10 Gründe für den Kauf von Welltower-Aktien

In 3 Sätzen

• Die Pandemie hat das Geschäft von Welltower stark beeinträchtigt, aber auch nach der Erholung gibt es noch viel Positives. 
• Eine alternde Bevölkerung schafft einen wachsenden Markt.
• Eine solide Finanzlage ermöglicht es, in Wachstum zu investieren und möglicherweise die Dividende zu erhöhen.

Die Pandemie führte zu einer Zweiteilung in der Branche der Immobilieninvestmentfonds (REITs) für das Gesundheitswesen. Vermieter, die auf medizinische Einrichtungen und Forschungseinrichtungen spezialisiert sind, haben sich zum Beispiel recht gut geschlagen, diejenigen, die Senioren betreuen, hatten zu kämpfen. Welltower (WKN: A1409D) fällt weitgehend in die letztgenannte Kategorie und hat seine Dividende 2020 um 30 % gekürzt. Hier kommen zehn Gründe, warum man das Unternehmen trotzdem in Betracht ziehen sollte.

1. Ein wachsender Kundenstamm

Etwa zwei Drittel des Nettobetriebsergebnisses von Welltower stammen aus dem Bereich der Seniorenwohnungen, die von seniorenunabhängigen Gemeinschaften bis hin zu Pflegeheimen reichen. Dieser REIT konzentriert sich eindeutig auf die Pflege älterer Menschen. Und dank der alternden Babyboom-Generation wird die Nachfrage nach den Immobilien dieses Vermieters deutlich steigen. Im Jahr 2020 werden 17 % der US-Bevölkerung 65 Jahre oder älter sein. Dieser Anteil wird bis 2040 voraussichtlich auf 22 % steigen. Das entspricht einem Anstieg der Gesamtzahl der Menschen in der Kategorie 65 und älter um 44 %.

2. Unverzichtbare Dienstleistungen

Mit zunehmendem Alter benötigen die Menschen im Allgemeinen mehr Hilfe im Alltag. Auch wenn die Pflege in der eigenen Wohnung geleistet werden kann, ist es oft am kostengünstigsten, die Pflege in Gemeinschaftsunterkünften zu leisten. Im Extremfall können die Kosten für die Betreuung in einem Pflegeheim (etwa 5 % des Nettobetriebseinkommens von Welltower) nur ein Drittel der Kosten anderer verfügbarer Optionen betragen. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis von Seniorenwohnungen ist vielleicht nicht ganz so dramatisch, aber der Trend ist hier eindeutig.

3. Wenig Neubauten 

Obwohl eine Menge Senioren nachkommen und die Pflege in Gruppeneinrichtungen wesentliche Vorteile bietet, ist der Bau neuer Einrichtungen minimal. Bei den Seniorenwohnungen waren die Baubeginne im dritten Quartal 2021 um 71 % niedriger als zu ihrem Höchststand im Jahr 2017. Im Bereich der Pflegeheime wird die Nachfrage voraussichtlich schon 2030 das Angebot übersteigen. Das ist auf die regulatorischen Beschränkungen für den Neubau zurückzuführen. Dies ist ein Aufwind für Unternehmen wie Welltower, die Eigentümer von Seniorenwohnungen sind.

4. Privat zahlende Kunden sind ein Plus

Rund 93 % der Mieten von Welltower stammen von privat zahlenden Kunden. Damit entfällt das Risiko von Änderungen der Erstattungssätze von Medicare und Medicaid, in den USA die typische Zahlungsmethode für Pflegeheime. Fairerweise muss man sagen, dass diese beiden Programme während der Pandemie für solide und zuverlässige Zahlungen sorgten, während bei anderen Formen von Seniorenwohnungen die Bewohner einfach ausziehen mussten. Langfristig gesehen dürfte es jedoch von Vorteil sein, mehr privat zahlende Kunden zu haben, da dies die Erhöhung der Miete erheblich erleichtert.

5. Starke Bilanz

Obwohl Welltower, wie viele seiner Konkurrenten, während der Pandemie mit Gegenwind zu kämpfen hatte, behält die Bilanz des REIT ihr Investment-Grade-Rating. Das bedeutet, dass der REIT über ausreichend finanziellen Spielraum verfügt, um weiterhin in seine Immobilien und in Akquisitionen zu investieren, unabhängig davon, was auf dem allgemeinen Markt passiert. Und im schlimmsten Fall kann er sich auf seine Bilanz stützen, um wirklich schwierige Zeiten zu überstehen, wenn es nötig ist. 

