Wenn du diesen REIT mit 5,3 % Dividendenrendite im Portfolio hast, solltest du diese Alarmzeichen kennen

Mit der Aktie von Alexandria Real Estate Equities (WKN: 907179) kannst du auf eine langfristig steigende Nachfrage der Life Science Industrie nach Büros und Laboren in Nordamerika setzen. Der Real Estate Investment Trust (REIT) ist mit 375 zum Teil riesigen Bürokomplexen der größte Player in seiner Nische und kann auf eine beeindruckende Historie seit seiner Gründung vor rund 30 Jahren zurückblicken. Bis Ende 2021 war auch die Kursperformance ein Hingucker, seitdem hat die Alexandria Real Estate-Aktie aber vier absolute Katastrophenjahre erlebt.

Alexandria Real Estate: Die Gründe für den Verfall

Die Kunden aus den Bereichen Biotechnologie- (33 % der Mieteinnahmen), Pharma- (22 %) und Medizingeräte (20%) mieteten weniger Flächen an – die Vermietungsquote sank entsprechend. Waren vor der Coronapandemie noch regelmäßig 97 % der Immobilien vermietet, waren es Ende 2024 „nur noch“ 94,6 %. Im Jahr 2025 ging es dann noch steiler bergab auf 90,6 % zu Ende des dritten Quartals. Im nun abgelaufenen vierten Quartal stieg die Vermietungsquote wieder etwas an auf nun 90,9 %. Dieser Anstieg ist auf einige Neuvermietungen sowie auf die Umklassifizierung von Immobilien zu „zum Verkauf“ zurückzuführen.

Eine Trendwende ist bei der wichtigen Vermietungsquote jedoch noch nicht absehbar. Der CFO verkündete, dass diese im ersten Quartal 2026 (wieder) zurückgehen und in der zweiten Jahreshälfte ansteigen soll. Zum Jahresende 2026 beträgt die Prognose 87,7 % bis 89,3 % – der Leerstand soll also weiter zunehmen, was sich in sinkenden Mieteinnahmen niederschlagen dürfte.

Die Bilanz im Fokus

Vor diesem Hintergrund rückt die Verschuldung von Alexandria Real Estate Equities stärker ins Rampenlicht. Wie die meisten REITs hat das Unternehmen zur Finanzierung der Immobilien recht hohe Schulden aufgenommen. Ende 2025 betrug die Netto-Verschuldung rund 12 Mrd. US-Dollar, was grob dem 8-fachen operativen Gewinn entspricht.

Solange die in aller Regel recht gut vorhersehbaren Mieterträge fließen (und wie vertraglich festgehalten jährlich steigen), ist diese Verschuldung kein Problem. Brechen nun jedoch Mieteinnahmen weg (der Umsatz sank in 2025 um 3 %) während die Zinssätze für neue Kredite aufgrund des höheren Zinsumfelds ohnehin steigen, steigt der „Druck im Kessel“.

Um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen, hat das Management im vierten Quartal Objekte mit einem Gesamtwert von 1,5 Mrd. US-Dollar verkauft. Im Gesamtjahr 2025 waren es 1,8 Mrd. US-Dollar. Diese Verkäufe von Grundstücken und Immobilien, die nicht zum Kerngeschäft gehören, sollen sich in 2026 fortsetzen und gleichzeitig nur noch in neue Projekte mit explizitem Kundenwunsch (und langjährigen Mietverträgen) investiert werden. Darüber hinaus wurde die Dividende im Dezember um 45 % gekürzt, womit jährlich 0,4 Mrd. US-Dollar an Liquiditätsabflüssen eingespart werden. Die Dividendenrendite beträgt nun 5,3 %.

Alexandria Real Estate-Aktie: Unser Zwischenfazit

Auch wenn die Alexandria Real Estate-Aktie als Reaktion auf die Dividendenkürzung fiel und auf Sicht von einem Jahr rund 40 % im Minus liegt, trifft das Management in unseren Augen die richtigen Entscheidungen, um das Unternehmen durch die herausfordernde Phase zu navigieren. Wir fragen uns jedoch zunehmend, ob Alexandria Real Estate Equities, ausgehend von der aktuellen Situation, langfristig vom Rückenwind der Biopharma-Industrie profitieren und starke Renditen für uns Aktionäre abliefern wird. Auch wenn die Alexandria Real Estate-Aktie mit einem Multiple von 6 auf den angepassten operativen Gewinn je Aktie (AFFO) wirklich günstig aussieht.

Die größte Chance ist der langfristige Rückenwind der Life-Sciences-Industrie mit entsprechend steigender Nachfrage nach attraktiven Büroflächen. Besonders gefragt sind die 1A-Lagen rund um die Top-Universitäten der USA, in denen Alexandria Real Estate Equities gerne aktiv ist.

Zu den größten Risiken zählen, neben den bereits Benannten, steigende Zinsen. Sie dürften in Verbindung mit den hohen Schulden auf das Ergebnis drücken und könnten auch den Immobilienwert schmälern. Eine besondere Sorge von uns sind die Auswirkungen der Zunahme von Home-Office auf die Nachfrage nach den Büroflächen des Unternehmens.