Vonovia-Analyse: Solltest du genau jetzt investieren?

Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) startet allmählich einen kleinen Turnaround. Wenn wir uns den Aktienkurs seit Anfang Juli anschauen, so konnten die Anteilsscheine von 26,45 Euro bis auf 32,91 Euro zulegen. Das entspricht einem Kursplus von 24,4 % innerhalb von etwas mehr als zwei Monaten.

Möglicherweise ist die Vonovia-Aktie eine Top-Turnaround-Aktie, die jetzt weiter an Momentum aufbaut. Sehen wir uns die Ausgangslage an und überlegen einmal, ob ein Aufspringen auf diesen bereits fahrenden Zug noch attraktiv sein könnte.

Vonovia-Aktie: Die Turnaround-These!

Bei der Vonovia-Aktie mag es zuletzt einige Neuigkeiten gegeben haben. Deren CEO hat zuletzt einige strategische Einblicke gegeben. So sei man auf Kurs, was die Veräußerungen zur Stärkung der Bilanz angehe. Zudem sei seine Einschätzung: Der Immobilienmarkt wird noch bitter werden. Das geringe Bauvolumen führe zu stetig steigenden Preisen. Auch wenn sich das nicht gut für die Verbraucher anhört: Für den DAX-Wohnimmobilienkonzern bedeutet das eine Aussicht auf steigende Mietpreise und damit Umsätze.

Der größte Turnaround-Aspekt ist jedoch das Zinsumfeld. Vonovia litt jetzt lange unter den hohen Zinsen. Per Sommer dieses Jahres hat jedoch die Europäische Zentralbank (EZB) einen ersten kürzenden Schritt vollzogen. Noch im September dürfte die US-amerikanische Federal Reserve (Fed) ebenfalls folgen. Das könnte einen Wendepunkt im Markt der Immobilienkonzerne repräsentieren.

Sinkende Zinsen sind gut für Vonovia. Dadurch sinken gleichzeitig die Kosten für die Refinanzierung der bereits vorhandenen Verbindlichkeiten. Auch zukünftiges Wachstum durch Investitionen kann wieder einfacher finanziert werden. Zumal Vonovia in der Bilanz weiterhin Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 40 Mrd. Euro ausweist. Und das bei langfristigen Schulden von insgesamt 56 Mrd. Euro und einer Bilanzsumme von ziemlich genau 92 Mrd. Euro. In Summe sehen wir daher: Es fallen derzeit einige Sorgen von der Vonovia-Aktie ab. Das liegt primär an einem sich wandelnden Zinsmarkt. Ob der Turnaround noch weitergeht? Das erfahren wir wohl auch mit Blick auf die Bewertung.

Bewertung: Eine Value-Chance?

Vonovia ist selbst nach dem bisherigen Turnaround nicht uninteressant bewertet. Bei dem momentanen Aktienkurs von 32,91 Euro könnten viele fundamentale Kennzahlen noch immer für eine günstige Ausgangslage sprechen. Oder zumindest für eine Bewertung, die doch eher moderat ist.

So kam der DAX-Wohnimmobilienkonzern im ersten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres 2024 auf ein bereinigtes EBT von 1,19 Euro je Aktie. Warum auch immer: Vonovia setzt zukünftig auf diese Kennzahl, anstatt auf die ansonsten eher beliebten Funds from Operations beim operativen Erfolg. Wenn wir mit dieser Kennzahl jedoch weiterrechnen, so erhielten wir ein Vielfaches von ca. 15 bei dem aktuellen Kursniveau. Für einen Wohnimmobilienkonzern, der den Wert um ca. 10 % im Jahresvergleich steigern konnte, ist das nicht schlecht.

Auch andere Kennzahlen könnten bei Vonovia auf eine latente Unterbewertung hindeuten. So liegen beispielsweise die Net Tangible Assets je Aktie bei über 43 Euro. Hier könnte sich gemessen an der vorhandenen Substanz an Wohnimmobilien eine Unterbewertung ergeben. Die Substanz ist schließlich vorhanden. Bei einer Dividende je Aktie von zuletzt 0,90 Euro ergebe sich hingegen eine Dividendenrendite von 2,7 %. Der Wert wäre für mich tendenziell eher moderat bis einen Ticken zu teuer. Wobei wir nicht vergessen sollten, dass der DAX-Wohnimmobilienkonzern voraussichtlich nicht einmal 50 % des Vermietergebnisses für die Dividende verwendet. Das ist also noch eher moderat.

Vonovia: Top-Turnaround-Aktie 2024?!

Wenn wir uns heute die Vonovia-Aktie ansehen, so betrachte ich weiterhin ein gemischtes Bild. Im Endeffekt gilt jedoch: Ja, die Bewertung ist weiterhin eher moderat. Insbesondere, wenn wir uns die Wachstumsraten im fortgeführten Geschäft ansehen. Das sieht wie ein guter Zuwachs aus. Zumal auch der Umsatz im ersten Halbjahr von 2,52 Mrd. Euro auf 2,62 Mrd. Euro gestiegen ist. Wir sehen also insgesamt Wachstum bei dem DAX-Wohnimmobilienkonzern.

Angetrieben wird die Vonovia-Aktie im Moment jedoch von der Aussicht auf sinkende Zinsen. Das wiederum führt zu weniger bilanziellem Druck und der Möglichkeit, stärker ins eigene Geschäft investieren zu können. Trotzdem gilt weiterhin, dass die Bilanz die Schwachstelle ist. Mit 56 Mrd. Euro an Gesamtverbindlichkeiten und rund 40 Mrd. Euro an Finanzverbindlichkeiten sollte der DAX-Konzern auch zukünftig noch eine Verbesserung der bilanziellen Situation anstreben.

Trotzdem könnte die Vonovia-Aktie im Börsenjahr 2024 und darüber hinaus durch sinkende Zinsen stärker steigen. Für mich ist ein Wert knapp unter der Net Tangible Assets wohl zunächst ein fairer Wert. Aber: Wir sollten auch nicht außer Acht lassen, dass der Markt inzwischen einen Hauch der sinkenden Zinsen bereits vorab eingepreist hat.

Eine Investition sollte daher eher auf eine Trendwende auch bei der Bilanz abzielen. Sowie mit Blick auf die vorhandenen Werte im Wohnimmobilienportfolio. Und, natürlich auch: Mit einem langen Atem.