6. Absoluter Gigant

Welltower verfügt nicht nur über eine starke Bilanz, sondern ist mit einer Marktkapitalisierung von 36 Mrd. US-Dollar auch einer der größten Namen auf dem Markt für medizinisch genutzte Immobilien. Dies deutet darauf hin, dass es für das Unternehmen ein Leichtes wäre, auf die Kapitalmärkte zuzugreifen, wenn es Barmittel benötigt. Kombiniert man die Punkte fünf und sechs, so verfügt Welltower über ein solides Fundament, das für künftige Investitionen genutzt werden kann.

7. Diversifiziertes Immo-Portfolio

Obwohl der größte Teil des Geschäfts des Unternehmens mit Seniorenwohnungen verbunden ist, ist das Portfolio geografisch recht gut gestreut. So besitzt es beispielsweise Einrichtungen in den USA, Kanada und Großbritannien. In den USA entfallen auf Los Angeles und New York mit zusammen 147 Objekten mehr als 5 % der Mietpreise. Der Rest der 1.720 Objekte verteilt sich auf etwa 40 weitere US-Bundesstaaten.

Und während die Seniorenbetreuung hier den größten Anteil hat, entfällt das verbleibende Drittel des Welltower-Portfolios auf Büroimmobilien und Gesundheitseinrichtungen. Dadurch wird das Auf und Ab bei den Seniorenwohnungen ein wenig ausgeglichen.

Via YCharts

8. Auf dem Weg der Besserung

Bei den Seniorenwohnungen gibt es erste Anzeichen für eine Erholung. So erreichte die Belegung der Seniorenwohnanlagen, die Welltower sowohl besitzt als auch betreibt (in der Branche als SHOP bekannt), im Februar ihren Tiefpunkt und steigt seitdem wieder an. Dieser Trend ist in der gesamten Seniorenwohnungsbranche zu beobachten und deutet darauf hin, dass das Schlimmste vorüber ist.

9. Was heißt SHOP?

Die SHOP-Anlagen erwirtschaften fast 40 % des Nettobetriebsergebnisses. Da Welltower jedoch sowohl Eigentümer als auch Betreiber dieser Anlagen ist (für die tägliche Arbeit werden andere Unternehmen beauftragt), wirkt sich die Leistung dieser Anlagen auf die Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens aus. Aus diesem Grund war die Dividendenkürzung im Jahr 2020 notwendig – um sicherzustellen, dass genügend Barmittel vorhanden sind, um den reibungslosen Betrieb der Anlagen aufrechtzuerhalten. Da sich das Geschäft jedoch wieder erholt, ist Welltower bereit, sich zu erholen, da sich die verbesserte Immobilienleistung in den Erträgen ebenso niederschlagen wird wie die früheren Rückgänge.

10. Eine gut gedeckte Dividende

Der REIT zahlte im dritten Quartal eine Dividende von 0,61 US-Dollar pro Aktie und erzielte im Quartal einen Betriebsgewinn (FFO) von 0,80 US-Dollar. Die FFO-Ausschüttungsquote lag also bei angemessenen 76 %. Das deutet darauf hin, dass die Dividende im Moment ziemlich sicher ist und sogar ohne allzu große Schwierigkeiten erhöht werden könnte. Wenn die SHOP-Gewinne beginnen, den FFO zu steigern, sollten die Anleger mit einem gewissen Dividendenwachstum rechnen.

Nicht 100 % sicher, aber einen Blick wert

Es gibt keinen Grund, die Probleme zu beschönigen, mit denen Welltower konfrontiert war – die Pandemie war hart. Aber angesichts des Schwerpunkts auf Seniorenwohnungen, der Aussichten für die Branche, der starken Finanzlage und des Potenzials, von einem Aufschwung im SHOP-Portfolio zu profitieren, darf man hier optimistisch sein.

Fairerweise muss man sagen, dass die Dividendenrendite von 2,9 % nicht sehr hoch ist. Aber für konservative Anleger, die nach einer diversifizierten Möglichkeit suchen, könnte sich ein Investment durchaus lohnen.