Hier ist die schlimmste Aktie, die ich 2020 gekauft habe – und warum ich daran festhalte

Eine der ersten Aktien, die ich im Jahr 2020 kaufte, war Macerich (WKN: 888353). Im Nachhinein betrachtet war es (offensichtlich) ein schlechtes Timing, Aktien eines der führenden Einkaufszentrumsbetreiber der USA zu kaufen. Die COVID-19-Pandemie hat das Geschäft von Macerich stark beeinträchtigt und den Kurs der Aktie abstürzen lassen. Ich erwarte jedoch, dass Macerichs Portfolio von meist erstklassigen Einkaufszentren wieder an Popularität gewinnen wird, wenn die Pandemie über die nächsten Monate und Jahre nachlässt. Das sollte einen starken Aufschwung für die Macerich-Aktie bewirken.

Ein furchtbares Jahre – trotz etwas Belebung zuletzt

Die Aktie von Macerich schloss am 31. Dezember 2019 bei 24,64 US-Dollar. Nur zehn Tage später habe ich meine bestehende Position in dem Unternehmen zu einem Preis von knapp über 25 US-Dollar aufgestockt.

Anfang Februar meldete der Einkaufszentrums-REIT solide (wenn auch nicht spektakuläre) Ergebnisse für das vierte Quartal. Darüber hinaus beschleunigte sich die Vermietungsaktivität im Jahr 2019, was darauf hindeutet, dass sich die Ertragstrends in den nächsten Jahren verbessern könnten. Die wachsende Angst vor der Pandemie führte jedoch dazu, dass die Aktien von Macerich bereits in der letzten Februarwoche nachgaben. Dieser Rückzug verwandelte sich im März in eine Talfahrt. Die Aktie von Macerich erreichte schließlich Anfang April ihren Tiefpunkt und schloss am 2. April bei nur 5,02 US-Dollar. Sie blieb den größten Teil des Jahres im einstelligen Bereich, hat sich aber in den letzten Wochen erholt und stieg von 6,96 Ende Oktober auf zwischenzeitlich mehr als 12,00 US-Dollar.

Natürlich hat die Macerich Aktie selbst nach dieser furiosen Rallye immer noch mehr als die Hälfte ihres Wertes in diesem Jahr verloren. Ich habe jedoch keine Pläne, zu verkaufen. Ich erwarte, dass die Aktie in den nächsten Jahren weiter an Boden gewinnt, da Macerich seine Immobilien aufwertet und Mieter, die zugemacht haben, durch Unternehmen mit besseren Aussichten ersetzt.

Macerich ist auf dem Weg der Besserung

Die COVID-19-Pandemie wütet immer noch, aber Macerich hat das Schlimmste der Krise bereits hinter sich gelassen. Bei Malls, die Macerich vor September wiedereröffnete, waren die Umsätze bis September bereits wieder auf 92 % des Niveaus von 2019 gestiegen. Der REIT profitierte wahrscheinlich von der Tatsache, dass acht seiner 20 produktivsten „Malls“ eigentlich Open-Air-Center sind.

Darüber hinaus gibt es vielversprechende Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Flächen in den hochproduktiven Einkaufszentren von Macerich weiterhin stark ist. Weniger als 5 % der Mieter, die Ende 2020 oder 2021 Geschäfte in Macerich-Immobilien eröffnen sollten, haben sich entschieden, aus ihren Mietverträgen auszusteigen. In der Zwischenzeit hat das Vermietungsvolumen begonnen, sich zu erholen.

Bemerkenswert ist, dass sich die Leasingaktivitäten verbesserten, lange bevor Klarheit über den Zeitplan für die landesweite Einführung des Impfstoffs herrschte. Heute sieht es so aus, als ob kurzfristig gleich eine Reihe von COVID-19-Impfstoffen verfügbar sein wird. Die Massenproduktion sollte schnell hochgefahren werden, sodass ein Großteil der US-Bevölkerung bis zum nächsten Sommer geimpft werden kann. Diese Aussichten sollten Einzelhändlern, Restaurants und anderen Mietern von Einkaufszentren viel mehr Vertrauen geben, Mietverträge zu unterzeichnen.

Großartige langfristige Potenziale

Macerich hat in den letzten beiden Quartalen zweistellige Rückgänge beim Netto-Betriebsergebnis (NOI) verzeichnet. Der größte Teil des Schadens ist jedoch auf kurzfristige Unterstützung für schwer betroffene lokale Geschäfte, einmalige Abschreibungen für insolvente Mieter und geringere Nebeneinkünfte im Zusammenhang mit dem Besucherrückgang zurückzuführen.

Das kürzliche Hochkochen von Insolvenzen im Einzelhandel ist bereits abgeklungen. Kleine Unternehmen konnten wieder Einnahmen generieren, sodass auch der Bedarf an Mietentlastungen zu schwinden beginnt. Wenn Macerich leere Ladenlokale wieder füllt und sich der Verkehr in den nächsten Jahren erholt, sollte das Netto-Betriebsergebnis (NOI) auf das Niveau von 2019 zurückkehren (wenn nicht höher). Als Eigentümer von qualitativ hochwertigen Einkaufszentren könnte Macerich sogar von der Neuordnung des Einzelhandels im Jahr 2020 profitieren, die wahrscheinlich den Trend zur Schließung und Umwidmung von Einkaufszentren mit geringerer Produktivität beschleunigen wird.

Im Februar stimmte die Simon Property Group dem Kauf von Taubman Centers – Macerichs nächstem Konkurrenten – mit einer gezeichneten Cap-Rate von 6,2 % zu. Wenn sich der NOI von Macerich erholt und das Unternehmen ähnlich bewertet würde, wäre die Aktie von Macerich fast 40 US-Dollar wert. Langfristig könnten die niedrigen Zinssätze eine noch höhere Bewertung des REITs rechtfertigen. Und im Jahr 2015 bot Simon an, Macerich zu einer Cap-Rate von unter 5 % zu übernehmen. (Anmerkung: Niedrigere Cap Rates implizieren höhere Bewertungen; Macerich hat unklugerweise auf einen noch besseren Preis gewartet.)

Wie es jetzt weitergeht

Natürlich wird die Aktie von Macerich nicht über Nacht 40 Dollar oder mehr erreichen. Aber die Investoren werden voraussichtlich für das Warten belohnt. Macerich zahlt derzeit eine vierteljährliche Dividende von 0,15 Dollar pro Aktie, was einer Rendite von soliden 5 % entspricht. REITs müssen jedes Jahr mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens ausschütten, so dass die Dividendenzahlungen noch höher ausfallen werden, wenn sich die NOI erholen. Trotz eines holprigen Jahres 2020 erwarte ich, dass Macerich ein langfristig gewinnbringendes Investment sein wird.