Das Problem der Vonovia-Aktie einfach erklärt

Was ist eigentlich das Problem der Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J)? Je nachdem, welchen Investor man fragt, gibt es Unterschiede. Die hohen Zinsen stellen eine Belastung dar und zwar für den gesamten Immobilienmarkt. Wer es noch einfacher halten möchte, der kann auch sagen: Die Aktie steigt einfach nicht.

Smarte Investoren fragen sich selbstverständlich, warum die Vonovia-Aktie denn nicht mehr steigt. Was haben die hohen Zinsen damit zutun? Hier sind die einfachen Antworten auf solche Fragen. Sowie auch eine Einschätzung dazu, ob die Aktie auf dem heutigen Niveau interessant erscheint.

Vonovia-Aktie: Das Problem sehr einfach erklärt!

Das eigentliche Problem der Vonovia-Aktie sind nicht die höheren Zinsen. Natürlich könnten sie dazu führen, dass das Wachstum nicht mehr so einfach finanzierbar ist. In der gesamten Immobilienbranche spüren wir zur Zeit die Auswirkungen. Aber im Kern ist die Belastung, dass das Management eine vergleichsweise hoch verschuldete Bilanz aufgebaut hat.

Wenn wir uns die Vonovia-Aktie und die Zahlen aus dem dritten Quartal ansehen, so stellen wir fest: In der Bilanz stecken weiterhin aufgerundet 41,3 Mrd. Euro an „originären finanziellen Verbindlichkeiten“. Sprich: Schulden. Dazu kommen Steuerverbindlichkeiten von mehr als 18 Mrd. Euro. Selbst wenn wir lediglich die Schulden nehmen, so stellt das in Zeiten höherer Zinsen ein gewaltiges Problem dar.

Zwar hat das Management von Vonovia die vergangenen Jahre genutzt, um insbesondere die kurzfristigen Verbindlichkeiten zurückzuzahlen oder langfristig zu finanzieren. Der Markt fürchtet jedoch, dass der DAX-Konzern diese Verbindlichkeiten zu höheren Zinssätzen refinanzieren muss. Mit Leitzinsen von über 4 % könnte das eine teure Angelegenheit werden. Selbst bei 4 % würden 41 Mrd. Euro an Finanzverbindlichkeiten eine Zinslast von 1,64 Mrd. Euro bedeuten. Kein kleiner Betrag, selbst für den Wohnimmobilienkonzern nicht.

Sehen wir weiter in das Zahlenwerk hinter der Vonovia-Aktie. In den ersten neun Monaten kam der Gesamtkonzern auf Funds from Operations (FFO) in Höhe von 1,446 Mrd. Euro. Auf das Jahr hochgerechnet sind das Pi mal Daumen 1,93 Mrd. Euro. Wir sehen daher, dass die gestiegenen Zinsen und die hohen Finanzverbindlichkeiten bei einer potenziellen Refinanzierung zu den aktuellen Zinsen den Großteil des operativen Erfolgs auffressen.

Das Management von Vonovia arbeitet daran, diesen Umstand zu beheben. Zuletzt veräußerte man einen Teil seines Portfolio. Das führte jedoch dazu, dass die Funds from Operations im bisherigen Geschäftsjahr leicht rückläufig gewesen sind. Im Vorjahr lagen die Konzern-FFO schließlich noch bei 1,577 Mrd. Euro für die ersten neun Monate. Insofern muss das Management an die Substanz gehen, um die Bilanz zu sanieren.

Trotzdem ein Kauf?!

Oder, man könnte es wie folgt ausdrücken: Das Kernproblem bei der Vonovia-Aktie sind Bilanz und hohe Zinsen, die Fragen über die zukünftige Wirtschaftlichkeit aufkommen lassen. Gleichzeitig sieht sich das Management veranlasst, Teile des eigenen Portfolios zu veräußern, um aus dieser Situation herauszukommen. Keine Frage, das ist ein Problem und eine Strategie, die zumindest einen operativen Schrumpfkurs bedingt.

Bei der Vonovia-Aktie weisen Kennzahlen wie ein Kurs-NAV-Verhältnis oder auch ein Kurs-NTA-Verhältnis von unter 1 zwar auf eine vergleichsweise günstige Bewertung hin. Die Ertragskraft könnte jedoch bedeutend sinken in Zeiten hoher Zinsen. Ist das ein Mix, der dir gefällt? Günstig ist die Vonovia-Aktie jedenfalls, wenn wir dieses Problem ausklammern. Sollten die Zinsen womöglich im Jahr 2024 oder 2025 wieder sinken, könnte die Bewertung auch deutlich steigen. Aber wie sehr möchtest du auf eine Aktie setzen, deren Schicksal von externen Faktoren abhängig ist? Vielleicht ist das die relevante Frage, die du für dich beantworten solltest.