Zusammen mit dem Auszug des B1-Baumarkts in Dinslaken führte dies zu einem Wegfall von über einer Million Euro an jährlichen Nettokaltmieten. Dies belastete die Vermietungsquote, die zum Stichtag auf ungewöhnlich niedrige 93 % sank. Laut CEO Schrade hat das Unternehmen auch Forderungen gegenüber Hammer im niedrigen sechsstelligen Euro-Bereich, die zunächst vollständig abgeschrieben werden müssen.

Operativ zeigt sich das Portfolio dennoch robust: 80 % der Mieten stammen von bonitätsstarken Filialisten, wobei der Lebensmittelanteil mit 38 % das stabilste Segment bildet. Aufgrund der langfristigen Mietverträge spielen Saisoneffekte bei DEFAMA eine untergeordnete Rolle. Einige Bestandsentwicklungen (z. B. in Sternberg) verzögerten sich jedoch, sodass erste Mieteinnahmen dort erst im Sommer 2026 erwartet werden.

Zukäufe im Immobilienportfolio

DEFAMA bleibt ihrer bewährten Nische treu und erwirbt Fachmarktzentren in kleinen und mittelgroßen Städten. Diese „Hidden Locations” sind für große institutionelle Investoren oft zu kleinteilig, bieten aufgrund des geringen Wettbewerbs und der stabilen lokalen Versorgung aber attraktive Einstiegspreise.

Die Kapitalallokation folgte im Jahr 2025 einem klaren Expansionskurs: Mit 19 Zukäufen wurde ein neuer Rekord aufgestellt. Diese Objekte sollen künftig 2,6 Mio. Euro zusätzliche Jahresmiete beisteuern. Gleichzeitig nutzt das Management selektive Verkäufe, um Liquidität für neue Investitionen zu generieren. So kann das Unternehmen wachsen, ohne zusätzliches Kapital vom Kapitalmarkt aufnehmen zu müssen. Unterm Strich ist das Portfolio zuletzt auf 99 Standorte angewachsen.

Der Ausblick für die DEFAMA-Aktie

Für das Jahr 2026 strebt DEFAMA an, den FFO trotz der Mietverluste durch die Hammer-Insolvenz bei über 10,8 Mio. Euro zu stabilisieren. Die Vermietungsquote soll wieder auf über 96 % steigen. Zudem soll die Dividende je DEFAMA-Aktie zum zwölften Mal in Folge erhöht werden.

Das Unternehmen verfolgt ehrgeizige Langfristziele: Bis 2030 soll der Portfoliowert auf 500 Mio. Euro (aktuell 352 Mio. Euro) anwachsen. Die annualisierten Mieterträge sollen dann bei 42 Mio. Euro liegen, was zu einem FFO von mindestens 19 Mio. Euro bzw. über 4,00 Euro je DEFAMA-Aktie führen soll. Damit plant DEFAMA, ihren Wert innerhalb der nächsten fünf Jahre nahezu zu verdoppeln. In den letzten Jahren ging die Strategie des Immobilienunternehmens voll auf, was sich auch für Investoren lohnte.

Wir beobachten das Unternehmen langfristig und sind zuversichtlich, dass es die Wachstumsdelle bald kompensieren kann. Die fünf Zukäufe seit Jahresbeginn tragen bereits dazu bei. Aktuell liegt die Dividendenrendite bei 2,4 %, was für ein Unternehmen, das seine Ertragskraft möglichst zweistellig steigern möchte, ein attraktiver Wert ist.