Diese Aktie bietet 2,6 % Dividendenrendite – und ist besser als jedes Tagesgeldkonto

DEFAMA (kurz für Deutsche Fachmarkt AG, WKN: A13SUL) zeichnet sich durch eine gute Kapitalallokation mit Fokus auf die langfristige Wertschöpfung durch Supermarktimmobilien aus und überzeugt zudem durch ein sehr transparentes Auftreten. Kurz nach der Veröffentlichung des Geschäftsberichts folgte der erste Quartalsbericht. Beide Berichte und ihre langfristigen Folgen für die DEFAMA-Aktie wollen wir aus fundamentaler Sicht betrachten.

Erstes Quartal: Der FFO je DEFAMA-Aktie sinkt leicht

Im ersten Quartal 2026 stieg der Umsatz der DEFAMA AG um 4 % auf 7,69 Mio. Euro. Als Wachstumstreiber wirkten Indexmietanpassungen und die Erträge aus 90 Bestandsobjekten. Die operative Wachstumsbremse waren jedoch die Hammer-Insolvenz sowie der B1-Auszug in Dinslaken, die zu einem Mietausfall von 250 T€ im Quartal führten. Ein operatives Highlight mildert diesen Effekt jedoch ab: In Osnabrück wurde für die 2 100 m² große ehemalige Hammer-Fläche ein langfristiger Mietvertrag mit REWE (ZooRoyal) unterzeichnet. Dies wird ab 2027 zu höheren Erträgen als vor dem Leerstand führen. Der FFO je DEFAMA-Aktie sank mietausfallbedingt um 4 % auf 0,54 Euro.

Mit fünf Zukäufen für 8,5 Mio. € verzeichnete DEFAMA einen Rekord-Jahresauftakt. Die Objekte (unter anderem in Düren und Hersbruck) generieren künftig annualisierte Nettokaltmieten in Höhe von 850.000 Euro, wobei 86 Prozent auf krisenrelevante Lebensmittelmärkte entfallen.

Warum die DEFAMA-Aktie langfristig überzeugen kann

Der Wettbewerbsvorteil bleibt die Fokussierung auf kleinere Fachmärkte in ländlichen Regionen, die für Großinvestoren zu kleinteilig sind. Das Risiko steigender Zinsen wird durch eine lange Zinsbindung von 7,7 Jahren bei durchschnittlich 3,27 % abgefedert. CEO Schrade sagte jedoch im Call, dass auch bei ihnen die Zinsverhandlungen zäher seien und die Zinsen für die Finanzierung bei knapp 5 % lägen.

Die Deutsche Fachmarkt AG beachtet einen wichtigen Grundsatz im Immobiliengeschäft und zählt deshalb zu den besten Kapitalallokatoren der Branche. Dieser lautet: Langfristige Sachwerte wie Immobilien müssen auch langfristig finanziert werden, um durch kurzfristige Zinsanstiege nicht unter Druck zu geraten. Dadurch kann das Unternehmen Chancen nutzen, wenn Mitbewerber in Schwierigkeiten geraten

Die Kapitalallokation erfolgt hocheffizient: Fünf Millionen Euro fließen in renditestarke Bestandsmodernisierungen (zum Beispiel das Großprojekt in Zeitz). Zudem wurden drei unrentable oder leerstehende Objekte für 6,1 Mio. € verkauft, was zu einem Liquiditätszufluss von 2 Mio. € führte. Neues Kapital generiert DEFAMA zudem über „Aufvalutierungen“, also die Nachbeleihung bereits getilgter Immobilien, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktienbasis kommt.

Für das Gesamtjahr 2026 wurden die Ziele (FFO über 10,8 Mio. €, Dividende über 0,63 €) bestätigt. Langfristig treibt das Management die Strategie „DEFAMA 2030“ voran: Bis 2030 soll der Portfoliowert auf 500 Millionen Euro und der FFO auf über 4,00 Euro je DEFAMA-Aktie steigen.

