Vonovia kürzt die Dividende: Und macht das Goldrichtige

Vonovia (WKN: A1ML7J) kürzt die Dividende: Natürlich tut das Einkommensinvestoren weh. Anstatt wie im Vorjahr zumindest 1,66 Euro je Aktie zu erhalten, bekommen wir jetzt 0,85 Euro. Eine deutliche Kürzung, ohne Frage. Rund die Hälfte der vorherigen Ausschüttung ist quasi per Management-Entscheidung weg.

Trotzdem bin ich überzeugt, dass Vonovia damit den richtigen Weg geht. Beziehungsweise: Eigentlich sogar eher den Kompromissweg aus dem Wahren eines gewissen Potenzials für Einkommensinvestoren und dem Priorisieren der eigenen Bilanz. Sehen wir uns die Baustellen des Wohnimmobilienkonzerns etwas näher an und gleichzeitig auch, warum die Dividende nicht unbedingt die maximale Priorität besitzen sollte.

Vonovia: Die Dividende ist nicht das Wichtigste

Eine Dividende ist schön und gut, wenn sie nachhaltig ist und das Management mithilfe der freien Mittel nichts anderes anfangen kann. Übrigens: Die Ertragskraft von Vonovia ist für mich weiterhin sehr hoch und attraktiv. Zwar liegt das Periodenergebnis mit einem Verlust von 669 Mio. Euro in den roten Zahlen. Jedoch sind die Funds from Operations mit über 2 Mrd. Euro sehr stark und liegen nominell deutlich über dem Vorjahreswert von ca. 1,7 Mrd. Euro. Je Aktie ergibt sich ein Wert von 2,56 Euro, der zeigt: Das Geschäft mit den Wohnimmobilien hat noch eine hohe Ertragskraft.

Vonovia könnte vermutlich die Dividende sehr bequem auf dem Vorjahresniveau lassen, trotz des Periodenverlustes. Jedoch existiert gleichzeitig eine bilanzielle Baustelle: die Verschuldung. Mit langfristigen Schulden von über 61 Mrd. Euro ist hier eine größere Last erkennbar. Gleichzeitig gibt es noch kurzfristige Verbindlichkeiten von über 5 Mrd. Euro (die jedoch bereits ordentlich reduziert worden sind!). Das zeigt, dass das Management des DAX-Wohnimmobilienkonzerns einen großen Teil der Funds from Operations wohl wirklich besser für die Bilanzqualität verwenden sollte.

Vonovia möchte außerdem Immobilien abstoßen, um die bilanzielle Situation zu verbessern. Gleichzeitig ergibt sich aus dem 3,2 % geringeren Verkehrswert, dass die Immobilien im Portfolio von Vonovia bereits weniger wert sind. Das führt nicht nur zu einem geringeren inneren Wert je Aktie, sondern mindert natürlich auch mögliche Verkaufserlöse.

Bilanzielle Qualität wiederherstellen!

Um eines vorwegzunehmen: Ich sehe bei der Vonovia-Aktie weiterhin viel Substanzwert. Die Net Tangible Assets (NTA) je Aktie liegen noch immer über 57 Euro. Das könnte auf eine Unterbewertung hindeuten. Selbst mit 0,85 Euro Dividende ergibt sich außerdem eine Dividendenrendite von über 4 %, was zeigt: Auf diesem Bewertungsniveau ist ein solides Renditepotenzial noch immer möglich und in Anbetracht der Funds from Operations je Aktie nachhaltig.

Gleichzeitig ist die Bilanz jedoch eine Großbaustelle, die heute definitiv mehr Aufmerksamkeit erhalten sollte. Vonovia tut gut daran, die Dividende zunächst zu kürzen. Aber das sollte nicht der einzige Schritt sein, um die inneren Werte zu betonen und die Verschuldung deutlich zu reduzieren.