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Wir setzen mit Alexandria Real Estate Equities (WKN: 907179) auf eine langfristig steigende Nachfrage der Life Science Industrie nach Büros und Laboren in Nordamerika. Der Real Estate Investment Trust (REIT) ist mit 375 zum Teil riesigen Bürokomplexen der größte Player in seiner Nische und kann auf eine beeindruckende Historie seit seiner Gründung vor rund 30 Jahren zurückblicken.

In den letzten Jahren ist das Geschäft jedoch ins Stocken geraten. Nach dem pandemiebedingten Boom schwächte sich die Nachfrage von Biotechnologie- (33 % der Mieteinnahmen), Pharma- (22 %) und Medizingeräte-Unternehmen (20 %) deutlich ab. Infolgedessen sank die Vermietungsquote von einem Vorkrisendurchschnitt von 97 % auf 94,6 % Ende 2024. Dieser Abwärtstrend hat sich im aktuellen Jahr beschleunigt und fiel von 90,8 % im Vorquartal nun auf nur noch 90,6 %. Somit stehen aktuell fast 10 % der Immobilien von ARE leer.

Die Quartalszahlen bringen keine Wende

Entsprechend enttäuschend waren die Quartalszahlen: Trotz mietvertraglicher Erhöhungen von durchschnittlich 6 % sank der Umsatz um 5 %. Der Adjusted Funds From Operations (AFFO) – die zentrale Kennzahl des REITs – fiel mit 6 % noch stärker. Da diese Zahlen die Erwartungen des Managements verfehlten, wurde die Jahresprognose sowohl für die Vermietungsquote als auch für den AFFO gesenkt. Der Kapitalmarkt reagierte harsch: Die Alexandria Real Estate-Aktie gab seit der Bekanntgabe um über 25 % nach.

Das Unternehmen steuert insbesondere mit zwei Maßnahmen gegen. Erstens werden nicht zum Kerngeschäft gehörende Immobilien und Grundstücke veräußert. Seit Jahresbeginn wurden so bereits 0,5 Mrd. US-Dollar erlöst.

Zweitens vollzieht der REIT einen Strategieschwenk im Baugeschäft: Künftig sollen keine umfangreichen Projekte mehr spekulativ („ins Blaue“) begonnen werden. Stattdessen konzentriert man sich nur noch auf den Bau von Megacampussen nach dem Build-to-Suit-Entwicklungsmodell (Bau nur mit langfristigem Mietvertrag auf Kundenwunsch). Dieser Schwenk reduziert zwar die operativen Risiken, könnte jedoch auch das zukünftige Wachstum dämpfen.

Quo vadis, Alexandria Real Estate?

Entsprechend unsicher sind wir uns, was wir von dieser Entwicklung halten sollen. Auf der einen Seite sehen wir den langfristigen Rückenwind der Biopharma-Industrie als intakt an, und die aktuelle Bewertung der Alexandria Real Estate-Aktie erscheint mit einem Multiple von 6 auf den erwarteten 2025er AFFO als günstig.

Auf der anderen Seite wirkt das Management in Bezug auf den operativen Turnaround etwas ratlos. Zudem ist die Netto-Verschuldung von rund 13 Mrd. US-Dollar bzw. dem 6,1-fachen des angepassten EBITDA sehr hoch, was bei weiter sinkenden Gewinnen problematisch werden könnte. Wir bleiben der Alexandria Real Estate-Aktie treu, werden die Entwicklung in den kommenden Quartalen jedoch äußerst genau beobachten.