Alexandria Real Estate Equities: Anhaltende Flaute, aber ein Rekord-Deal gibt Hoffnung

Bei unserem Real Estate Investment Trust (REIT) mit Fokus auf die Life Sciences Industrie Alexandria Real Estate Equities (WKN: 907179) lief es im zweiten Quartal 2025 weiterhin nicht rund.

Die aktuellen Zahlen im Kontext.

Die für uns wichtige Vermietungsquote sank weiter auf nun 90,8 % (Vorjahresquartal: 94,6 %, Vorquartal: 91,8 %). Dieser Rückgang konnte von Mietsteigerungen (im Durchschnitt 5,5 % bei Vertragsverlängerungen) nicht ganz kompensiert werden. Dadurch sank der Gesamtumsatz im Quartal um 1 %. Die Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Immobilien stieg leicht. Entsprechend fiel der angepasste operative Gewinn (AFFO) leicht um 3 %. Die Prognose für das Gesamtjahr (Rückgang der AFFO von im Mittel 2 %) wurde beibehalten. Insgesamt sah die Lage vor etwa eineinhalb Jahren noch deutlich besser aus.

Alexandria Real Estate Equities leidet also weiterhin unter einer schwachen Nachfrage nach seinen Büros und Laboren durch Biotechnologie-Unternehmen (33 % der Mieteinnahmen), Pharmaunternehmen (22 %) und Hersteller medizinischer Geräte (20 %). Die Branchenschwäche, die nach dem Boom der Coronapandemie einsetze, schlägt nun erst voll durch. Denn offensichtlich laufen die Mietverträge erst mit einem Zeitversatz aus. Derweil finden Neuvermietungen bei so großen Immobilien auch nicht von heute auf morgen statt.

Alexandria Real Estate: Neuer Deal!

Das wird am größten Deal der Unternehmensgeschichte gut deutlich. Mitte Juli wurde verkündet, dass ein „multinationales Pharmaunternehmen“ ein Forschungszentrum auf einem Megacampus von Alexandria Real Estate Equities in San Diego anmieten wird. Dieses wird eine Fläche von rund 43.300 Quadratmetern haben (dies entspricht ungefähr sechs Fußballfeldern). Die Mietdauer beträgt in diesem neuen Deal 16 Jahre. Zuerst muss das Forschungszentrum jedoch (um-)gebaut werden, die Mieteinnahmen fließen erst ab 2028.

Es dürfe also noch einige Jahre dauern, bis der REIT an die starken Vermietungsquoten der Vor-Corona-Zeit von rund 97 % anknüpfen kann. Langfristig sind wir trotz hoher Verschuldung jedoch weiterhin optimistisch gestimmt, da das Unternehmen als der führende Immobilien-Player vom langfristigen Rückenwind der Life Science Branche profitieren sollte und die Aktie mit einem erwarteten AFFO-Multiple von 9 nicht hoch bewertet ist.

Chancen und Risiken bei diesem REIT

Die größte Chance ist der langfristige Rückenwind der Life-Sciences-Industrie mit entsprechend steigender Nachfrage nach attraktiven Büroflächen. Besonders gefragt sind die 1A-Lagen rund um die Top-Universitäten der USA, in denen Alexandria Real Estate Equities gerne aktiv ist. Als größtes Risiko sehen wir steigende Zinsen, die in Verbindung mit den hohen Schulden auf das Ergebnis drücken würden. Auch die Immobilienwerte könnten davon betroffen sein. Die Auswirkungen der Zunahme von Home-Office auf die Nachfrage nach den Büroflächen sind ebenfalls nicht absehbar und ein Risiko.

Das Management sollte eine gesunde Balance aus weiterem Wachstum, also der Investition in neue Büroflächen insbesondere in vielversprechende „Cluster-Regionen“ wie rund um das MIT in Boston oder rund um die UCSF San Francisco, und einer Begrenzung der Schulden halten.