Der Blick auf das letzte Geschäftsjahr

Das Geschäftsjahr 2025 war für die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ein weiteres Rekordjahr. Die Umsatzerlöse stiegen im vergangenen Geschäftsjahr deutlich um 15 % auf 31,44 Mio. Euro. Parallel dazu erhöhten sich die annualisierten Nettomieten um 4,8 % auf 28,10 Mio. Euro. Als operatives Highlight stachen die erfolgreichen Mietvertragsverlängerungen mit Netto in Apolda und mit Aldi Nord in Schneeberg hervor: Beide Ankermieter schlossen neue 15-Jahres-Verträge ab und modernisieren bzw. erweitern ihre Märkte größtenteils in Eigenregie.

Die Funds From Operations je DEFAMA-Aktie (FFO) stiegen um 7,7 % auf 2,25 Euro je Aktie, während der Konzernjahresüberschuss einen Rekordwert von 1,16 Euro je Aktie erreichte. Hauptwachstumstreiber für den Gewinn waren die zügige Portfolioexpansion und profitable Objektverkäufe. Langwierige behördliche Genehmigungsverfahren bei Projektentwicklungen (wie in Sternberg) sowie die Insolvenz des Mieters Hammer Fachmarkt und der Auszug von B1 wirkten sich hingegen als Wachstumsbremsen aus und drückten die Vermietungsquote temporär auf 92,9 %.

Mit 19 Objektkäufen (Ankaufsvolumen: 26,1 Mio. Euro netto) verzeichnete DEFAMA einen neuen Zukaufsrekord, wobei der Schwerpunkt auf krisenresistenten Drogeriemärkten lag. Die Objekte wurden zu einem durchschnittlichen Preis-Faktor von 9,9 der Ist-Erträge erworben, was als hochattraktiv gilt. Im Gegenzug wurden drei ältere Immobilien für insgesamt 8,25 Mio. Euro veräußert, wodurch sich ein Buchgewinn von rund 3 Mio. Euro vor Steuern ergab. Die Refinanzierungskosten stiegen im Zuge des Marktumfelds moderat an, sodass sich der durchschnittliche Zinssatz des Portfolios von 3,02 % auf 3,19 % erhöhte. Das Zinsrisiko bleibt jedoch durch eine durchschnittliche Zinsbindung von 7,4 Jahren und die Nutzung von tilgenden Annuitätendarlehen strikt begrenzt.

Weitere Gründe, weshalb wir die DEFAMA-Aktie mögen

Das größte operationelle Risiko resultiert aus Mieterinsolvenzen. Dem begegnet DEFAMA durch eine breite Streuung und die Fokussierung auf bonitätsstarke Filialisten, die 80 % der Erträge ausmachen.

Zudem wird der Rückkauf eigener DEFAMA-Aktien bei überschüssigen Mitteln geprüft. Das Management setzt das Kapital der Gesellschaft dort ein, wo es die größten Renditen erzielen kann. Von ihrer Beteiligung von 26 % bzw. 3 % am Unternehmen profitieren entsprechend der CEO Schrade und der Aufsichtsrat. Alles ist auf die Wert- und Dividendensteigerung ausgerichtet, was sich auch in der niedrigen Vergütung des CEOs mit rund 320.000 Euro zeigt. Demgegenüber bekommt er in diesem Jahr eine Dividende von 785.000 Euro ausgezahlt – also knapp das Doppelte seiner Vergütung.

Langfristig treibt DEFAMA den Umbau des Portfolios auch unter Nachhaltigkeits- gesichtspunkten voran: 57 Objekte nutzen bereits Ökostrom und es sind erste Photovoltaik-Pilotprojekte mit Mieterstromverträgen angelaufen

Unser Fazit zur DEFAMA-Aktie

Wir gehen davon aus, dass das Wachstum der FFO- und der Dividendenrendite weitergeht. Aktuell erhalten Aktionäre eine FFO-Rendite von 9 % und eine Dividendenrendite von 2,6 %. Der aktuelle Preis der DEFAMA-Aktie ist somit attraktiver als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre, als die FFO-Rendite bei 8 % und die Dividendenrendite bei 2,1 % lag.

Für langfristige Investoren der DEFAMA-Aktie ist ohnehin nicht die aktuelle Dividendenrendite entscheidend, sondern ihre langfristige Entwicklung. Durch langfristige Kurssteigerungen könnte die reale Dividendenrendite auf den Einstiegskurs schon in wenigen Jahren deutlich höher sein. In den letzten acht Jahren verdoppelte sich der Aktienkurs. Eine Wiederholung dessen halten wir nicht für unwahrscheinlich.